房地产市场调研概论课件
房地产市场调研概论
价格是如何构成的? •单价形成=基准价+平面差+层差 跳差
简单的说,就是
看看别人,看看自己
房地产市场调研概论
踩盘方式
如果你是单人,那么你可以是买房者、同行、记者、学 习者(学生)、或是路过打酱油的;
如果你们是2个人,那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、 姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到,只怕你 装不到;
如果是多人、那关系很复杂,你们可以精心策划一下你 们的关系,只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。
房地产市场调研概论
房地产市场调研的基本内容
由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场调研 也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据 地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境, 然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复, 融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
在现场调研中,楼盘资料和售楼人员的介绍无疑是主要的 信息来源,但必须注意其中是否有夸大和不全面之处,不要为 表象所迷惑,应当尽可能从侧面进行辅助调查,如参观施工现 场、与内部人员、现场客户和一些已购房人士进行沟通等,增 大调查结果的可靠程度。 房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
产品
1、占地面积:多用亩或者万平方米表示 2、建筑面积:总建筑面积、分期开发的单期建筑面积 3、栋数楼层:如6F4 4、规划户数:区别于可售户数,几T几户 5、户型面积:最小、最大面积跨度 6、绿化率:各类绿地面积占小区总用地的比例 7、主力面积:比例最大的面积段 8、面积配比:各种房型的面积、户数及所占总户数的比例 9、附加值:会所、内部景观、智能化、物业、建材等 10、总体布局:兵营、点式、围合、错落等
以上信息多数可以在楼书和网络上找到,公开日 期、交房日期等需要房地询产市问场调。研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
环境
1、环境描述 周边商服、交通、环境状况
2、基地位置图 项目周边的主要道路,商服配之踩盘——踩盘内容
配套
包括项目周边的交通、教育、医疗、商场、银行、邮政、公园 广场等,项目内部的教育、医疗、商铺、银行、活动场所、会所、 物业管理、停车位等。项目周边的配套设施可以在售楼小姐介绍 项目基本情况的时候进行询问,也可以调查完后在项目周边亲自 了解一下;项目内部的配套设施调查可以询问售楼小姐,售楼小 姐会对着沙盘介绍各个配套设施的具体分布位置及其功能。
暗踩就是装成购房的客户调查项目的情况,所用调查的时间较长,客户 身份更为便利和有效,能够调查到较为详细的资料。踩盘时如何保持镇定 心理最重要的是心理素质要好,演员在这方面作的就不错,要有好的心理 素质,首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。 其二:踩盘时不能太急于想了解对手资料,做到等对方主动向你讲解。 其三:提的问题不能太专业,有是提点低级的问题麻痹对方,让对方放松 警惕。
二看 三看
资源条件 楼盘档次
风貌印象 商业配套 产品定位
区域人群 消费人群 产品价值
个盘:
四看 五看 六看 七看
楼盘定位 内外形象 卖场氛围 样板展示 规划布局 开发节奏 客户构成 客户关注
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导示昭示 营销道具 产品亮点 客户变化
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
基本信息
> 开发公司 > 代理公司 > 规划设计 > 物业管理 > 工地位置 > 售楼处 > 容积率/绿化率 > 交房日期 > 联系电话 …….
❖ 点——单个楼盘 ❖ 线和面——区域市场 ❖ 体——宏观环境
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Part 2 踩盘
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什么是踩盘?
踩盘是对规定区域内楼盘进行调查并收集各类所 需数据的一个过程,踩盘主要对象为最终报告规定 区域内楼盘或所服务项目周边竞争楼盘,踩盘最终 的目的是为报告提供准确、完整的数据。
房地产市场调研概论
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知己知彼, 百战不殆。
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Part 1 房地产市场调查概论
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什么是房地产市场调研?
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对 相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而 对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的 变动趋势,制定公司经营计划,拟订经营策略提供参考与建 议。
► 内容:对宏观市场和微观市场全面调研,或针对性调研(如个盘、区 域、消费者……)。
► 目的:为决策者(部门)提供参考依据。
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房地产市场调研有什么特点?
1、 内容广泛 宏观方面有城市经济、城市规划建设、房地产政策环境、人口结
构,微观到区域、单个楼盘的调研;供需方调研中包括对购房者的需 求调研,了解其购房偏好、价格承受度及购房影响因素等……
2、 针对性强 研究的服务对象、服务的阶段的不同,研究的内容和方法也会有
很大的差异,调研前需要做好充分的沟通和准备,具体问题具体分析。 房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高,如销售率、价格等动 态营销信息的调研,时间发生变化,动态营销信息也会发生改变。不 同城市。
3、 方法多样 实地调研、电话调研、约访、街头拦访……
最重要的是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环
境、职业、购房预期、购房用途,因为售楼员随时可能
套你的信息。
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调研身份
明调
暗调
调研阶段 前期准备 电话调研
售楼部调研 项目现场调研
电话调研
调研内容 基本信息 市场信息 产品信息 客户信息
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踩盘一般是分为明踩和暗踩:
明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意,可以迅速的了解到项目的基 本情况,节约时间调查其他项目,但不可能从售楼人员口中得出许多重要 的数据;
方式上不能太直接,用语不能专业,意思就是说.怎么装糊涂就怎么说, 好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊,问销售就问还剩哪些楼层可选, 问公摊不问得房率,...等等,去化、千万别一开口说的比别人还专业。
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常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
区域定位 区域价值
营销模式 开发模式
大环境背景
一看 区域定位