美国养老社区四大模式
2014-06-19 泰莱-搜建筑网
在美国，养老社区一般分为四类：生活自理型社区（Independent Living）、生活协助型社区（Assisted Living，也译为无障碍社区）、特殊护理社区（SkilledNursing），以及混合型的持续护理退休社区（ContinuingCare RetirementCommunities）。

上述几种社区，除生活自理型社区外，其他社区的开发运营需得到州政府授权，并与医院和专业护理机构建立紧密合作。

生活自理型社区，主要面向年龄在70-80岁之间、生活能够自理的老人。

这类社区每个单元的月均收入较低，但由于提供的特殊服务较少，所以，毛利润率较高，通常在43-48%水平。

生活协助型社区，主要面向80岁以上、没有重大疾病、但生活需要照顾的老人。

社区提供包括餐饮、娱乐、保洁、维修、应急、短途交通、定期体检等基础服务，并可通过付费方式享受其他生活辅助服务、以及用药管理及阿尔茨海默病（老年痴呆症或老年失智症）的特殊护理。

此外，生活协助型社区也为出院后恢复期的病人或家人外出的老人提供暂时性居所。

这类社区由于提供了附加服务，
所以，每个单元的月均收入略高，但由于人员成本更高，所以，毛利润率略低，在30-37%之间。

特殊护理型社区，主要面向有慢性疾病的老人、术后恢复期的老人及记忆功能障碍老人。

社区内设有专业护士，提供各种护理和医疗服务，医疗衍生收入较高，每个单元的月均收入也较高，但由于服务成本高（在美国，医护人员的劳动力成本尤其高），所以，毛利润率通常只有15%左右。

持续护理退休社区面向那些退休不久、当前生活能够自理、但不想由于未来生活自理能力的下降而被迫频繁更换居所的老人。

为了实现对入住老人的持续护理服务，此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合，因此，毛利润率高于特殊护理社区，但低于生活自理社区和生活协助社区，在30%左右。

此外，CCRC型社区一般需在入住时一次性缴纳10-40万美元的会费（平均在25万美元左右），体检合格后即与社区运营商签定长期合同，享有在指定社区的长期居住权。

居住期间，每月仍需缴纳一定比例的服务费（通常会费缴的越多，后续服务费越便宜）。

会费一般可在一段时期内退还，退还比例随入住时间的延长而递减。

以上四种模式，生活协助型社区在过去几年发展最快，而持续护理退休社区（CCRC）因混合了多种服务单元，管理难度大，并受到上世纪80年代经济机中多家运营商倒闭事件的负面影响，增速较慢，在金融海啸前以每年新增10-20处养老社区的速度发展。

目前，全美共有1900处CCRC社区，但82%为非盈利性组织所有，其中，相当一部分是从传统养老院转型而来的。

对于盈利性的养老社区运营商来说，生活协助型社区的占比通常在50%以上，而CCRC社区占比一般不到10%。

平均来看，美国养老社区每个单元的月租金在3000美元左右，大城市在4000美元水平（图1），入住率在2006年最高时达到92%，金融海啸中最低降至86%水平，目前在87-88%之间（图2）。