运动场地、儿童活动场地、100-500 老人活动场地 小区围墙、灯具 30
标识系统、构筑物、小品、30 园林家私、其他 车行道路 160
1.产品分类
2.景观的成本
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
2.1 万科地产景观成本剖析
0%
广州四季花城 广州城市花园 广州蓝山1 期 广州万科城1 期 广州金域兰湾1 期 佛山金御华府1 期 佛山金色家园1 期 佛山金色家园2 期 佛山万科城1 期 佛山兰乔圣菲1 期 佛山新城湾畔1 期 中山城市风景 珠海金域兰湾1 期 东莞城市高尔夫6 东莞运河东1 期 东莞松山湖1 期 东莞万科城1 期 厦门金域兰湾1 期 厦门金域兰湾2 期 深圳东海岸2 期 深圳东海岸3 期 深圳万科城1 期 深圳万科城2 期 深圳万科城3 期 深圳第五园1 期 深圳第五园2 期 深圳金域兰湾1 期 深圳金域兰湾2 期 深圳金域东郡1 期 长沙西街花园3 期
入口的内容包括：
1.引导空间序列（市政道路包装）
2.车行流线设计（含指示及人员管 理） (别忽视了沥青路面导向) 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性）
合计 128.5 148.5 153.5 143.5 153.5 203.5
面层与基层价格比 备注 5︰3 2︰1 3︰1
价格均 包含人 工及管 理费
43.5
由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的！
车行路（消防通道）基层成本是多少？
由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质 较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。
面层 基础做法：250厚 C20混凝土 综合价格：75元/㎡ 垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石 综合价格：22元/㎡ 素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内
说明： 基层综合造价（含人工及管理费）97元/㎡，社区内部消防通道车行 路及等高面推荐此做法。
车行基层价格分析
车行路/ 停车位 面层材料 5+6沥青 植草水泥砖 植草格 面层价格（元/㎡） 基层价格（元/㎡） 85 49 80 130 合计 134
组织流线和布置要点
记录要点：
㈠展示区
1.车行、人行流线设置和组织安排 2.指示系统的设置 3.人员接引设置
4.项目特色及亮点
5.卖场围合包装 6.综合成本测算
3.2景观设计要点
研究重点和亮点
㈡住区内
记录要点： 1.节点兴奋点 2.景观序列 3.活动配套 4.入户前空间处理 5.投入更具价值
建议：
合理控制，保证质量
控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法避免过高配置
控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层
1.4景观关注点
㈣其他
设计的亮点和特色材料的运用可以起到 点睛的作用 特色内容包括：
1.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果
b.水生植物的运用
c.驳岸处理 2. 构筑小品等（系统性） 亭廊，雕塑，指示系统，灯光系统
1.景观关注点 2.其他公司的景观特点
3.景观学习要点
2.1 其他公司的景观特点
㈢绿化
有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感
a.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） b.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入 户前）
c.草坪的运用（利用草坡来组织景观）
2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙
c.品种的选择（成本因素）
龙湖——做照片
从镜头感中修饰景观细节
龙湖景观手法：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉
2.2其他公司的景观特点
绿城——做精品
营造秩序感的品质小空间
绿城景观手法：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线
2.3其他公司的景观特点
华润——做大学校园
利用大草坪组织景观序列
华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线
推荐做法：车行路基层
面层 基础做法：150厚 C20混凝土 综合价格：38元/㎡ 垫层做法：100厚 级配碎石 综合价格：11元/㎡ 素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内
说明： 基层综合造价（含人工及管理费）49元/㎡，社区内部非消防通道车 行路及停车位推荐此做法。
推荐做法：消防路基层
景观品质提升靠什么体现？ 增加配置面积 or 增加景观成本？
1.2地产景观人口构成（万科的住宅产品分类）
1.3地产景观人口构成
人口构成 100% 90% 80%
10% 5% 20% 0% 15% 10%
人口构成百分比
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% G3 T1 25% 60%
129
备注
价格包含 人工
179
面层材料 5+6沥青 消防路/ 植草水泥砖 登高面 植草格 普通石材/砖
面层价格（元/㎡） 基层价格（元/㎡） 合计 备注 85 182 177 80 价格包含 97 130 227 人工 110-150 210-250
说明： 图中可以看出植草格反而比普通的石材还贵，并且植草格内种植的 草很难养护的好。所以，建议尽量少用植草格。
措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木 基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%
3
7
景观细项面积分配
2.7 地产景观成本控制原则
基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价
高层社区乔木指标
指标内容 控制大乔木 大乔木数/中小乔木数 指标 3 ：7
体现价值，关注老人 儿童活动空间
注重品质和绿化，配套完善
前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致 策略：根据客户关注点加大重点投入 优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本
1.5不同景观产品的成本预算
马斯洛需求 5. 自我实现的需要 4. 尊重的需要 客户景观需求排序 优美的景观视线 良好的品质感 景观载体 外部景观 泳池景观 架空层 水景 硬景 软景 3. 2. 1. 感情上的需要 安全上的需要 生理上的需要 完善的交往空间 完好的私密性 基本的景观处所 成本预算（元/m2) 地段外部条件决定 1500 1000 450 200 65
不同季节效果
常绿乔木数/落叶乔木数 前五名乔木集中数
1 ：3 50% ≤25种 ≤35种
集中采购
乔木数量 灌木种类
硬景用材比较：石材与非石材 影响石材价格的三大因素：
石材尺寸-----不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨 石材厚度-----20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上 铺贴方式-----规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价
面层处理每平米价格比较： 机切面/烧毛面 ＜ 荔枝面 ＜ 斧凿面/自然面
X X+10 X+20
控制设计尺寸：所有尺寸尽量符合300模数，石材规格宜在5种以内
成本 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高
控制设计厚度：人行路面尽量使用20—30厚，压顶及台阶可使用贴面 控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼
说明： 基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/㎡，社区内部人行路面及 广场推荐此做法。
面层与基层价格分析：人行
面层材料 石子混凝土切缝 洗石米 混凝土砖/烧结砖 窑变砖 20厚页岩（板岩） 20/30厚常用石材
面层价格（元/m2） 基层价格（元/m2） 85 105 110 100 110 160
1.产品分类
2.景观的成本
1.1 地产景观的逻辑
不同品类产品的 景观侧重点 有什么不一样？
景观 定位
景观品质怎样提升， 提升什么？ 在哪里增加成本最有效？ 增加多少？
满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？
景观 配置
景观 成本
在哪里缩减成本 最不影响品质？ 哪些方面不能“砍”
有效控制设计才能降低材料和人工成本
人行路（人行广场）基层成本是多少？
万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/㎡ ！
目
标：
保证路面质量，合理控制造价
推荐做法：人行路基层
面层
基础做法：100厚 C12混凝土 综合价格：35元/㎡ 垫层做法：80厚 级配碎石 综合价格：8.5元/㎡ 素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内
65%
50%
儿童人口 青少年人口 成人人口 老人人口
15% G2 C 品类
25%
T2
1.4不同景观产品的成本预算——不同产品的景观成本投入重点应不
同
景观定位 No.1
景观品质关注点排序 No.2
No.3
首置
首改 再改
休闲时尚，注重活动空间
活动配套 泳池 水景、休闲配套
入户空间 软景 软景
软景 架空层配置 硬景、泳池
软景平均单方造价187元/㎡
面积比例
成本比例
2.4 万科地产景观成本剖析
成本高 效果差 再增高
硬景所占面积过大，成本居高 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高
2.5 万科地产景观成本剖析
最有效成本优化：控制软硬景比例
2.6 地产景观成本控制原则