低收入家庭-----廉租房(目前主要问题是覆盖面比较小) 中低收入家庭-----经济租用房(“经济租用房‛又称‚经济性租 房‛，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一 定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于 廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定 ) 中等收入家庭----◆经济适用房(问题很多) ◆限价商品房(貌似新概念,换汤不换药) 高收入家庭----享受税收优惠的普通商品住宅 ----非普通商品住宅
最长出让年限 70 40 50 50 50

土地出让时的规划管制(容积率,建筑密度,建筑高度,红线后退,绿地率)
2、房产：指建筑在土地上的各种房屋财产 包括厂房、仓库和商业服务、办公用房等
①国有房产 ②集体房产 ③外资房产 ④私有房产 (体现在产权证的编号上)
①住宅（简易房、公寓、花园洋房、别墅） ②商业用房 ③工业用房 ④写字楼
房 地 产 金 融 学
浙 江 大 学 经 济 学 院 浙江大学房地产投资研究所 蔡 庆 兵 2009.7.18
caiqingbing@
第一章 第二章 第三章 第四章
房地产业发展及融资依赖 房地产金融机构与金融政策 商业银行房地产信贷管理 房地产信托与资产证券化
第五章
第六章
房地产典当与房地产保险
2000
2001 2002 2003 2004
658.42
917.76 1166.58 1468.89 1805.16
6141.03
6898.34 8003.67 9705.02 11648.7
10.7
13.3 14.6 15.1 15.5
2005
2006
2115.36
2567.66
13437.85
旧城改造（存量土地）——城市土地的综合利用 ①改变土地规划指标（用途、容积率）——补交土地出让金 ②拆迁安臵补偿(拆迁公告、户口冻结):原拆原回\异地安臵 ‚毛地‛--- “熟地‛ ③开发
旧城改造（存量土地）——城市土地的综合利用 如：大连 ①改变土地规划指标（用途、容积率）——补交土地出让金 工业——住宅、商业 住宅——商业（如：信义坊商业街——杭州市8条商业特色街） 容积率 1.5——2.5 （补充说明：别墅0.4，排屋为0.8-1， 多层1.5-1.8，小高层 1.8-2.5，高层2.5以上） ②拆迁安臵补偿 例入拆迁红线范围内：拆迁公告、户口冻结 原拆原回（补差价：面积差价；结构差价） 易地安臵（实物安臵、货币安臵） ③开发
三. 房地产市场的供给与需求
房地产市场的主体
房地产市场消费者的基本特征
图：竞价租金曲线（需求角度）
[解释]：一个城市中不同收入群体的分布 富裕者：城区外围，消费更多的土地。选择支付更多的交通费用。 贫穷者：住在其工作地点附近。租金很高，为了支付租金，更多的人必须拥 挤在较小的水平空间上，因此只能堆积在垂直空间上。 穆斯、E米勒斯、G斯蒂格尔的模型着重分析供给： 穆斯：因为市中心附近的地价较贵，开发商会以资本替代土地（边际替代 率？），在一个住址上向垂直的高度上发展。 斯蒂格尔：从CBD向外延伸，建筑费用的下降比地价下降要慢得多。结果是 从CBD向外移动得越远，用于建筑的土地越多。 如下图
次贷危机与金融安全问题
第一章
房地产业发展及融资依赖
土地-地产 房屋（建筑物）-房产 房地产 房地产业 一、 房地产与房地产业 房地产又称不动产（REAL ESTATE）、物业（PROPERTY） 物质形态： 土地+建筑物+其他附着物
1、地产：指土地财产（含水面、海域）及其上下一定的空间权 利，包括地下的各种基础设施、地面道路等
3、房地产 物质形态上： 除绿化、广场、交通等特殊用地以 外，房与地，房产与地产总是结合 在一起的 价值形态上： 地价隐含在房价中
4、房地产业



I圈内是与房地产核心市场关系最密切的房地产交易产权，以及提 供权属确定重要面积依据的测绘。这块由于直接关系到房地产核 心市场的稳定，目前市场化程度比较低。 II圈内房地产开发交易的外围服务，市场化程度已经比较高，也 是存在问题比较多的部分。 III圈主要是房地产开发以后的产业链的后向延伸，包括物业管理、 安全鉴定、白蚁防止等，由于安全鉴定与白蚁防止关系人民生命 财产安全的根本利益，目前控制在地方政府直接管理下。物业管 理进入市场化进程时间比较早，国内乃至国际上先进的管理理念 已经逐步实现嫁接。
土地基本制度 :国家所有与集体所有 我国的土地集体所有实质上还是国家所有(姚洋,2000)
国有土地、集体土地（农用地）、未利用土地 集体建设用地——无偿无限期禁止流转 国有划拨土地——无偿无限期有条件地流转 国有出让土地——有偿有限（土地用途管制） 住宅用地 商业用地 工业用地 综合用地 其他用地
二. 房地产业与宏观经济的关系
1.房地产业:产业链比较长,产业关联度大
2.对财政收入贡献大
年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 财政总收入(亿元) 118.36 166.64 209.39 248.5 291.75 340.52 401.8 477.4 全省生产总值(亿元) 1375.7 1925.91 2689.28 3557.55 4188.53 4686.11 5052.62 5443.92 总收入占生产总值的比重(%) 8.6 8.7 7.8 7 7 7.3 8 8.8
房改房 廉租房 经济租用房 经济适用房（解困房、微利房、安居房） 联建房 祖传私房 市场价商品房（普通商品住宅与非普通商品住宅） 小产权房
建筑物的地下部分（地下室）与地上部分（裙楼、塔楼）
供房体系的基本思路
高收入家庭——市场价商品房——土地批租——开发商建设 中等收入家庭——经济适用房——土地划拨——政府建造（开发商） 低收入家庭——廉租房——土地划拨——政府建造（开发商）
15742.51
15.7
16.3
3.房地产业发展得益于城市化的推进 城市化:人口与产业在地域上的集聚 正规城市化 假城市化 逆城市化 再城市化（新都市主义） 郊区城市化
新城区的开发（增量土地） ①农用地的转用（城市郊区的农业用地）； ②征用农地（农村用地——城市建设用地、农村集体所有制—国家所有 制）； 农民宅基地、青苗补偿费、新菜地开垦基金、农村劳动力的安臵 土地地价：土地开发成本+大市政配套费+级差地租 ③进行基础设施建设：‚生地‛——‚熟地‛ ④土地使用权的出让（协议、招标、拍卖、 挂牌）