中国海外发展商业设计管理体系编号:商-GLBH-ZY-2010写字楼项目设计管理指南设计管理篇中国海外发展规划设计中心二〇一〇年十一月目录一、总则 (1)1.目的 (1)2.围 (1)3.对象 (1)4.解释 (1)5.规划设计三级管理流程的容 (1)第一部分写字楼设计管理流程 (2)二、写字楼前期设计管理流程 (2)1.设计计划管理流程 (2)2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程 (3)三、写字楼建筑设计管理流程 (5)1写字楼建筑案设计管理流程 (5)2写字楼标准层平面设计管理流程 (6)3写字楼立面设计管理流程 (6)4初步及施工图设计管理流程 (7)四、写字楼专业设计管理流程 (8)1写字楼结构设计管理 (8)2写字楼机电、幕墙案设计管理 (8)3写字楼公共部位装修设计管理流程 (9)4写字楼景观设计管理流程 (10)五、其它设计管理流程 (11)1项目后评估设计管理流程 (11)2绿色建筑设计管理流程 (11)六、设计管理流程图及评审表格 (12)1写字楼前期设计管理流程图 (12)2写字楼案设计管理流程图 (13)3专业设计管理流程图 (14)4其它设计管理流程图 (15)5评审表 (15)第二部分写字楼设计管理指引 (25)七、管理与设计团队架构及其分工 (25)1管理与设计团队架构 (25)2管理与设计团队分工 (30)八、设计计划 (45)1案设计前期阶段(60天) (45)2案设计阶段(120天) (45)3扩初设计阶段(90天) (48)4超限审查阶段(45天) (49)5工程桩基施工图设计阶段(20天) (49)6施工图设计阶段(120天) (49)九、设计任务书 (51)1写字楼建筑案设计任务书 (51)2写字楼施工图设计设计任务书 (53)3其它相关专业设计任务书 (54)十、设计费用 (55)1总体设计费用标准 (55)2分项设计费用 (56)十一、写字楼项目设计合同 (60)1建筑案设计合同 (60)2施工图设计合同 (60)3专业设计与顾问服务合同 (61)一、总则1.目的建立写字楼案设计管理流程与指引,指导写字楼项目的设计管理工作。
2.围适用于中海发展总部、各区域公司及其所辖各地区公司项目设计管理。
3.对象本指南下发时未进入建筑设计案定稿阶段的由中海地产集团下属的各地区公司开发及合作开发的写字楼项目。
4.解释中海发展规划设计中心、区域公司规划设计部和地区公司设计管理部三级设计管理人员办理有关事项时,必须遵守本设计管理流程中的相关规定,并正确使用有关表格。
5.规划设计三级管理流程的容5.1写字楼前期设计管理流程5.1.1设计计划管理流程5.1.2设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程5.2写字楼建筑设计管理流程5.2.1写字楼案设计定稿评审5.2.2写字楼标准层平面设计管理流程5.2.3写字楼立面设计管理流程5.2.4写字楼初步及施工图设计管理流程5.3写字楼专业设计管理流程5.3.1写字楼结构设计管理流程5.3.2写字楼机电、幕墙案设计管理流程5.3.3写字楼景观设计管理流程5.3.4写字楼装修设计管理流程5.4其它设计管理流程5.4.1项目设计后评估管理流程5.4.2绿色建筑设计管理流程第一部分写字楼设计管理流程二、写字楼前期设计管理流程1.设计计划管理流程1.1地区公司设计管理部所做的工作根据公司总体发展部署和指标要求,应以保证设计质量为前提,满足各专业各设计环节切实可行的基本时间期为底线,达到项目总体发展要求为目标,制定项目设计进度计划及各重要子项节点的设计进度计划。
1.2地区公司设计管理部需上报的材料以《中海发展(**区)项目设计进度计划审批表》(表格1)形式上报,包括项目设计进度计划、项目总体发展计划各两套及电子文件。
项目设计进度计划容包含:(1)项目设计进度关键路线之主要设计阶段的期和节点:包括规划设计招投标或委托设计、案设计、初步设计(根据具体项目确定)、施工图设计(含节能设计)的期、和节点要求;(2)其他同步进行的项目设计工作子项的介入节点和期要求:包括立面概念设计、案设计、初步设计、施工图设计的期和在整体进度计划中的介入节点,景观概念设计、案设计、初步设计、施工图设计的期和在整体进度计划中的介入节点,装修概念设计、案设计、初步设计、施工图设计的期和在整体进度计划中的介入节点;(3)项目设计进度计划制定的前提条件:项目发展计划的重要节点,包括定位、开工、开盘等节点的时间要求。
1.3上报材料的时间项目设计进度计划完成后,须即时上报区域规划设计部,并报中海发展规划设计中心备案。
如计划的大节点时间(主要指案设计、扩初及施工图设计时间节点)在后续项目发展过程中有调整需及时上报调整完后计划。
1.4审批形式及批复时间地区公司以《中海发展(**区)项目设计进度计划审批表》(表格1)形式上报区域规划设计部审批,区域公司规划设计部收文后3个工作日审批回复,并报中海发展规划设计中心备案。
1.5地区公司设计管理部与各部门的协作沟通地区公司需在完成设计计划签发前与公司领导、营销部门、合约部门、项目部门在项目开发节奏、定位报告时间、分判时间、开工时间、和开盘时间上达成共识。
2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程2.1设计单位战略合作管理流程设计单位战略合作管理流程参照《中海发展规划设计管理流程》。
2.2写字楼案设计单位招委托或投标2.2.1地区公司设计管理部所做的工作根据政府规划设计要点、项目发展计划、市场定位、写字楼案设计案任务书标准文本编写写字楼案设计招标任务书和招投标设计单位考察报告。
2.2.2地区公司设计管理部需上报的材料委托:如地区公司选择设计A类设计战略合作单位和合同总额<50万的设计单位直接委托,以《地区公司设计管理部工作信函》(参照《中海发展规划设计管理流程》附件)形式上报区域公司,包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件;如地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元,以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》(表格2)形式上报区域公司,包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件。
招投标:以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》(表格3)形式上报区域公司,包括《写字楼设计招标任务书》和《招投标设计单位考察报告》各两套及电子文件。
2.2.3上报材料的时间招投标或委托前10个工作日上报至区域公司规划设计部。
2.2.4审批形式及批复时间委托:针对地区公司选择A类设计战略合作单位和合同总额<50万的设计单位直接委托,地区公司以《地区公司设计管理部工作信函》形式抄报区域公司备案;针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元(案类),区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》(表格2)形式,收文后3个工作日初审后上报中海发展规划设计中心,中海发展规划设计中心收文后3个工作日批复。
针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元(扩初及施工图类),区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》(表格2)形式,收文后3个工作日批复;并报中海发展规划设计中心备案。
招投标:区域公司规划设计部以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》(表格3)形式,收文后3个工作日初审后上报中海发展规划设计中心,中海发展规划设计中心收文后3个工作日批复。
2.3设计费用管理流程设计费用管理流程主要包含了项目总体设计费用预算管理流程、设计合同审批管理流程、设计合同费用支付管理流程,请参照《中海发展规划设计管理流程》。
三、写字楼建筑设计管理流程1写字楼建筑案设计管理流程1.1写字楼建筑设计中标管理流程1.1.1地区公司设计管理部所做的工作对投标案组织公司部评审,并同区域公司规划设计部共同组织规划设计招标评审会。
1.1.2地区公司设计管理部需上报的材料将部评审会议纪要以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部;规划设计招标评审会会议纪要需在案定稿阶段上报《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)的同时进行上报。
1.1.3上报材料的时间地区公司部评审会议纪要在部评审完成后即时上报至区域公司规划设计部;规划设计招标评审会会议纪要需在案定稿阶段上报《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)的同时进行上报。
1.1.4审批形式及批复时间区域公司规划设计部以《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)形式,收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心会收文后5个工作日以《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)批复。
1.2写字楼建筑案设计定稿评审1.2.1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部完成写字楼定稿设计案。
1.2.2地区公司设计管理部需上报的材料以《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)形式上报。
1.2.3上报材料的时间完成写字楼案设计定稿即时上报区域规划设计部。
1.2.4审批形式及批复时间区域公司规划设计部以《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)形式,收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计决策委员会。
中海发展规划设计决策委员会收文后5个工作日以《中海发展写字楼案设计定稿审批表》(表格4)批复。
2写字楼标准层平面设计管理流程2.1地区公司设计管理部所做的工作根据市场营销定位报告确定的设计要求,组织设计师对写字楼标准层平面进行系统设计、优化调整,形成标准层平面定稿,并给出地区公司评审意见。
2.2地区公司设计管理部需上报的材料以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿案审批表》(表格5)形式上报。
2.3上报材料的时间按设计计划及时上报至区域公司规划设计部。
2.4审批形式及批复时间区域公司规划设计部以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿案审批表》(表格5)形式,收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心收文后5个工作日以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿案审批表》(表格5)批复。
3写字楼立面设计管理流程3.1地区公司设计管理部所做的工作根据市场营销定位报告确定的设计要求,组织设计师对写字楼立面造型进行系统设计、优化调整,形成立面设计定稿,并给出地区公司评审意见。
3.2地区公司设计管理部需上报的材料以《中海发展写字楼立面设计定稿案审批表》(表格6)形式上报,包括定稿案文本两套及电子文件。
3.3上报材料的时间完成立面设计定稿案即时上报至区域公司规划设计。
3.4审批形式及批复时间区域公司规划设计部以《中海发展写字楼立面设计定稿审批表》(表格6)形式,收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。