房地产市场调研课件(1)
如何做好 市场调研？
明确调研内容 运用调研手段
房地产市场调研课件(1)
调研内容
项目周边调研
项目内部调研
配套 交通 景观 ＶＩ应用
售楼处包装／销售员配置 项目销售状况 产品规划 样板房设置／装修情况
房地产市场调研课件(1)
交通
轨道交通
临近轨道交通三号线、八号线以及 规划中的十号线，其中三号线已开 通，八号线将于2007年底通车。
区域 板块
现状
预计 上市时间
预计 售价
属性
规模 (总建面积)
时代欧洲公寓
闸北 不夜城 在建
2007 20000 住宅 25000
海怡公寓
闸北 不夜城 在建
2007 28000 商办 30000
新梅太古城
闸北 不夜城 在建
2008 28000 商办 280000
达安河畔雅苑
静安 北静安 在建
2007 22000 住宅 20000
3年
2002-11-30----2004-4-1
2年
房地产市场调研课件(1)
周边市场调研
项目周边未来供应汇总（1公里范围内）
项目名称
区域 板块
现状
预计上 预计 市时间 售价
属性
规模 (总建面积)
长宁区2005年3号公告88街 坊32-8丘地块
长宁
中山 公园
土地平整未 开工
2008
25000
商住;办 公;商铺
房地产市场调研课件(1)
样板房(段）设置和装修情况
样板段体现 样板房装修 样板房管理 样板房介绍人员专业水准
房地产市场调研课件(1)
调研手段
手段一：和销售员交朋友
大盘／高档盘／知名开 适用项目 发商（代理公司）
手段二：聆听购房者心声
适用项目 开盘当日／开盘前排队
手段三：做二手房门店的常客 适用项目 清盘楼盘／处于销售尾 声
调研顺序
土地属性调研 周边市场调研 竞争市场调研 产品细节调研
项目定位 产品定位
房地产市场调研课件(1)
土地属性调研
华东师范大学 长风公园
金沙江路 轻轨站
华东政法学院 中山公园
凯旋路 轻轨站
房地产市场调研课件(1)
土地属性调研
结论：
地理区位
项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。
河滨景观
配套 交通 景观 ＶＩ应用
售楼处包装／销售员配置 项目销售状况 产品规划 样板房设置／装修情况
房地产市场调研课件(1)
售楼处包装／销售员配置 销控台布置 洽谈桌的数量和放置位置 沙盘
房地产市场调研课件(1)
售楼处包装／销售员配置
销售员是否有统一制服 男女销售员比例 销售员专业水准 是否善于引导需求
双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶 及脱排 油烟机、16升热水器、净水器及软水器; 独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座 厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、 挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口
洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等 品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或 同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴 房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均 设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下 配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。 采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。 空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆， 配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。 日立空调
3年
普陀
绿地世家
宁夏路366号
12500
2002-9-28---2004-5-21
2年
逸流公寓一期
武宁路189号
12800
2002-11-9-----2003-12-1
3年
世纪同乐
顺义路100弄
13000
2002-2-20----2003-8-31
3年
大华清水湾２期 凯旋路1555弄
14000
2003-3-28----2004-1-31
三期项目经济指标： 总用地面积：49156M2
住宅用地：38952M2 学校用地：10204M2
总建筑面积：125208M2
住宅建筑面积：93020M2 学校建筑面积：6710M2 公建建筑面积：5052M2
综合容积率：2.13
住宅容积率：2.52 学校容积率0.66
总户数：498
房地产市场调研课件(1)
殷高西 路站
逸仙路 高架
本项目
殷高路 站
公交枢纽
轨道交通 １０号线
市光路 站
翔殷路 隧道
轨道交通 ８号线
房地产市场调研课件(1)
景观 生态/市中心唯一生态城区
50万平米绿化景观。 6公里景观河道和排水河道。 生态走廊、新江湾城公园等景观。
房地产市场调研课件(1)
调研内容
项目周边调研 项目内部调研
周边市场调研
项目周边二手房汇总（1公里范围内）
区域
楼盘名称
地址
二手房 单价
销售时间
房龄
水岸豪庭
光复西路1185号 11000
2002-7-11----2003-10-31
3年
江南名庐
曹杨路619号
11300
2004-1-16----2005-5-30
1年
深圳春天
宁夏路287号
12000
2001-2-18----2003-3-1
项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。
人文环境
项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。
生态环境
项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。
交通条件
项目立体交通优处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。
房地产市场调研课件(1)
房地产市场调研课件(1)
竞争市场调研
结论：
供应现状
目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.3万平方米左 右。
价格分析
在售河滨项目价格范围在13000-23000元/平方米之间，价差主要来自区域地段 和产品品质的不同。
产品分析
房型面积和设置跨度较大，二房以100-120平方米为主，三房面积在130-200平 方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-2000元左右。
案例选取标准： 相近原则——单价25000元/平方米以上，总价500万左右 成功原则——其景观设计独具新意，充分将绿化、水景与人文特色相结合，已经成 为高品质水景楼盘的代表。 功能原则——紧邻苏州河或黄浦江沿岸，绿化率高 案例选取：世贸滨江、苏堤春晓、虹桥河滨、东方曼哈顿、盛世年华等
房地产市场调研课件(1)
242803
绿地顺义路、白玉路项目 普陀 内普陀
尚诚国际
普陀 内普陀
逸流公寓二期
普陀 内普陀
未动迁 在建 在建
2009 20000
2006年 底
15000
2007 14000
住宅 住宅 住宅
110000 80000 100000
蔚蓝水岸
普陀 内普陀
动迁中
2008 17000 住宅
28000
深圳之春公寓
房地产市场调研课件(1)
项目销售状况
推案情况 各项差价 促销手段 成交客户情况
新天地景观湖
房地产市场调研课件(1)
产品规划
社区规划 配套规划 建材装修 房型配比
房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方 法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一 种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅， 只有安排到现场看房一途。
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竞争市场调研
楼盘名称 区域 规模 苏堤春晓 普陀 180000
泰欣雅苑 普陀 147000
天山河畔 花园三期
长宁 72300
仁恒河滨花园 长宁 390000
在售河滨项目产品分析
主力 房型
主力 类型 面积段 比率
装修标准 (元/M2)
三房 121-200 43%
1,500
三房 150-160 65%
泰欣嘉苑
中远两湾城
河
新湖明珠城
滨
项
目
分
布
图
大华清水湾
苏堤春晓
天山河畔花园 仁恒河滨花园
普陀楼盘
长宁楼盘
房地产市场调研课件(1)
竞争市场调研
在售河滨项目汇总
楼盘 名称
区域 规模
新湖明珠城二期 普陀 55826
苏堤春晓
普陀 180000
泰欣雅苑
普陀 147000
中远两湾城四期 普陀 560217
天山河畔花园三期 长宁 72300
地块稀缺
项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。
区域前景
项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其 项目价值以年10%以上递增。
房地产市场调研课件(1)
项目定位
深圳西区标志性高档住宅
提升差异化附加值 打造区域标杆住宅
房地产市场调研课件(1)
竞争市场调研
苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不 多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。
2,500
二房 102-109 35%
1,000
四房 200-250 56%
2,500
装修配置
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