市场调研报告
——东莞、惠州两地别墅调研
经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。

一、国家政策背景：
1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。

根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。

而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。

与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。

2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。

70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。

二、东莞、惠州两地别墅：
1、个盘分析
【中惠.金士柏山】
项目概况
项目名称：中惠.金士柏山
建筑类别：洋房、别墅
发展商：中惠熙元
占地面积：21万平方米
建筑面积：45万平方米
绿化率：30.80%
容积率：1.58
项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。

二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取）
【万科城.琥珀郡】
项目概况
项目名称：万科城.琥珀郡
建筑类别：别墅联排独栋双拼高层电梯洋房
地理位置：常平环镇路转嘉兴路（紧邻常虎高速常平出口）发展商：东莞市万科阳光房地产开发有限公司
占地面积：660000平方米
建筑面积：440000平方米
绿化率：50.1％
容积率：0.35
管理费：2.8元/平方.月
万科城历史均价记录：
双拼别墅：
赠送两个阳光
露台
＃字楼梯设计，
使用率高
户型：四房两厅五卫建筑面积：约252
附送两个阳光露台，亲密自然；中庭花园设计，采光通透。

＃字楼梯设计，使用率高。

独栋别墅：
现在销售别墅产品（第六期）
前期（2009年推出）前期（2007年推出）
早期（2003年推出）
【绿茵.温莎堡】
项目概况
项目名称：绿茵.温莎堡
建筑类别：洋房、别墅
地理位置：樟木头镇南村新区
发展商：东莞市乐富房地产开发有限公司
占地面积：320000平方米
建筑面积：320000平方米
绿化率：约66%
容积率：1.22
管理费： 4元/平方米/月
楼盘简介：绿茵.温莎堡所处位置交通非常便利，外临城市干道樟木头大道，近接龙林高速、梅观高速等城际要道，30分钟直达深圳CBD；与深圳北交通枢纽樟木头火车站5公里，距樟木头中心6公里，出行瞬间即达，生活便捷无比，深圳北豪宅生活一路展开。

户型品鉴：
独栋：
180点评：双车位设计，全套房设计，露台180度景观，独立会客厅，私密僻静
【三正.半山豪苑】
项目概况
项目名称：三正.半山豪苑
建筑类别：洋房、电梯洋房
地理位置：东莞塘厦
发展商：三正地产
占地面积：50万平方
绿化率：78%
容积率：0.23
区位优势：塘厦政务中心、文化、体育、商业中心。

莞深高速、樟木头火车站、深圳机场40分钟内即可到达。

现正销售销售叠
加复式，户型180
平方左右，销售
单价12000元/
平方。

【金山湖国墅园
】
项目概况
项目名称：金山湖国墅园 建筑 类别：电梯洋房、别墅
地理位置：南部新城核心区域----金山湖畔
发 展 商：深圳国墅园地产集团现正销售户型（联排14000元/平方、 独栋22000元/平方）
点评：采用传统中式建筑的经典，提炼中式建筑意境，有悠远恬静的生活情意。

合生.高尔夫庄园
1. 楼盘位置：惠城区水口龙和东路一号(广惠高速蓬陵出口旁)
2. 主力户型：联排别墅270-330平米，五居洋房220平米，公寓一居至二
居75-125平米户型图
3. 物业类型：住宅、商住楼、花园洋房
4. 建筑类别：别墅、公寓
5. 开盘时间：2012年04月29日
前庭花园，有小朋
友的快乐，大朋友
的惬意
后庭设计，回归宁
静感觉
花园不大，但经过园林处理后，私密
性更强
综述，通过本次的考察学习，我部不但了解到东莞、惠州两地别墅项目的设计、包装和园林小品方面情况，而且本次的考察，通过带销售人员、销售主管外出，更加学习到大盘销售人员的销售技巧和专业素质；为本项目在接下来的别墅推广、销售顺利进行，提高本项目整体形象奠定基础。

营销策划部
2012年5月21日。