以2-3环为主，平均楼面单价为4692元/ ㎡ ，均衡地价为1170万/亩，三环外成交区
间在440-700万之间。 项目周边未来放量巨大，仅是以整理好可以拍卖的土地住宅供应已超百万方，商业也 有24万多方，特别是最大的6、7、8号土地皆在本项目附近，未来将会是片区中心地 段。
商品房市场动态
商品房市场分析图
成华区2号地块定位报告
【汇报版】
四川富临房地产开发有限责任公司（成都）
目
录
政
策
项目发展策略 项目产品定位 经济测算
主要政策动态
政策结论

房产税已在上海和重庆开始实行，虽初期税率相对较低，但是其政策影响力才是最大杀伤力 国家有可能还会出台更严厉的政策来打压住宅市场，何时出台取决于前期政策的实施效果 在一系列楼市调整政策之下，刚需将会成为住宅市场的购买主力。 而原住宅投资、投机型客户在受各项政策挤压，从而逐渐转向商业市场。 从国家强调和增加保障房来看，居者有其所是国家对房地产市场调控的主要目的，而非最早的居 者有其屋的概念，可以看出国家对低收入者不合理的消费观念的否定，所以后期市场预计会逐渐 分化为两个方向，低收入者淡出商品房市场，集中到保障房中，商品房市场越来越市场化，国家 仅起一定的引导作用，房价的涨跌将会由供需关系决定。
地块周边未来放量预估
地块编号 1号地块 地块面积 （亩） 54.54 容积率 3 预计住宅体量 （㎡） 87264.43632 预计商业体量 （㎡） 21816.10908
2号地块
3号地块 4号地块 5号地块 6号地块 项目 地块 7号地块 8号地块 合计
15.77
27.03 22.8 78.28 120 100 180 598.42
3
3 3 3 4 3 4
25232.12616
43248.21624 36480.1824 125248.6262 256001.28 160000.8 384001.92 1117477.587
6308.03154
10812.05406 9120.0456 31312.15656 64000.32 40000.2 96000.48 279369.3968
项目发展策略
项目四至
西面临拆迁安置房
北面临拆迁安置房
规 划 道 路 南面临规划路 道路入口处的旧厂房 成华大道
项目地块内部
东面临空白地块
地块周边情况
地块西面和北面为在建的拆迁安置房，东面不远处有高压走廊（将会下地，影响不大）， 南面为老式的旧房。规划路出口处还有老旧的厂房存在，对我项目的整体形象有一定的影 响； 现阶段周边无可直接利用的外部景观，规划中的理工大学自然博物馆和圣灯寺公园尚未 呈现； 与成华大道约100米，不直临主街，居住性强
一区辉映：北湖熊猫国际旅游休闲区
依托以北郊风景林地保护区域为主的区域
三带贯穿：绿色生态走廊
“三带”即沙河景观绿带、东风渠生态绿带和三环路森林绿带，是 成都市重要的水资源、林地资源保护地，“三带”呈东西分列、南 北纵贯区域腹地，是塑造成华区“生态城区，现代成华”形象、特 质的标志性要素之一。
成华区空间布局发展概述
项目 地块
项目 地块
服务业特色发展区 包括二仙桥、圣灯、龙潭以及青龙城市街区部分区域。该片区 是全区资源最为独特、品牌最为响亮、分工最为明晰的区域， 是全区服务业发展的特色区域，也是推动全区服务业实现协调 互动的重点区域。
工业总部服务板块 以龙潭总部经济城为核心，努力建设成为全市领先、辐 射中西部的工业总部经济集聚区。
各月房价走势情况（元/平方米） 8500 8000 7500 7000 6500 6000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7120 7123 7210 7800 7927 7924 7882 8220 8305 8322 8371 8393
3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 锦江区 成华区 金牛区 青羊区 武侯区 高新区 2010年主城区各区域住宅供销情况（万㎡） 供应 销售
人
未来人口基数将会逐渐增大，新婚和新生人口的增长，将会成为未来刚需购房的 主要推动力，理工大学的师生也将是本项目住宅或商业重要考虑的客群
（数据来源：成都市各门户网络）
小
结

成都住宅市场的价格在众多政策出台后仍然呈波段上升的趋势，可以看出购房者对房市依然看好。 成都市主城区住宅交易均价为8393元/平方米，同比去年涨幅为13.76%。全年住宅成交均价为 7883元/平米，同比2009年上涨28%。 2010年成都主城区商业成交均价呈曲线趋势8月已逼近二万大关。 成华区住宅和商业市场都属于供不应求的局面，随着拆迁进度的加大，未来将会有大量的刚需需 求，对商品房的需求将进一步加大，而商业市场受区域住宅发展的需要，也会迎来高速发展的机 会。本项目在产品定位上要考虑到市场未来发展，找准客户群，寻找市场空白点，有针对性的设 计产品，重点满足刚需对住宅功能性的要求，把握其对总价的心里底线，促进成交。
引导周边居住人群的消费观念
重视客户维护，维系客户资源，让客户去营销
项目产品定位
客群定位
本项目客户主要来源于城东片区，其次是成都其他区域及周边县市
年龄结构 ■ 25—35岁，事业处于起步阶段，但仍拥有一定的购买能力，相对于40岁以上的购房客户旧城居住情节较淡， 更愿意选择新区居住。接受新兴事物的能力较强，认同新鲜的特色产品。主要为首次置业的刚需客户。
约2367亩集体土地拆迁 约94亩集体土地拆迁 约312亩集体土地拆迁
数据来源：成华区政府网站
潜在刚需： 1. 据第五次人口普查资料，成都为净迁入区，净迁入量为97.7万，其它各地级 市均为人口净迁出区。 2. 成都市2010年流动人口300余万，户籍人口1120万 3. 据成都市民政局公布的准确统计数据，2010全年成都登记结婚的有119408 对 4. 2010年，成都市出生人口控制在10万以内,2009年约8.7万 5. 理工大学在校学生总数3万余人（目前预计5万左右），在编教职工2100余
2010年主城区商业成交价格月度走势（元/㎡） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
300000 250000 200000 150000 100000 50000
2010年主城区各区域商业供销情况（万㎡）
1月
2月
3月
4月
抓住机会,弱化威胁
锁定有效的客户渠道，打造对应市场需求的产品，是项目 速销之重要保证。 制定差异化的营销政策，弱化政策带来的影响。
发展策略建议
基于对项目优劣势的梳理和对市场供需情况的分析，同时借鉴品牌企业的开发思路与项目
市场占位，项目的开发运营上需要有好的项目理念和产品打造才能进一步提升和扩大品牌影响力， 因此提出以下几点开发思路： 加快开发进度，用速度证明企业品牌 突破标准，增大性价比 通过完善的配套强调企业实力 打造真正的片区样板居住区 营销上强调本项目的便捷的交通以及未来发展优势
契机二：交通带来消费客群的增加
新成华大道打通了杉板桥片区、崔家店和二仙桥片区的路网瓶颈，形成一条全新的出入成都东北
部的快速景观通道。对本项目来说交通越便捷，项目的辐射力就越大，吸引的客户也就越多。未来 新成华大道将会成为外建设路发展轴，我们应抓住机会，成为片区内的引导者。
区域未来发展对本项目带来的四大契机 契机三：居住环境的提升
项目SWOT应对策略
强化优势与机会
a)
b) c)
缓解劣势与威胁
注重内部园林景观的打造，弥补地块自然景观资源的不足。
通过前期产品的打造及系列包装推广树立品质楼盘形象， 吸引目标消费客群。 c) 利用路网将商业价值最大化，对客户而言，商业配套的丰 富与交通的便捷同样是优势。 d) 抢占入市时机，减少竞争压力。 b)
区域未来发展对本项目带来的四大契机
契机一：2011年楼市热点聚焦成华
未来2至3年，成华区整理出的土地面积将达到27000亩。目前有1000多亩土地正逐步完成上市条件，陆 续推向市场，也就说在成都各大区中，三环内最大的地主将会是成华区，国际城南，人居城东的概念逐渐 升温，未来成为华将会成为各大开发商的主战场。（数据来源：成华区政府信息网）
城市拆迁： 2009年，成都新一轮旧城改造全面启动，计划用三年实现改造9.71万户，居住 人口约29.2万人，面积932.52万平方米。
2011年在本项目周边成华区国土计划拆迁4353亩。
龙潭街道保平社区6组，向龙 龙潭街道保平片区征后实施 社区6、7、8、9、10组，同 2012-2011 仁11组集体土地 保和街道天鹅社区1、5组集 2012-2012 保和街道天鹅片区征后实施 体土地 圣灯街道建北1、2、5、6、8、 9组，关家堰4、5、6、7、8、 2012-2011 城中村改造征后实施 9组及村集体，崔家店1、2、 4、5、6、7组。 2012-2012 城中村改造征后实施 万年街道联合村4组 市土储中心配置地（征后实 2012-2011 龙潭街道石马社区8组 施） 征地拆迁涉及910亩集体土地 约670亩集体土地拆迁
土地市场动态
土地情况分析图
各区商住用地成交建筑面积（平方米）
2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2171698.1 2171346.6 1966083.5 1868405 1498000.2 1488808.8
成华区
高新区
青羊区
锦江区
武侯区
金牛区
2010年12月31日，成都市国土局公示主城及郊县（远郊及近郊）成交土地面积共 计264宗，合计17651亩，建筑规模共计2912万平方米，成交金额403.3亿元，楼 面平均出让价格1656元/平方米