农业银行、国大生活超市、寺家庄村第五卫生所
单位企业：
寺家庄镇 人民政府
2、地块情况简介
地块概况:
配套欠缺； 交通不便； 周边为耕地、村落； 属于村庄的边缘；
二、项目定位依据及定位
1、宏观环境及政策分析 2、石家庄房地产市场分析 3、项目SWOT分析 4、周边项目分析 5、项目定位分析 6、目标消费群体分析 7、户型配比分析 8、文化主题定位
应对方式
打造中高档住宅产品，完善社区商业配套，提升品质，增强竞争， 中档产品定位，高档宣传包装，填补市场空白，迎合市场需求； 简欧式水景社区风格，规避同质现象，提升楼盘品质；
丰富完善社区生活配套，规避周边偏远缺陷；
引入契合市场的文化主题定位，满足主要客群需求； 摒弃不被市场接受的新民居建设； 先入为主抢占市场，快打快消。
销售速 度
工程进 度
促销活 动
配套
核心卖 点
土地性 质及证 权
价格
华硕苑
3栋多层
中低档
多层
90多两 室、 110小 三室、 130大 三室
未开始 销售
主体已 封顶
交2000 元抵 10000 元
多层结 构，主 体封顶
鹿泉市 证
预计 4000左 右
城市傲居
2栋27层
中高档
高层
98两室 、106 三室
10月份 开盘、 销量在 50%
住宅购房户慎重，两级分化严重 ，购房者观望情绪日益加重，严重 影响资金回笼
，我应灵活应变 3、今年4季度房企过冬
，预计此状况将越演越
烈
五证不全项目遇冷
河北地区对于房地产行业严格把控 ，五证不全的项目只能转为“地下 ”销售，靠低价吸引客户。
4、市场竞争激烈，应尽 快入市，抢占市场
2、石家庄房地产市场分析
中档定位，填补 市场空白，迎合 市场需求。 简欧社区风格迎 合市场需求，规 避同质现象，提 升楼盘品质 文化主题定位考 虑差异化的同时 ，也要满足主要 客群青年人对健 康时尚、运动型 社区的偏好。 社区规划底商、 幼儿园、会所等 配套，满足生活 所需的同时，提 升品质
市场竞争力不高；
5. 社区配套：
省会20—35岁的首次置业的中青年为主；
少量周边郊县客户，如元氏、高邑、赞皇。 3. 价格敏感度： 客群对该区域楼盘价格较为敏感，抵触高单价或高首付房源; 总房款40万，首付15万左右为一个分水岭，首付15万以上抗性较大
4、周边项目分析
4. 档次定位：
多为中低档楼盘，缺少高端品质大盘； 竞品项目基本为“现代简约”形式，欧式风格、英式风格为市场空白； 建筑形态多为现代简约板楼，缺少文化概念的引入，
中档住宅
？
5、项目定位分析
中档定位，高档宣传的优势： 中档定位减少硬件建设成本，减少资金压力。 中档定位，总房款较低，符合核心消费群体及市场需求。 中档定位，高档宣传，在减少开发商投资风险的同时，树立企业品牌。 高档宣传，能让客户感觉到性价比比较高，促进成交，加快资金回笼， 减小开发压力。 中档定位，高档宣传，提高项目市场竞争力，争取最大利润回报。
2、石家庄房地产市场分析
限购限贷+土地上市量激增+外企入驻+相关部门严格把控· · ·· ··
启 示
以高性价比品质，提升项目竞争力 快打快消，迅速回笼资金
3、项目SWOT分析
优势分析（Strengths） 地块为净地，初期不会涉及拆迁； 地块便宜，比较容易收回成本； 周边有公交落站点，离主干道红旗大街 比较近； 处于寺家庄镇地段，周边有一定消费人群；
不宜设计130㎡以上大户型：
根据市场需求，主力户型为80-95㎡两室，95-110㎡小三室，针对周边少数高端群体可设少部分户型15% 95-110㎡ 小三室（10%） 120-130㎡ 三室两厅两卫（5%）
1、宏观环境及政策分析
“房”款难贷，各级开发 企业变相融资不断
存款准备金率已达21.75%历史超 高位，今年多次加息 众开发企业低价入市融资 与“房地产”有关一切金融贷款 全部叫停
警示： 1、快速回款，现金为王 ，解决资金压力
2、众多楼盘压价回款，
必将冲击整体楼市价格
限购、限价等政策轮番调 控，打压不断
劣势分析 (Weaknesses) 周边耕地、村落分布，居住环境及氛围较差； 位置偏僻靠里，看不到项目实景，不利于后期宣传； 缺乏大型购物、医疗、娱乐休闲等生活配套设施； 周边多为中低档楼盘，无法做成高档住宅提高利润； 离石家庄市区较远，无法吸引市区居民前来购买； 鹿泉市证，易使部分客户产生抵触心理；
其价格优势明显
4、周边项目分析
7. 后期上市量较大，竞争日益加剧：
实现高性价比品质定位 提升竞争力；
在售：周边在售楼盘四个左右，规划总建面约 240000
万㎡；
先入为主，抢占市场；
快打快消，加快资金回 笼；
4、周边项目分析
面临的问题回顾
市场：相关部门管控严重+竞品多为现房或准现房销售 项目周边：无高端环境+无高品质楼盘 项目自身：鹿泉市证+交通不便+配套欠缺+位置较偏+无成熟商业氛围及支撑因素……


我项目可根据规划设计需求少量搭配一室户型。
限购令下，二套以上购房需求影响较大，此部分人群短期内难以大量购房，故120㎡以上改善性住房需 求被压制； 周边已售项目核心客群青年首次置业为主，80-95㎡的两室购买力最大，其次是95-110㎡的小三室、120 ㎡以上户型消化困难，130㎡以上户型滞销；
鹿泉寺家庄项目
前期定位提案
鹿泉寺家庄项目前期定位提案
一、项目基本情况简介
1、项目基本资料 2、地块情况简介 3、周边未来规划
1、项目基本资料
项目基本概况 区位：项目位于石家庄市西南方向红旗大街南延线寺家庄镇 规模：一期28亩,按照3.5%容积率计算，一期总建筑面积约为65000㎡。 交通：303路 配套：河北师范大学美术学院附中、寺家庄镇中学、中国移动、中国电信、
启示
周边发展不完善，热销项目大多建有社区底商，满足客户生活需求； 建有社区会所、幼儿园等，性价比较高的项目，被市场高度认可， 如香堤小郡； 大规模项目，景观品质较好。康桥郡引入水系， 安联青年城、晟地丽江城特色景观组团，项目品质显著提升，销售较快。
4、周边项目分析
6、证件差异导致价格、人群的差异： 周边项目基本为鹿泉市证 鹿泉市证与石市证目标客群选择上存在一定差异，周边石市本市居 民对鹿泉证抗 性很大，来石市务工青年，对其抗性不大； 鹿泉市证盘定价远低于石市证楼盘，对于首次置业的青年群体来说 我项目为鹿 泉地块，证件 优势欠缺，需 用较高性价比 提升价格，吸 引更多客群， 获最大利益。
机会分析（Opportunities） 目前石家庄西南方向楼盘开始聚集，红旗大街沿线 会为项目价值带来提升； 城市发展使大量乡镇居民涌入城市，需求增大； 本案为鹿泉市证，不受限购，利于投资。
威胁分析 (Threats) 周边在售项目众多，会影响销售； 房地产调控持续加压，银根的收紧迫使开发商 产生低价潮； 外来房企纷纷进驻，大量高性价比房源上市， 提升楼市整体品质的同时，对本土企业及项目 必将产生不小冲击；
2、石家庄房地产市场分析
⑧“狼来了”，外来房企抢占省会市场 万达、恒大、华强、荣盛等已杀入石家庄，万科、广厦、保利、金地等欲跟其后，本地房 企大受打击。 外来企业特点： 因其企业项目众多，一切以快速回款为主，故实销价格均不高 （如万达精装公寓优惠完不到7000元/平米，恒大雅苑精装开盘均价 仅5000元/平右） 项目品质优异，企业品牌优势明显，众多客户不请自来 同时宣传推广多渠道“全面海铺”，采取报纸、网络、外销等众多宣传渠道 带来的影响： 一线开发企业进驻加速本土房企竞争洗牌 石家庄本土有实力的开发商在坚守市场同时，逐渐将战略转入石家庄周边 比如元氏、井陉、正定、藁城等地区发展，开辟新领域 周边郊县市开发量也很大，距离石家庄很近，严重分流石家庄中低端客户群体 外企入驻，提升了省会楼市整体品质，进入品质竞争时代
主体已 封顶
目前没 有
规划规 模巨大 ，升值 前景无 限
鹿泉市 证
开盘时 3950
香缇小郡
3栋18层
中高档
高层
剩余10 套左右
完工
清盘阶 段
幼儿园 、商业
宜居社 区，配 套齐全
鹿泉市 证
4、周边项目分析
1. 热销、滞销户型： 80—95㎡两室热销、110㎡以内的大两室及小三室次之； 120㎡以上的大户型销售较慢，130㎡以上户型滞销。 2. 购买人群： 地缘性客户为核心，周边居住人群及高校教师； 借鉴： 户型以80—95 ㎡两室及110 ㎡以内小三室 为主，满足主 力客群需求。
① 规划引导，促使整体地产格局发生改变 石家庄从“一城、一环、四组团” 布局转为“一城三区三组团”，石市重点向西、北发展 火车站南迁，交通中心南移，促使南部配套升级，直接引导购房群体的购房心理及选择。 ② 城中村改造，土地上市量激增，供大于求，竞争加剧
石家庄随着城乡一体化进程加快，二三环附近开发量骤增，市场竞争再度加剧。
4、周边项目分析
不宜低端住宅： 依据一：虽消化速度较快，但总体利润率低。 依据二：单套首付比例低，回款量受限制。 依据三：项目地段较偏，低档定位无法吸引购买，打开市场。 依据四：价格低，故相关配套等造价低、卖点容易缺失，不利于后续销售 。 依据五：不利于市场口碑宣传，树立整体项目品牌、企业品牌。
5、项目定位分析
③ 一线企业入住，竞争日益激烈，加之调控政策下，市场的萎靡观望，高性价比品质更能赢取市场，石 市房地产进入品质竞争时代：拼价格、拼宣传、拼品质（景观、智能化等）。 ④ 限购限贷一系列强力度调控，使市场“价未涨，量先跌”