交通四通八达。
世豪广场
区域内2014年交房户数超过18000
户，预计2015年入住率达到80%以上， 后续潜在项目
集中人口约4万多人，生活氛围将全面
保利心语3-4期 保利心语1-2期
呈现。
外籍人社区
铁
剑
像 寺
南
水 街
大
道
大源中央公园
益 州 大 道
复城 国际
项目经济指标
项目开发在大源组团偏小，占地仅30亩，总建面约6万平米。 容积率较低，规划商业体量不大于1.2万平方米
所有高层 75-77 2014年12月 652
楼栋
朝向 主要卖点
——
——
多数外向 品质、铁象
临街
寺水街
大源组团套三产品线盘点
已推未售
未推未售
建筑面积 实得面积
总价
预计
建筑面积 实得面积
总价
预计
项目名称 （㎡） （㎡） 赠送率 （万元） 销售周期 套数 （㎡） （㎡） 赠送率 （万元） 销售 套数
截至
周期
汇锦城 73-84 84-95 14% 58-67 2013年2月 28 73-84 84-95 14% 60-69 2013年6月 214
2013年7月 214 1#、2#
中庭
低总价 中庭
利通时代晶座（套二）
65平两房单卫
77平两房半单卫
未推未售 已推未售
套二 建筑面积 实得面积
已推未售 未推未售
65-77 65-77
71-89 71-89
赠送率
9-15% 9-15%
预计总价
预计销售周期 截至
剩余套数
分布位置
46-54 2013年6月 80 13#、15# 48-67 2013年10月 208 10#、11#
➢ 关于产品：受支持合理自住和改善性需求政策影响，刚需和改善需求产品 将引发市场需求；
➢ 关于热点板块：锦城湖、攀成钢、外光华、华阳、东升等依旧是热点； 2013年将诞生双流华府等新兴板块。 同时，大源、大面、站南等板块热度依旧会不减。
。大源市场供销存研究
2013年，城南格局研判：
站南板块高端改善集中 大源板块将成为城南首改第一站
誉峰 城南官邸
城南1号
中铁建国际城
半岛城邦
尚郡 雅颂居 天府鹭洲
保利心语
大源板块
天悦府
汇锦城 凤凰城
雍湖湾 时代晶座
泰悦湾
大源组团为天府新城内规划打造的中央居住区，规划配套均以生活为主； 自2007年开始，中海、华润进驻区域。2010年，随保利、建发、复地等国内一线开发商进驻，大 源成为成都最热点的房地产开放区域。 2012年12月，万科跻身大源； 本地块位于大源组团核心位置；
谨呈：建发房产
建发鹭州南地块 项目定位方案
成都思源出品 2013年1月
1 缘起
地块分析 区域分析 交通分析 项目经济指标解读 项目本体综述
。认知本体
项目与城市的关系
宏观区位来看，位于城南天府新城的核心区域——中央居住区。
站南板块
桐梓林一号 公馆1881
天府 本案 新城
仁和春天 时代晶科
——
9-15% 7% 9%
——
—— ——
48.7 2013年6月 208 104.5
2014年12月 480 102.3
天悦府 —— —— —— ——
—— —— 87-90 —— —— 75-77 2014年6月 652
锦城南府—— ———————— ———— ——
—— ——
—— 86 —— 96
朝向
北向 西向
主要卖点
低总价 中庭
尚郡（套二）
8#
1
#
73 92 108
7#
73 92 108 一单元
基7本3 售9罄2 108 二单元
2
73 92 108
#
73 92 108
一单元
6#
73 92 108
3
#
73 92 108 二单元
73 92 108
4#
5#
未推未售
已推未售
ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#楼中 庭及体育公园较好位置，多数为88平米套二， 实得面积为84-98平，赠送率为11%，属于常 规赠送。 1#、2#、3#户型均一致，1#、2#套二户型 景观和视野较好，朝南、朝中庭、朝体育公园。 预计全部产品去化周期在13年3月结束。
尚郡 76-88
利通时代 晶座
雅颂居 （精装）
65-77 95
93-95
84-98
71-89 101.6 102.4
11%
9-15% 7% 9%
57-66 2013年3月 70 45.5 2013年3月 80 104.5
2013年9月 127 102.3
——
65-77 95
93-95
——
71-89 101.6 102.4
项目与区域的关系
项目地块位于建发既已开发项目鹭州南侧，与区域配套连接紧密。项目地段价值认可度较 高，建发品牌在大源区域有积淀。
目标位置 伊藤洋华堂 地铁5号线
距离 （m）
300
300
步行时间 （min）
5
5
车行时间 (min) 1
1
成都七中 500
8
2
铁象寺水街 800
10
3
复城国际 800
10
3
化带。 ③ 项目东侧居住价值高。
项目西侧——边长约182米 ① 临双向4车道的南华路。是
重要的南北交通动线。 ② 具有较高的商业价值。 ③ 西南侧有变电站，对居住有
一定影响。
项目南侧： ① 规划为居住用地，未拍地块 ② 边长约92米 ③ 临16米规划道路
项目综述
自身 禀赋
•较小规模
•中等容积率
•与建发天府鹭洲共筑 中央生活区百亩公园 大盘。
预测3：限购政策持续，多改仍受影响 在继续限购的政策背景下，多次改善性需求购房成本仍高，受政策影响仍存在。
预测4：土地拉供应，抑地王 增供应思路下，土地计划供应量或有提高，“限房价竞地价“、”限地价竞配建“有望在更多城 市推广，而”分割出让“或难以推行。
2012年成都土地市场交易特征总结
➢ 上半年土地市场低迷，下半年在市场向好情况下，市场井喷； ➢ 2012年主城区整体供销与历史高位持平； ➢ 2012年主城区土地均价750万/亩，楼面价2830，也与历史高位持平； ➢ 开发商拿地积极性重回2007年高峰期，各方预期乐观； ➢ 郊县中双流、新都供销在前两位；
地块基础信息
净用地面积 （平米）
20072.35
净用地面积(亩)
30.1085
土地用途
城镇混合住宅用地
土地使用性质
二类住宅用地 （兼容20%的商业）
容积率
≤3
规划建筑面积 ≤60217，其中商业≤12043
建筑密度
总≤40%，塔楼≤22%
绿地率
≥30%
建筑高度
≤航空限高绝对海拔高程549米 （最高点相对地面约60米）。
•项目周边商业配套多以大型集中商业为主， 2010年后小区多规划1-2F底商，现阶段尚未形 成经营氛围，业态方面相对单一；
2012年调控政策走势回顾
2012政策面其实基本无大动作，仅单纯强调执行 2012年底提出在2013年将支持自住和改善需求，政策松绑。
2 研究
2013年宏观大势预判 2013年成都市场预判 大源组团市场供、销、存结构分析 2013年项目营销环境研判及启示
项目与区域的关系
项目位于大源的核心区域，建发天府鹭洲南侧，伊藤洋华堂西侧。区域交通通达性好，未 来居住人口达5万人以上，配套完善，定位中高端，2011年末商业配套开始陆续呈现。
地块10分钟步行圈内有伊藤旗舰店、 雅颂居独栋商业、世豪集中商业圈、复 城国际商业圈、铁象寺水街商业圈、大 源中央公园、大源中学、成都七中。 距离地铁5号线5分钟步行距离，距离 1号线5分钟车程； 区域内配套生活类配套设施陆续呈现， 生活更加便捷 区域内2014年交房户数超过18000户， 预计2015年入住率达到80%以上，集中 人口约4万多人，生活氛围将全面呈现。
•项目总占地面积30亩； •容积率3.0； •住宅体量4.8万平方米、商业体量1.2万平方米； •延续鹭州血脉，构建百亩大盘；
项项区目目位使命••城核：市心发区展域核的心核区心域地段
•位于天府新城中央生活区核心区域； •区域定位起步较高，配套完善；
城市核心住区/规划
延续建发在大源区域的成功形象，打造品质百亩向大好/盘交通便捷/生
交通 •公共交通发达
•天府新城四纵四横的交通体系，通达性好；
活配套丰富但有待
配套 •轨道价值显著
•地铁5号线的价值预期；
项目开发：叫好又叫座
成熟/百亩公园大盘
生活 配套
•景观休闲配套
•教育、医疗配套丰富
•生活配套档次定位较 高，但现阶段配套缺 乏，业态较单一。
•延续建发鹭洲公园、；
•规划配套完善，且日渐成熟；
—— ——
—— ——
62 2014年6月 460
汇锦城（套二）
售罄
86平两房单卫
74平两房单卫
未推未售 已推未售
套二 建筑面积 实得面积
已推未售 未推未售
73-84 73-84
84-95 84-95
赠送率
14% 14%
预计总价
预计销售周期 截至
剩余 套数
分布位置
朝向
主要卖点
58-67 60-69
2013年3月 28 3#、4#、5# 外向、商业