安徽国华不地产评估有限责任公司青阳通华加油站土地评估说明一：《资产评估说明》使用范围的声明制表本评估说明仅供资产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估工作之用。
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安徽国华不动产评估有限责任公司二○○八年五月二十日说明二：固定资产－房屋建筑物、构筑物清查核实情况说明一、房屋建筑物清查核实内容及特点中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的房屋建筑物系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,坐落在池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,建造日期为2002年6月至2002年12月。
加油站罩棚、营业房和办公房等大多为砖混和框架结构。
截止评估基准日，资产占有方拥有房屋建筑物7处,构筑物6处。
二、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法（一）核实账面资产对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
(二)实物现场勘察根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实实物资产的座落位置、结构形式、装饰标准、风化锈蚀程度、使用维护情况、水、电设施状况及建成年月、成新情况、改扩建情况等，对没有设计施工图纸的房屋逐一进行面积丈量，与申报表不符之处，据实进行了调整，对所有的实物均作详细的现场勘察记录。
（三）根据现场勘察，除作详细记录外，并对建筑物现场进行技术鉴定。
尤其对结构承载使用、维护程度及其整个建筑物的安全性进行了鉴定，如基础是否有不均匀沉降，梁、板、柱、墙体等是否稳定、变形开裂等。
（四）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对建筑物现场鉴定，另对设计图纸、房屋所有权证、工程决算书逐一核查，对未办理产权手续的，提供了资产交接清单，我们对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
四、资产清查结果、调整事项通过现场勘察，约定评估的房屋建筑物清查调整后情况如下表：房屋建筑物、构筑物清查调整表单位：元1、委估的房屋建筑物提供了房屋产权证书。
说明三：固定资产--设备类清查核实情况说明一、机器设备清查核实的内容池州石油分公司主要经营石油及制品销售等，加油站设备大多购置于2002-2007年，没有超期服役，能耗小，工耗小。
维护、保养工作较好。
本次委托评估的机器设备包括该单位所属通华加油站所拥有的全部经营设备共11台/套。
二、机器设备分布情况及特点通华加油站的机器设备主要分布在单位内。
设备主要按生产工艺流程顺序布局，主要是油罐、加油机等设备。
三、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。
四、机器设备的清查方法与过程1、清查方法采用现场清查，账账核对，实地盘点，核查会计记录等方法。
2、清查步骤(1) 清查账册：将资产占有方填制的《固定资产-机器设备清查评估明细表》与固定资产明细账及设备管理部门的设备台账进行核对，账账相符。
(2)了解生产工艺过程，了解生产过程和机器设备的分布情况等。
(3)在设备管理人员的配合下，根据资产占有方提供的设备明细账进行现场勘察，账实核对，逐台核实设备的型号、性能和机械磨损程度，进行综合评价。
3、机器设备现场管理情况企业对设备制订了管理制度，执行情况良好。
生产设备主要按生产工艺流程顺序布局，设有专人从事设备的维修和保养，操作人员能按照设备说明书正确使用和维护设备。
五、机器设备的清查结果：通过现场勘察，约定评估的机器设备清查调整后情况如下表：机器设备清查调整表金额单位：元无形资产－土地使用权清查核实情况说明一、土地清查核实内容及特点中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的土地使用权系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,位于池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,面积1814.16平方米,以出让方式取得。
二、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法（一）核实账面资产对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
(二)实物现场勘察根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实资产的座落位置并作详细的现场勘察记录。
（三）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对土地所有权证进行核查，对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
四、资产清查结果、调整事项通过现场勘察，约定评估的土地使用权清查调整后情况如下表：土地使用权清查调整表单位：元1、委估的土地使用权提供了产权证书。
固定资产—房屋建筑物、构筑物评估技术说明一、评估对象概况1、位置与环境委估房屋建筑物为中国石化安徽池州分公司拥有的通华加油站房屋建筑物，主要分布在青阳通华加油站。
2、权属状况委估对象系中国石化安徽池州分公司拥有的通华加油站房屋建筑物，资产占有方提供了资产清单和房权证2002字第00524号等权属证明文件。
3、现状委估对象主要为通华加油站，按设计用途在用。
二、评估依据、1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、原国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）》；3、《房地产估价规范》（GB/50291-1999）；4、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；5、建设部颁发的《建筑安装工程工期定额》；6、全国统一建筑2000工程基础定额《安徽省综合估价表》及其配套的费用定额；7、池州市工程建设标准定额站发布的《造价信息》及各有关部门规定的建设工程前期各项规费；8、委托方提供的财务资料、施工图纸、决算资料。
三、评估方法及步骤(一)根据评估对象的特点和评估目的采用成本法进行评估。
成本法是采用现时条件下重新购置建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值及经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
计算公式如下：1、评估值=重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。
2、评估值=重置价值×成新率(二)操作步骤1、重置价值：包括前期费用、综合造价、建设单位管理费、资金成本等。
(1)综合造价：包括土建工程费、水电安装工程费，主要采用成本法中的重编预算法、分部分项法，对于有决算资料的采用预决算调整法。
(2)前期费用：是指为了工程建设在开工前而发生的各项费用支出或交纳的各项规费，具体费用及计费标准如下表：(3)建设单位管理费：建设单位为了工程建设的顺利进行，在施工期间所支付的管理费用，池州市有关部门综合确定为建安工程造价的4%。
(4)资金成本①前期费用按定额工期计算利息。
②建设期间按建设费用（包括建安工程造价、建设单位管理费）在建设定额工期内平均投入计算利息。
资金成本=[（前期费用×定额建设工期）+（建设费用×定额建设工期/2）]×（评估基准日银行贷款利息/12）2、确定建筑物的成新率建筑物的成新率根据评估人员现场鉴定，参照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》对委评房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完损程度进行现场鉴定。
A、结构部分地基基础有无足够的承载能力，是否有下沉现象；承重构件如梁、柱、墙是否完好坚固；非承重墙体有无腐蚀损坏，是否牢固；屋面的防水、隔热、保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起沙、下沉、裂缝等现象。
B、装修部分门窗开关是否灵活，玻璃、五金件、油漆是否齐全完好；外粉刷是否完整、粘结牢固；内粉刷是否完整，牢固，有无空鼓、裂缝、脱落；顶棚有无变形、损坏等现象。
C、设备部分水卫系统管道是否畅通，有无锈蚀，各种器具零件是否完好无损；电器线路、装置是否完好牢固；暖气管道设备是否使用正常，有无堵、漏现象。
在上述技术鉴定的基础上，依据房屋建筑物的现状及维修情况，并参照已使用年限，综合考虑确定委估房屋建筑物的成新率。
主要采用了下列方法：1、年限法：即以建筑物的耐用年限为基础，根据建筑物的地基基础、结构、装修、设备安装等各部分的使用情况和维修情况，估测出其尚可使用年限占该建筑物全部年限（已使用年限与尚可使用年限之和）的比率作为该建筑物的成新率。
计算公式：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%2、观察打分法：观察打分法是借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出建筑物的成新率。
建筑物评分标准参照原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》，根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，先确定房屋完好等级，再根据现场观察结构件、装修、设备的具体情况（变形、损坏、老化等）对照打分标准进行评定打分。
不同房屋结构成新率修正系数表经评估人员现场勘察，对房屋建筑物的现时质量情况进行观察打分，具体评分结果如下表：根据各部分应得分值和实际得分值确定得分率，并结合各部分的价值比重确定成新率。
公式为：成新率：结构部分得分率×f1+装修部分得分率×f2+设备部分得分率×f3注:f1、f2、f3分别为结构、装修、设备三个组成部分的价值权重。
f1+f2+f3=100%四、评估结果表金额单位：元评估明细表序号3号营业用房1、序号3号营业用房位于通华加油站大院内，砖混结构，单屋层高4m，内外均为中级扶灰，水泥砂浆地坪，塑钢门窗,设计使用寿命50年。
2、重置全价的计算表：重置全价构成表3、成新率的求取根据现场勘测，结合原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》综合确定成新率。
该幢厂房2002年6月建成投入使用，运用年限法(打分法按上述打分标准公式及表打分后求取)求得成新率= (50-6)/50 =88 %，与我们现场查勘确定为基本完好房相符。
4、评估值的确定评估价值=重置全价×成新率=81112.92×88%=71379.37元。
固定资产——机器设备评估技术说明一、评估对象概况1、委估机器设备为中国石化安徽池州分公司拥有，共计5项11台（套），主要为通华加油站相关加油设备。
委评设备大多购置于2007年左右，维修保养较好，目前正常运行。
2、机器设备的管理、规章制度建立情况经调查了解，单位已建立了设备管理规章制度。
设备档案工作制度较好，有设备事故的奖惩制度，但未提供有关处理报告或奖惩记录。
二、评估依据1、《2007-2008年中国机电产品报价目录》；2、各新闻媒体发布的商情信息；3、通过市场调查咨询所取得的被评资产的现行市价；4、委托方的购物发票、合同、产品资料等；5、其他依据。