主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35
万㎡中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加
推降价，取得良好销售成绩。
2
知己知彼：市场分析与自我解读
了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？
区域宏观解读
新无锡——崛起中的城市新核心
充分利用无锡城市的自然、历史 和文化资源，尽快拉开城市框架， 扩大建成区面积，推动城市建设南 进北伸、西拓东联，构筑由主城、 副城、卫星城组成的多中心、开敞 型、组团式城市布局结构，打造国 际化新无锡，锡东新城将成为其中 最受瞩目的新核心；
9# 8#
入口
入口
2#
楼栋号 8#9#
2#
高层
22报价 （元/㎡）
10300
12000
成交均价 （元/㎡）
9600
11000
精装修标准 （元/㎡）
1200
1300
分析
位于入口处，相对嘈杂 景观较佳，采光通风性
较好
目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，
作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。
金科米兰米兰
在售同学组团
楼栋号
同学组团 30、31、
32# 洋房 10-13#
物业类型 高层 多层
楼层数 34 6
梯户设计
户型面积
二梯四户
119、93
二梯二户
116、143、164、 275
楼栋号
开盘报价 （元/㎡）
成交均价 （元/㎡）
精装修标准 （元/㎡）
即将推出产品，降价幅 度较大
目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价 7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰
富产品线。
太湖国际社区
湖滨东区
三期（部分交付）
湖滨西 区
拾壹峯组团
四期（在售）
一期（已交付）
五期（在售）
二期（已交付）
36万㎡的中央港湾区
无锡 大剧院
项目高层限购令实施前均价10500元/㎡，限购令实施后 迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至 2010年水平。 目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为 太湖新城的价格洼地。
盘
一期 （洋房） 09年8月 开盘
二期（高层、 小高层） 10年7月开盘
四期 （高层、小高层、
超高层） 预计2013年上半年
入市
楼栋号 物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
二期 4、5#
高层
33
二梯四户
85、126、141
洋房
小高层
7
二梯二户 123、143、217
B8、B13#
三期高层 3、4、5#
高层
加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大 无锡；
惠山 新城 沪宁铁路
沪宁高速
京沪高铁
锡山区
锡东新城
蠡溪 新城
无锡 主城 区
V-park
高铁 商务 区
S-park
五大新城崛起，无锡城市规模扩大；
京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；
无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；
更多国际品牌进入无锡，生活更加国际 化；
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
大环境下的应对选择 当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
典型项目分析
金科米兰
金域缇香
太湖国际社区
时代上城
限购后去化：45套/月
限购后去化：64套/月
均价：高层7328，洋房9870 均价：高层9128，洋房11326
降价促销
积极调整价格策略，调整产品
23
二梯四户
87、120、139
楼栋号
开盘报价 （元/㎡）
成交均价 精装修标准 （元/㎡） （元/㎡）
分析
二期 4、5#
9500元/㎡ 9485元/㎡
洋房 11000元/㎡ 10427元/㎡
B8、B13#
三期高层 7300元起
3、4、5#
——
—— —— ——
太湖大道沿线，环境较 为嘈杂
社区核心位置，景观较 佳，
民发实业 无锡锡东地块项目定位报告
2012/08/05
目录
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
2
知己知彼：市场分析与自我解读
3
隆中对：项目自身审视及产品建议
4
战术执行：产品力提升及营销策略
5
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
同样的背景下，各开发商的应对措施
调控历史回顾
金融危机冲击楼 市
经济复苏，楼市回暖并逐渐升 温
均价：高层9639，小高层 12194
提升产品丰富度，调整价格 策略
可售余量：3.15万㎡
项目总余量：85万㎡
后续开发周期：7-8年
积极调整价格，推出刚需产品，现金为王
金域缇香
滨河景观
2#
别 墅
洋
房
楼栋号
物业类型
楼层数
梯户设计
户型面积
8#
高层
34
两梯五户
123、85
9#
高层
34
两梯五户
123、85
限购政策下楼市低迷
08.03：证监会支持房企上市发股 08.10-09.01：房贷利率下浮30%最
低房贷首付调整为20% 楼市开始回暖
09.06：商品房资本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：国十一条发布 10.04：国十条发布 楼市进入低谷的前奏 11.03：限购令出台 史上最严苛打压楼市政策 11.05：明码标价政策出台 11.07：2-7月连续3次加息 楼市进入历史最底谷
分析
同学组团 30、31、
32# 洋房 10-13#
7000元/㎡ 8300元/㎡
6915元/㎡ 8020元/㎡
—— ——
位于高架旁，噪音相对 较大
社区核心位置，景观较 佳，
目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以 跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。
时代上城
三期（高层、 小高层） 11年11月初开
无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维 持低位运行，总体供应量略大于需求
国家调控下无锡楼市受到较大影响
无锡整体市场
无锡限购令出台
7月首次大范围公开降 价
刚需产品放量，市场成交量有所 回升
政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回 升，但是改善性需求受到较大影响。
太湖 新城
空 港
新区
区域宏观解读 2011，京沪高铁，哑铃效应
从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁 路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成 将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地 区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、 长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此 等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。
可售余量：4.8万㎡
可售余量：7.6万㎡
限购后去化：160套/月
均价：高层9543，洋房 13552
宣传万象城，加强未来生活 实景体验感
可售余量：10万㎡
项目总余量：29万㎡
项目总余量：31万㎡
项目总余量：98万㎡
后续开发周期：3-4年
后续开发周期：4-5年
后续开发周期：8-9年
限购后去化：49套/月