供应结构将发生轻微调整，3-4房仍为市场主力。2003年 豪宅市场产品将会在户均面积不增长的前提下，实现户型 创新全面提升产品品质。
高档住宅两房户型分析
套数比 60%
2002年一线豪宅2房户型供应统计
50%
40%
30%
20%
10%
0% 系列1
70-77m2 17.39%
78-83m2 48.61%
畅销2房各功能空间尺度
畅销2房特征——
基本特征：南向、方正； 户型创新方向：赠送结构面积； 均价范围：7500-8000元/平米； 首期（8成20年）：10万-14万；月供：2500-3700元/平米。
未来竞争项目两房户型分布
158.32 6套
136
90平米
123.287平米ຫໍສະໝຸດ 上 仅2套336套 126
本报告的思路与结构
豪宅整体供应（2002/2003）
分户型剖析
超高层参考
产品特色/营销实践
户型定位
客户需求解构/价格-产品分析/创新方向
规划布局示意
景观分析/启动区示意
一
线
套数比 40%
豪
宅 30%
供 20% 应
10%
2002年一线豪宅板块数字统计
0% 系列1
1房 0.68%
2房 12.10%
3房 37.71%
相关调查：深圳豪宅畅销小3房户型剖析
（面积单位：平方米）
金域蓝湾三房二厅101平方米
黄埔雅苑三期三房二厅 二卫119.55平方米
小3房畅销户型总结
畅销小3房各功能空间尺度
畅销小3房特征——
基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好； 户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室 均价范围：7500-8300元/平米； 首期（8成20年）：13.5万-20万；月供：3600-5200元/平米。
家庭收入阶层
年薪8-10万 或 30万以上
生活方式描绘
出处 消费
状态 项目契合度
产品攻略
起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客
富有技巧的极度超前 （蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆
用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层
年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
状态 项目契合度
产品攻略
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的主 流人群 逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折和 冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多，如 果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有时 很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活方式， 想改变，怕代价太大，总之本事不够
84-88m2 28.59%
89m2以上 5.40%
2房供应集中在70-88平米之间
相关调查：深圳豪宅畅销两房户型剖析
（面积单位：平方米）
黄
黄
埔
埔
雅 苑
雅
79.85平方米
苑
三
二
期
期
77.77平方米
中信星光名庭二房二厅76.73平方米
86.75平方米
星 河 国 际
赠送 结构 面积
二
房
二
厅
一
卫
两房畅销户型总结
未来竞争项目小3房户型分布
129.98
129.3
132.02
120平米
124.2
124.2
90平米
96.87
128 125.37 120
104.6
客户 认同 范围
103
黄埔四期 雅颂居 中旅公馆 水榭花都二期 假日湾 东角头
小3房户型-首期的关系
首期
20.6万
客户可接受范围
13.5万
95 105 110 120
4房 5房及以上 复式 townhouse 37.41% 6.52% 3.83% 1.74%
2002年一线豪宅供应特点：
产品供应全面覆盖，但主力为3-4房，占豪宅市场总体供 应比例的75.12%。Townhouse作为创新产品，市场反 响强烈，成为2002年市场稀缺产品。
一 套数比
线
50%
豪
40%
1房
户型
2002年 各户型 积压比例
豪宅各户型供需走势
2房
27.2%
3房
39.2%
4房
36.4%
5房以上 大平层
54%
复式 townhouse
60%
10%
2002/2003 各户型 供应变化
2003 2002
总体供应趋势总结
2002年总结 2003年户型供应预测——
2房销售良好 3-4房是市场主力 5房以上大平面消化一般 复式单位消化困难 Townhouse成为市场亮点
套数比
2002年一线豪宅小3房户型供应统计
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 95-105m2
105-110m2
110-120m2
120-130m2
系列1 24.69%
2.88%
16.50%
55.93%
小3房供应分别集中在95-105和120-130部分 目前市场上积压小3房主要集中在120-130区间
产品定位主要结论回顾
地块属性的多功能，提供了产品多元化的可能
产品定位：豪宅之集大成 —纯住宅（景观/舒适度） —超标准服务式公寓（会员酒店/国际公寓） —工作室社区（居住与工作融合的空间） —街区商业（营销展示/社区活力/基本配套）
客户总体定位：将深圳高端客户一网打尽 （原住民/第一代移民/移民新贵）
宅
30%
供
应
20%
10%
2003年一线豪宅部分楼盘户型统计
0%
2房
3房
4房 5房及以上 复式 townhouse
系列1 16.94% 41.22% 31.68% 3.26% 4.31% 2.60%
2003年一线豪宅供应趋势：
3-4房继续保持主要供应比例，占到市场72.9%；与此同 时，2房比例有小幅度增长，大平面、复式及townhouse 仍有微量供应。
85
86.81
80
84.17
85.33
82
客户
认同
80
范围
70平米
76.77
黄埔四期 雅颂居 中旅公馆 天鹅堡二期 假日湾 红树西岸 东角头
红树西岸126-136平米的336套2房可能成为瘦狗产品
两房户型-首期的关系
首期
14万
客户可接受范围
红树西岸 25万 21万
10万
70
90
面积
购置两房的主力客户写真——最具弹性的一些人群
产品解构（集成街区）
VIP /
街区商业 （ Street Mall ）
商
展
业品 示
性牌 廊
休专 闲卖 会店 所
橱 窗
集 市
会 员
店
非商业
传统住宅
都市单元
工作式社区
超标准 服务式公寓
个创 名
人业 商 国会 假纯
工型 俱 际员 日租
作公 乐 公制 寓赁
室司 部 寓寓 所式
所
公
寓
遗留问题 —— 户型定位 —— 客户描述分析 —— 规划布局示意