1,473,208
2,946,416 2,060,735 1,252,227 1,473,208
比较利息差异 第一套贷款本金 250*60% 第二套贷款本金 250*60% 存款利率折现
按银行1年期存款利率折现 利息 利息 差异 第一套和第二套组合按揭 存款利率形成销售折点 第二套及第二套组合按揭 存款利率形成销售折点 第一套和第二套组合按揭 比较优惠利率形成销售折点 第二套及第二套组合按揭 比较优惠利率形成销售折点
院落别墅，龙湖的新产品。 不仅为成人提供了私密的 居住环境，也为邻里间的 孩子创造了有趣的交往活 动场所。
入口广场，包括广场、会 所、绿地、水岸，对公众 开放，将为小区业主，也 为大社区居民，提供最完 美的品质服务。
叠拼别墅，多层的建筑形 态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所） 两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
初步产品定位判断
初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户
一期客户定位
大上海范围内 的主城生活逃 避者与少量投 资客
二期客户定位
游离客户
重要客户群
3
游离客户 重要客户群
3
大上海范围 内的主城生 活逃避者
核心客 户群
1
2
上海（长宁）西 区内的职业中高 产及海归或父母 （叠拼）
核心客 户群
1
2
周边企业及江 浙地区高管层、 生意人；
152,143
263,362 309,837
567,597 667,761
178,992 61,384 9,207.63 26,848.78
优惠贷款利率折现
46,475.61 100,164.18 158,074.89 220,981.21 41,759 82,566 119,865 154,555 0.8% 1.7% 2.4% 3.1% 83,518 165,133 239,729 309,110 1.7% 3.3% 4.8% 6.2% 38,461 71,470 98,078 120,212 0.8% 1.4% 2.0% 2.4% 76,923 142,940 196,156 240,424 1.5% 2.9% 3.9% 4.8%
61,384
122,257
61,384 61,384 122,768 52,177
第二套贷款本金 250*60%
利息
合计
178,992
357,984
309,837
619,675
667,761
1,335,522 1,100,886
1,053,833
2,107,665 1,598,196 895,758 1,053,833
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
初步产品定位判断
客户行为解读
客户解读
落定冲动 来 自 项 目 本 身 的 言 传 身 教 成就感 升级的需求
签约行动
对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望 对产品形态认可
加价5%
1年 60,873 3年 177,500 178,992 356,492 5年 307,255 309,837 617,093 10年 662,197 667,761 1,329,958 1,096,299 178,992 309,837 667,761 15年 1,045,051 1,053,833 2,098,883 1,591,537 1,053,833 20年 1,460,931 1,473,208 2,934,139 2,052,148 1,473,208
非机动停车位 0.72辆/户
基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74%
土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价 值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
叠加别墅 588 180 ㎡ 105840㎡ 2.805万
总销金额
合计总销 销售面积 总建筑面积
163541万
460469万元
296928万
143407.5㎡（销售单价 3.21万元） 144407.5㎡（会所建面1000㎡）
双拼26.19%
容积率
建筑覆盖率
0.99939
29.6687﹪
典型组团定价预案
三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。
典型组团产品价值分析（建筑篇）
景观轴1
景观轴2
景观轴3
典型组团（院墅）产品价值分析
赠送面积：销售面积250㎡， 赠送地下150㎡，占比60%。 双重庭院：户均南北下沉 150-180㎡两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。 采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。
项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质 代征地面积 容积率 绿化率 机动停车位 其他规划要求 住宅用地 52,052.3 ㎡ 1.0 35%，其中集中绿化率 10% 0.72辆/户 总用地面积 净地面积 建筑密度 建筑高度 196,547.8㎡ 144,495.5㎡ 30% 15米
地上总建筑面积 144,495.5㎡
产品 类型 销售面积 赠送面积 总建面积 花园面积 平均单价 心理单价 （建筑面积） 单套总价 套 数 河墅 250.45 地下 150 占比59.8% 400 150-180 院落别墅 院墅 250.45 地下 150 占比59.8% 400 150-180 180 180 叠加别墅 边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下） 180 180 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61% 230 50 290 100 230 30 290 50
总销金额
77324万
86217万
56286万
71154万
76032万
93456万
总销金额：460469万 院墅均价：163541万/ 37567.5米= 4. 353万
叠加均价：296928万/ 105840米= 2.805万
典型组团分期定价预案
产品 类型 销售面积 一期单价 总销金额 二期单价 总销金额 三期单价 总销金额 分期 销售额 2008年实现销售 2008年回款金额 2009年实现销售 2009年回款金额 独 栋 河墅 250.45 4.3万x22套 23692.57万 4.75万x21套 24982.3万 5.2万x22套 28651.48万 一期 138523.5万 138523.5万 138523.5万 院墅 250.45 3.65万x28套 25595.99万 4.05万x29套 29415.4万 4.45万x28套 31206万 边套（上） 180 2.4万x39套 16848万 2.65万x40套 19080万 2.9万x39套 20358万 叠 拼 边套（下） 180 3.05万x39套 21411万 3.35万x40套 24120万 3.65万x39套 25623万 三期 168496.5万 中套（上） 180 2.15万x59套 22833万 2.4万x58套 25056万 2.65万x59套 28143万 合计 460469万 215249万 192231万 168496.5万 168496.5万 245222万 268240万 中套（下） 180 2.65万x59套 28143万 2.95万x58套 30798万 3.25万x59套 34515万
4.75万 4.05万 2.65万 3.35万 2.4万 2.95万 （4.3/5.2） （3.65/4.45）（2.4/ 2.9) ( 3.05/3.65) (2.15/2.65) (2.65/3.25) 2.97万 1189.6万 65 2.53万 1014万 85 2.07万 477万 118 2.08万 603万 118 1.88万 432万 176 1.83万 531万 176
二期 153451.7万 x50% =76725.85 万 X70%=53708万 76725.85万 99743.7万
按揭成本分析
按揭成本分析250万+250万 一次性95折/按揭97 第一套+第二套（其中一套付 贷款期限 三成，二套付四成）
第一套贷款本金 250*70% 第二套贷款本金 250*60% 利息 利息 合计 第二套+第二套（均付四成） 第二套贷款本金 250*60% 按银行1年期存款利率折现 利息
品牌链接
信任感 样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位
一种人生标签 绚烂如花的幸福人生
总规平面解析
崧溏河1.6公里的水岸，是 本地块最宝贵的资源。沿 水岸设置步道、休闲广场、 集中绿地，将给居住者提 供了一个自然生态的生活 空间。 沿嘉松公路1.2公里20米宽 绿化带，既阻隔了公路噪 音，又创造了良好的视觉 效果。 绿轴，串起整个小区，与 水岸木栈共同构成3km的 休闲环道。
三 层
四 层
五 附赠北园：30-50 ㎡，庭院花园。 层
电梯直达：附设电梯直通车库及三 楼入户平台，也可由花园沿室外楼 梯直接入户；完美地下、地上花园、 空中庭院的三重生活体验