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第三章：景观的功能设计 —— 关注客户需求
• 概述
• 指标分析与配置标准 • 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
1. 概述 ①万科集团满意度调查
规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低
上海天山仁恒河滨花园
3.74 0.79 1.56
0.78
0.61
13
39
上海浦东绿城
1.54 0.42 0.49
0.29
0.34
18
46
选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高
总户数
4000 1900 2631
•资料来源：对方公司操业人员提供
容积率
2.4 3.0 2.6
2. 指标分析：③行业内标杆分析 b.活动场地内外标杆比较
心血…
• 资料来源：集团客户投诉
1.概述 ③成交客户对活动场地关注率与满意率
“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大
--16.06 --3.06
--3.58
--11.1
•数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户 •运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地
0.17㎡/户
集团52个项目
老人活动场地均值
0.25㎡/户
集团3个标杆项目
老人活动场地均值
•老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地 •数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 d.总活动场地户均面积
除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆
不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致
1.11 ㎡/户
运动场地均值
0.26 ㎡/户
儿童活动场地均值
0.25 ㎡/户
老人活动场地均值
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 a.运动场地
运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%
0.47㎡/户
集团52个项目运动场地均值
集团52个项目
儿童场地均值
0.26㎡/户
集团3个标杆项目 儿童场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 c.老人活动场地
老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%
项目的54%
1.62㎡/户
集团3个标杆项目综合活动场地均值
0.88 ㎡/户
52项目综合活动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 e.分析小结
运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够 项目普遍存在综合配置较低的局面
1.11㎡/户
集团3个标杆项目 运动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 b.儿童活动场地
儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大
0.24㎡/户
针对主要品类制定住区活动配套标准:
儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1 ㎡/户
户均面积指标合计 ≥ 1.60 ㎡/户
2. 数据分析：⑤标准配置深化探讨
2. 指标分析：③行业内标杆分析 a.标杆确定
选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆
上海浦东仁恒河滨城
上海天山仁恒河滨花园
上海浦东绿城
项目名称
上海浦东仁恒河滨城
户均活动面积 泳池
3.35 0.48
运动场地
1.60
儿童活动场地 老人活动场地 占地面积 总建筑面积
0.74
0.53 31.00 74
2. 指标分析：①集团内部标杆 b.活动场地面积分析 （含游泳池）
因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户
2.01 ㎡/户
3个标杆活动场地均值
泳池差异较大
容积率 2.1
容积率 1.7
容积率 1.45
2. 指标分析：①集团内部标杆 c.活动场地面积分析 （不含游泳池）
与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童 和老人活动场地”配置差距较大
0.44 ㎡/户
泳
集团3个标杆项目均值
运
动
场
池
地
1.11 ㎡/户
集团3个标杆项目均值
儿
0.26 ㎡/户
老
童
集团3个标杆项目均值
人
活
活
动
动
场
场
地
地
0.25 ㎡/户
集团3个标杆项目均值
2. 指标分析： ④主流产品集团活动配置标准
• 概述
• 指标分析与配置标准
• 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
2. 指标分析：①集团内部标杆 a.确定原则
在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目
选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区
资讯来源：根据所属项目物业公司提供
1.概述 ④集团活动配置标准现状
2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控 ⑤小结
“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板
最不满意：配置不足；不便捷
万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范
•资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告
1. 概述 ①万科集团满意度调查 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低
K=千户
• 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据
1.概述 ②客户投诉
客户最不满意：配置少；不便捷 没活有怀动运念新设动四建就季施的等花不儿于城够童没…活，健有动我身生场们游命在泳！需哪池要里等？篮活我球动们场设找施！不投！到入…很多
景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)
满足客户使用需求 ➢ 针对项目客户需求制定景观策略
合理控制景观成本 ➢ 控制软硬景比例，景观单项比例精确化
提升绿化效果
➢ 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升
材料品质特色统筹化 ➢ 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本
设计质量提升