项目产品定位报告（模板）
目的：通过市场分析，地块分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为产品深化定位提供支持。
1、市场分析
1.1房地产市场分析
参照《项目可行性研究报告》与《市场与地块分析报告》，两者如无太大变化可不体现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目），需要分析发展趋势。
1.2项目竞争对手分析
对有重要参考意义的竞争对手进行分析，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面风格及造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目优劣简析等。
2、项目情况分析
2.1项目概况
项目概况参照《项目可行性研究报告》，有变化则应说明变化点及原因等。
2.2土地属性分析
土地属性分析参照《市场与地块分析报告》。
3、客户定位（重点论述）
1)竞争项目客户群特征调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要去化户型及面积、购买该项目的原因。
2)结合客户细分进行项目SWOT分析
S、W：着重从自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
O、T：着重分析所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、潜在客户置业意向、发展时机等。
3)目标客户定位
a)通过客户分析，列出客户细分标准；
b)通过土地属性评估和客户细分类型，进行匹配分析.
c)确定目标客户群，列出目标客户群购房特征。
包括其年龄、受教育程度、
可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生
活特点、消费偏好等；
d)对于大项目（含分期开发项目），需分析和预测客户群可能的变化及趋势。
4、确定物业类型组合
1)初步物业类型建议
根据《市场与地块分析报告》形成的结论，项目发展战略目标，各类物业市场接受程度，初步确定项目物业类型。
2)强排方案
根据土地经济技术指标，提出物业类型配比方案并予以说明。
3)经济测算
a)根据强排方案对地块进行初步规划，确定各类物业建筑面积。
同时，对各类物
业的成本进行测算，销售价格进行预测。
b)提出分期开发建议，说明分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比
例。
c)测算物业组合方案收益。
4)方案选择
物业组合方案的选择，除考虑利润率、利润总额外，需参考项目发展战略目标，各类产品市场风险，营销难度，客户群对该类物业的接受程度等因素综合进行考虑。
a)满足土地技术指标；
b)产品利润率；
c)开发周期；
d)产品的市场接受度，销售的难度；
e)合理引入市场新产品；
f)其他方面
根据综合分析及过程中总经理、分管领导的指导意见，营销管理部形成结论性意见，确定物业类型组合。
5、户型配比分析
1)营销管理部根据客户调研结果，对各类目标客户所占的比例予以分析，并用图
表进行表示。
2)营销管理部根据目标客户群定位，结合客户调研结果，对每类客户需求面积、
能接受的总价区间、对户型功能要求及偏好等进行综合分析，形成户型配比表：
3)营销管理部对区域板块市场竞争项目的户型配比及销售情况进行深入分析，分
析各类户型或面积段产品的畅销程度及原因。
营销管理部根据以上分析，初步确定产品户型及大体面积。
6、产品定位
1)项目主题
a)主题形象及发展理念：项目在市场中的形象说明，本（或更广）区域的形象定位、
何种发展理念（如郊居化、便利、尊贵等）、何种主题及表现何种概念（如体育主
题、水城主题、休闲小镇等），表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或
差异化，并符合项目地块及规模的自身特点。
b)档次：说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。
2)项目产品建议
a)楼型建议：说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例；
b)户型及面积选择：设计何种户型、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及
原因说明；
c)关于小区商业面积及商业功能设置的建议：主要说明功能及面积。
如满足小区自
身需要或是外向型的，属铺面式、商场式、街区式、或其它类等；
d)配套建议：主要说明配套类别及面积。
如：
——车位配置数，
——教育（需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等），
——交通设置（需否、住户车设置、公交线引进等），
——娱乐（会所及面积及其它娱乐功能及设施），
——医疗或健康设施，
——银行、邮局等。
7、分期开发建议
分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。
8、价格建议
a)整体均价，项目总销售收入，
b)各类产品（多层、小高层、别墅等,商业、车位等）价格特点及总价控制，并说明
各类总价的控制比例，（如总价控制在20-50万元之间，各类户型总价控制分布及
比例如何，各类总价区间比例分布如何）。
c)各期价格等。