点位置；
从室内装修来看，导示系统得以较好体现，主题性展示较佳，所招商家 品牌形象度较好；
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优劣势分析
劣势 从人流动线来看，动线设计存在缺陷，A区及夹层支动线过多，动线复 杂，虽连接地铁出入口，但可达性较弱，导致A1及A2区大面积空置； 从垂直交通来看，BC部分的垂直交通网络设计得较为复杂，垂直梯较少， 且导示不明显，导致流失部分客流； 从业态布局来看，餐饮所占比例较少，同时缺乏主力店带动人气； 从运营状况来看，三年统一返租，现返租期满，部分业主招商存在困难， 挂牌转让较多；
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业态布局
C1区 岛柜
单一人流动线，右侧连接中信城市广场，共享地铁及城市广场的人流， 人流量较大； 业态以女装和潮流服饰为主； 通道设有岛柜及花车，合理利用商业面积，业态为皮具和鞋类；
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地面出口
备注：人流动线为图示箭头。
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业态布局
A2区
A1区与A2区规划布局基本一致， 因此存在同样的问题，人流动线复 杂，支动线过多； 但由于右侧连接地铁口，因此红 色箭头所示通道为整个商城经营状 况最好的片区，租金最高，且人流 量最大；
租金
472.44 409.09 500 339.28 156.25 87.75 87.35 91 833.33 450 714.29 667 222.5 109.5 191.78 Page 4
A区
A2-095 A2-144 A2-141 A2-022 C025
BC区
B008 C033 阁缘轩 nomie
空置面积约47.6%，均为A区，其中A1夹层约80%空置；
餐饮所占比例较少，但均位于交通节点位置占比50.7%，居半数以上； 其他业态占比较少，沿地铁通道附近的商家经营状况较 好。
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C1夹层
开花女装 CHOICE
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业态比例
中信地铁商城业态比例
中信地铁商城业态分布
女装 26.4% 空置 47.6%
精品饰品 4.6%
女装
1543.28 267.56 158.69 437.57
26.4% 4.6% 2.7% 7.5%
备注：业态面积数据及比例根据实用面积计算。
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业态布局
A1夹层
人流动线复杂，支动线较多，缺乏明 确导向性； 仅一组扶梯连接A1和A2片区，垂直交 通不够便利，可达性差； A1区初期整片规划为餐饮区，业态不 够丰富，导致经营状况不好；
通往A2
将餐饮作为主力店带动人气为常规做 法，但A1区由于其区位独特性，需其他 业态的主力店拉动垂直交通； 后期经过招商调整，形成蔡澜美食坊 搭配外贸服饰的格局，最后仍由于人流 动线及垂直交通的的局限性，蔡澜美食 坊撤场，大面积空置，现仅剩八刀客家 餐厅及一家外贸皮具鞋包在营。
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通往A1
主通道附近业态丰富，以快消类 为主，而北侧缺乏主力商家带动， 导致大部分人流从左侧出口流失； 项目为07年已经销售的物业，产 权分散，小业主自行招租，调整业 态存在困难。
通往C2 地面出口 地铁出口
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主通道5.6m 次通道3.2m 详细参数 层高3.5m
定位为“一站式 休闲地下商场”，业 态以潮流服饰、特色 美食为主，业态丰富； 连接吉之岛城市广场 店，
扶梯8组 垂直客梯2部
A2区：87-472元/㎡·月 B区：400-450元/㎡·月 租金范围 C1区：109-222元/㎡·月 C2区：667-833元/㎡·月 管理费：40元/㎡ 人流量 11:55-12:00 117人次
案例分析
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案例内容
项目概况 租金详情 业态比例 业态布局 图片展示 优劣势分析
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业态布局
B区 C2区
地面出口 通往C2 通往吉之岛 地面出口 地面出口
通往C2 通往上步南
单一人流动线，右侧连接吉之岛，共享地铁及城市广场的人流，人流量 较大；
有三个通往地面的出入口，垂直交通便捷；
业态以女装和潮流服饰为主，经营状况较好，无空置；
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项目概况
案例名称 中信地铁商城 地铁科学馆站D出口 商业面积约1.6万㎡ 2007年7月 开间 3m4m 进深 4m-8m 经营面积 12㎡-32㎡ 项目地址 项目规模 开业时间 主力铺位
位于深圳两大主 干道深南路与上步路 交汇处，交通便捷， 人流量大；
分为4大区，各区 都有不用的消费主题；
个人护理 2.7% 餐饮 7.5%
精品饰品 个人护理 餐饮
其他 1.8%
生活家居 珠宝眼镜 皮具鞋包 7.4% 1.0% 1.0%
皮具鞋包
生活家居 珠宝眼镜 其他 空置 合计
435.2
60 56.4 105.92 2781.44 5846.06
7.4%
1.0% 1.0% 1.8% 47.6% 100%
特色商家
品牌商家 特色饰品
时尚女装
岛柜精品
休闲餐饮
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优劣势分析
优势 从区位来看，位于成熟商圈内，直接连接深圳最早的购物中心——中信 城市广场，为较早期开发的地铁物业，投资性佳； 从定位来看，定位清晰，以中档潮流前线类商家为主，适合年轻人的购 物习惯； 从建筑规划来看，街区式布局，合理连接地铁出入口，带动物业价值的 提升；通道及出入口衔接位置，多设有展柜和促销柜台，合理利用人流节
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主题性展示
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内部空间
景观小品 次通道
扶梯 主通道 垂直梯
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租金详情
区域 铺位
A058 A059 A063 C019
建筑面积
38.1 44 30 56 32 24.5 26.1 77 —— 40 —— —— 40 42 34
转手费
10万 —— 12.6万 13万 —— —— —— 12万 16万 —— —— 15万 8万 4万 ——