金域蓝湾别墅项目定价方案
一、定价方法：
目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高，故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。

二、定价影响因素：
1、市场比较法
用市场比较法评估项目均价时，我司会考虑如下一些因素，分别为：
1）推售时机
2）区位因素
a.环境
★自然环境
★生活环境
★配套环境
★升值潜力
b.交通
★通达程度
★道路状况
c.配套
★文化设施
★学校
★生活配套
3）物业因素
a.规划户型
★项目规模
★小区规划（包括园林设计）
★外观设计
★楼间距（包括独立花园）
★容积率
★户型合理性
b.景观
★开阔性
★山景
★水景
★人文景观
c.设备
★智能化
★其它
d.小区配套
★车位
★活动场所
★会所设施
★设施档次
e.建筑指标
★户内使用率
★建材
★装修标准
★工程进度
4）营销因素
包括：
★管理公司品牌
★物业收费标准
★物管服务内容
★发展商品牌
★代理商品牌及操盘执行力度
★物业管理公司品牌
★地盘包装
★宣传效果
2、成本法影响因素
1）地价
2）建筑安装成本
3）所缴税费
4）营销成本
5）开发周期
6）融资成本
7）管理费用。