至江阴
锡东大道
至张家港
2号线
蠡湖新城
中心城区
4号线
太湖新城
高铁商务区
至常熟 至昆山
至太仓
空港 京沪高铁
至上海
区域宏观解读
主导产业
总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中心、数字化办公楼 服务外包：滨水DOHO创意园区、信息技术服务 旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动 商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店 国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸
当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
大环境下的应对选择 当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草
典型项目分析
金科米兰
金域缇香
太湖国际社区
时代上城
积极调整价格，推出刚需产品，现金为王
金域缇香
滨河景观
2#
别 墅
洋 房
9# 8#
入口
入口
目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格， 作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。
低房贷首付调整为20% 楼市开始回暖
09.06：商品房资本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：国十一条发布 10.04：国十条发布 楼市进入低谷的前奏 11.03：限购令出台 史上最严苛打压楼市政策 11.05：明码标价政策出台 11.07：2-7月连续3次加息 楼市进入历史最底谷
无 锡
锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机
区域宏观解读
北京 天津
济南
京沪高铁
2011年正式投入运营，无锡至北京缩短至3.5 个小时，至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上 海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津 冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的 1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、 宜兴等城市。
无锡城市副中心 锡山政治经济文化中心
高端产业集聚中心 长三角区域性交通枢纽
战略定位：带领无锡迈入特大城市领域
区域宏观解读 交通优势
• 商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带； • 京沪高铁穿城而过。
区域宏观解读
航空运输
• 无锡机场近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已 开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦 东国际机场、南京禄口国际机场距离都在150公里内。
• 充分利用无锡城市的自然、历史和
文化资源，尽快拉开城市框架，扩
大建成区面积，推动城市建设南进
北伸、西拓东联，构筑由主城、副
城、卫星城组成的多中心、开敞型、
组团式城市布局结构，打造国际化
新无锡，锡东新城将成为其中最受
瞩目的新核心；
蠡溪
加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大
新城
无锡；
五大新城崛起，无锡城市规模扩大；
京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；
无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；
更多国际品牌进入无锡，生活更加国际 化；
惠山 新城 沪宁铁路
沪宁高速
京沪高铁
锡山区
锡东新城
无锡 主城 区
V-park
高铁 商务 区
S-park
太湖 新城
空 港
新区
区域宏观解读 2011，京沪高铁，哑铃效应
• 从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁 路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成 将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地 区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、 长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此 等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。
无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维 持低位运行，总体供应量略大于需求
国家调控下无锡楼市受到较大影响
无锡整体市场
无锡限购令出台
7月首次大范围公开降 价
刚需产品放量，市场成交量有所 回升
政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回 升，但是改善性需求受到较大影响。
入市
目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价 7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰
富产品线。
太湖国际社区
湖滨东区
三期（部分交付）Βιβλιοθήκη 湖滨西 区拾壹峯组团
四期（在售）
一期（已交付）
五期（在售）
二期（已交付）
无锡
项目高层限购令实施前均价10500元/㎡，限购令实施后
大剧院
迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至
南京
无锡 上海
突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景 凸显
区域宏观解读 锡东新城 ， 无锡东、高铁门户
• 锡东新城位于无锡东部， 作为无锡东部的对外窗口， 未来将成为承接上海，联系 京沪的主阵地和战略前沿。
作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域
区域宏观解读 战略定位：“三中心、一枢纽”
金科米兰米兰
在售同学组团
目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以 跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。
时代上城
三期（高层、 小高层） 11年11月初开
盘
一期 （洋房） 09年8月 开盘
二期（高层、 小高层） 10年7月开盘
四期 （高层、小高层、
超高层） 预计2013年上半年
目录
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
2
知己知彼：市场分析与自我解读
3
隆中对：项目自身审视及产品建议
4
战术执行：产品力提升及营销策略
5
1
众生相：宏观调控下的楼市百态
同样的背景下，各开发商的应对措施
调控历史回顾
金融危机冲击楼 市
经济复苏，楼市回暖并逐渐升 温
限购政策下楼市低迷
08.03：证监会支持房企上市发股 08.10-09.01：房贷利率下浮30%最
南京 禄口国际机场
高铁商务
区 无锡
机场
上海 虹桥国浦际东机国场际机场
杭州 萧山机场
区域宏观解读
便捷的交通网络
10分钟以内 至江海路快速内环及空港； 20分钟以内 至太湖新城、蠡湖新城 30分钟-1小时 至江阴、宜兴、张家港、常熟
轨道交通
至至宜宜兴兴杭 州
至宜兴 常 州
无锡轨道交通中的2号线和4号线两条 地铁线路经过无锡高铁商务区，与无 锡主城区时间距离缩至10分钟。
2010年水平。
目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为
太湖新城的价格洼地。
主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35 万㎡中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加 推降价，取得良好销售成绩。
2
知己知彼：市场分析与自我解读
了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？
区域宏观解读
新无锡——崛起中的城市新核心