国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
+ • 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
商业用地，40年产权（仅剩30年）
核心客户来自杭州市区，占到80%左右， 剩余20%来自长三角地区，以上海、宁波、
温州等地客户居多 643户
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区 +养老组团”的开发模式 销售/长租+月费
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
பைடு நூலகம்
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同