尾房销售
8.5万平米
海棠 原生墅 北京198
2016-8 2015-7 2015-6
独栋 联排 双拼、独栋
尾房销售 尾房销售 尾房销售
1.5万平米 28万平米 6.9万平米
区域平均价格 18100元/㎡
楼盘名称
北京198栋 富力丹麦小镇
果岭假日 原生墅 海棠
市场分析
区域在售别墅项目涨价统计表
平均涨幅 5500元/㎡
完成2016年全年供地任务 （ 1300公顷）的112%
相当于2015年全年供应的 262%
土地市场总成交额将突 破900亿元
商品住宅面积成交情况
市场分析
商品住宅价格成交情况
北京商品住宅1-11月总成交面积达到 1828.91万平米，同比去年增长89.89%。
北京商品房住宅价格持续上扬，截止11月 成交均价已飙升至17509元/平方米，环比上 涨8.74%，达到历史最高水平。
热点个案点评
市场分析
中粮·祥云国际生活区——11月份成交排行NO1，一期热销超10亿
• 是中粮地产集团09年在中央别墅区倾力打造的巨作；
•大手笔打造北京首个真正的国际生活区，立志为居住在北京的“全球人”打造一个适 合 他们居住、工作、休闲、娱乐、购物的新国际生活样本；
•规划建设面积52万平方米，住宅部分规划有院落式别墅、空中景观公寓、空中别墅 等四大居住组团；项目一期容积率：0.63;
2016年11月份别墅平均售价达每平米2.13万元，比上月大幅上升15%。
市场分析
目前北京在售别墅个案94个，其中涨价个案有88个，涨价个案比例高达93.62%。
大兴区域平均涨幅比例达到了43.65%处于北京涨幅比率很高的区域。
市场分析
数据来源：专业地产研究机构
小结：由上述分析可见，目前北京别墅市场处于卖方市场，受政策调控，供应量不足， 导致价格快速拉升，为本案提供了一个良好的市场环境。
•五重景观、下沉庭院、私家花园、风雨廊、 沙龙式客厅、一步式观景台……
市场分析
效果图
3、大兴区域微观房地产市场现状
政策利好：后奥运经济，政府加大南城投入；
2016年11月北京市政府正式发布《促 进城市南部地区加快发展行动计划》。 计划中提出将向南城投入2900亿元资金 用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠 民等方面的建设；区域未来发展不可限量。
平均涨幅比例 43.65%
09年最低价格 (元/㎡)
09年12月价格 (元/㎡)
涨幅金额 (元)
房地产项目营销策划报告及解决方案
目录
Ⅰ 市场定位分析 Ⅱ 项目客户定位 Ⅲ 核心价值挖掘 Ⅳ 物业发展建议 Ⅴ 营销策略组织 Ⅵ 意向客户累积 Ⅶ 合作方式阐述
策划框架
逻辑架构
市场分析定位 市场机会点
核心价值挖掘 核心价值
项目客户定位 需求认知
物业发展建议 项目行销策略
推广策略
销售攻略
价格攻略
广告攻略
北京市各区县商品住宅成交价格涨幅对比
全市各区县涨幅情况
区域
涨价楼盘数量
平均涨幅比例
平均涨价金额
丰台
26
44.18%
5726.55
朝阳
106
28.78%
4869.15
海淀
30
22.83%
4171.51
宣武
8
16.54%
3175.00
大兴
12
37.11%
3015.79
房山
19
32.69%
2256.86
石景山
8
13.54%
1612.50
顺义
14
19.86%
1520.91
市场分析
2017年北京房地产市场预期
市场分析
土地供应计划
•计划储备开发项目6000公顷
•其中住宅不低于4500公顷
•.重点发展南城，拟加大丰台、 大兴、房山的土地供应，这 三个区的土地供应总计会达到 1500公顷。
政策走向
•2017年政府将加大对房地产市场 的治理和调整
•规划别墅面积约为249-280平米，具有南向双面采光、三重庭院等众多人性化设计； •立面采用经典英伦风格；
热点个案点评
润泽庄园：2016.11月份成交排行NO2
•地处位于北京市北五环顾家庄桥正北3000米处， 属朝阳区来广营乡地区；
•2015年4月19日第三次开盘销售，属老项目后 续产品；
•联排230-300平方米，地下50平方米，叠拼户 型面积为220-240平方米；
•预计2017年北京房地产市场在稳 步上扬的同时，存在一定不稳定 因素
2、北京别墅市场浅析
市场分析
本案所处的城南别墅区属 新兴别墅带，由于城区连 接紧密、交通日趋便利而 逐步北市场认可。
独栋别墅供应不足，产品稀缺性凸显
市场分析
2016年入市别墅数量明显萎缩，而据我司进一步观测，在售案例多以联排、叠拼等亚别墅供 应为主，独栋别墅供应明显稀缺。据11月新增显示，独栋产品仅占总供应套数的1/3； 这主要是由于政府对低密度产品土地放量的严格限制造成的，而在今后一段时间内仍将维 持这一现状。
•双拼1480万起/套起，联排630万起/套起，叠 拼490万起/套起。
市场分析
热点个案点评
龙湖香醍溪岸：两分钟卖一套房首期开盘售罄收金超3亿
•龙湖•香醍溪岸为龙湖2000亩香醍大社区 的二期，占地420亩；位于顺义新城核心；
•391栋300-400平米的园香独栋；
•托斯卡纳手工别墅的艺术品质，以7道工 序成就一面意大利STUCCO墙面；
•主题定位
•分期开盘 •销售节奏 •销控策略
•推定广价主策线略 •推加广速节回奏款 •推促广销渠策道略
•媒体通路 •推广波段 •媒介选择
BOSSA NOVA
MAKETING RESEARCH 市场分析
1
1、北京房地产宏观市场概论
市场分析
土地供应
北京2016年共推出经营性用地147宗，土地面积1457公顷
2016年11月份别墅销售排行TOP5
项目名称
别墅区
市场分析
成交套数
中粮·祥云国际生活社区
中央别墅区
7.38亿元
龙湖·颐和原著
西山别墅区
5.84亿元
润泽庄园
奥北别墅区
3.24亿元
御香山 龙湖·香醍溪岸
西山别墅区 潮白河别墅区
1.61亿元 1.45亿元 数据来源：专业地产研究机构
供需不平衡 别墅价格节节攀升
交通便利：在京开高速基础上，大兴轨道交通营运在即；
城发展：房地产市场厚积薄发，蒸蒸日上；
别墅市场：别墅稀缺，需求旺盛。
市场分析
市场分析
项目名称
富力丹麦小镇
区域在售别墅项目概况 开盘时间 在售主力产品 销售周期
2015-10
联排、独栋
热销
建筑面积
69.37万平米
果岭假日
2015-2
双拼