——受金融政策、楼市政策影响，2018年地产下行压力较大， 建议公寓产品定价不宜过高，避免三四线城市地产风险出现。
抚州公寓市场研究
项目
V公馆
图片
华美立家
凤凰世纪花城
铜锣湾广场
中湖国际农贸城
类型 开盘时间
位置 单层户数 总户数 销售价格 销售率
住宅性质
商业办公
商业办公
商业办公
商业办公
2015年 上顿渡才都大道东侧
临川一中旁 毛坯
3500-3700 2015年 售罄 商业40年
华美立家经营户 毛坯
5100-6100 2017年4月 10000㎡ 商业40年 学区、酒店配套 精装修+毛坯
—— 预计2018年7月
60000㎡ 商业40年 商业配套、花语梦园
——
—— 预计2018年7月
40000㎡ 商业40年 商业配套
市场趋势：成交回落，价格趋稳 新开工、投资中低速增长
今年炒股，明后年买房
——恒大首席经济学家，恒大地产研究院院长 任泽平
金融去杠杆不会结束，地产有下行 压力
——安信证券首席经济学家 高善文
楼市继续看好特大城市，需警惕 三四线风险
——安华泰证券研究所所长、首席经济学家 陆挺
房地产宏观市场对项目影响
关于项目受政策影响的建议
6500
6600
6700
6800
6900
7000
7100
7200
6836
销售面积 （㎡）
7652.80
4591.68
4591.68
5612.05
5101.87
7652.80
4591.68
4591.68
44386.24
销售总值 （万元）
4974.32
3030.51
3076.43
3816.20
3520.29
4400
2
精装修成本（A户型780元/㎡、B户型1000元/㎡、 C户型750元/㎡）
800
3
投资收益
20%
4
销售均价
6500
竞争价格策略
项目
均价
面积
总价
首付
凤凰世纪花城
6800
55
385000
187000
才子巷
6800
55
385000
93500
对比
-93500
月供 2032 1532
-500
首付少付9.4万元，月供每个月少付500元
营销方案
才子公寓项目营销思考
01
02
目录
03
CONTENTS
04
05
营销目标分析 市场分析及项目定位 推售推广策略 包装及样板房方案 组织架构及激励体系
营销目标分析
√ 全年销售目标 √ 营销节点
全年销售目标
全年推盘量：全年推盘4.5万㎡
公寓4.5万㎡，共870套
回款目标：约3亿
销售总值约3亿，预计销售均价6800元/㎡
销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高 拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升
2018年中国房地产市场趋势展望
政策方面，2018年楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放 松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。
项目 位置 发展商
物业公司 物业类型 开盘时间 交付时间 总建面积 总层数 总栋数 车位数量
V 公馆
上顿渡才都大道东侧 抚州鼎鸿房地产开发有限公司
住宅用地， 70年 2015年10月 2017年6月 1.5万平米 14层 2栋
卖点
临近临川一中，面积小，适合陪读家长。层高适合隔出一层，打出 买一层用两层的口号
5356.96
3260.09
3306.01
30340.80
01
02
目录
03
CONTENTS
04
05
营销目标分析 市场分析及项目定位 推售推广策略 包装及样板房方案 组织架构及激励体系
市场分析及项目定位
√ 房地产及公寓市场研究 √ 项目价值梳理 √ 客户定位 √ 项目形象定位
2017年中国房地产市场形势总结
25% 30
10%
精装修
凤凰世纪花城 商业性质 40年
50% 10
20%
毛坯+精装修
铜锣湾广场 商业性质 40年
50% 10
20%
未确定
中湖国际农贸城 商业性质 40年
50% 10
20%
未确定
才子巷文旅商业 临川一中旁，大量租住客户
城西西进门户 临川大道黄金中轴 十字金街口便利交通
临近金巢实验学校和市实验学校
7%
6% 7% 4% 4% 4% 3% 100% ——
才子公寓
拟合程度
比较系数
100
6
100
5
100
4
100
7
100
4
100
3
100
6
100
7
100
3
100
7
100
7
100
6
100
7
100
6
100
7
100
4
100
4
100
4
100
3
100
——
凤凰世纪花城
拟合程度
比较系数
120
7.2
110
6.6
110
4.4
5.4
90
6.3
105
6.3
100
7
90
3.6
80
3.2
110
4.4
90
2.7
96.5
5400
项目毛坯定价=(6700*102.4+5400*96.5)/2/100=6035元/㎡
精装修产品平均定价=6035+800=6835元/㎡
定价体系——成本法
序号
成本项目
金额
1
建设成本、营销费用、管理费用及税费等
06 才子巷配套
文旅商业配套，便利生活 未来文化旅游景点里的生活，租赁空 间大
05 地段优势未来核心
城市西进桥头堡桥头堡 临川大道黄金中轴 便利交通体系，2路、22路、66路
04 小户型低总价低首付
降低投资压力，以租抵供，轻松做房 东
客户定位
置业目的 客户分类
年轻过度型
自用型
老年养老型
投资型
子女上学型 （兼投资）
蓄客目标：公寓蓄客9000组
公寓7#楼4月1日启动认筹，5月1日正式开盘。
公寓营销节点
公寓共有870套，销售面积约4.5万㎡，预计销售金额约3亿元，营销周期只有8个月，平均每 个月需要去化公寓109套。
4月1日
5月1日
8月1日
9月1日
启动认筹蓄客
全面认筹开始启动， 推广全面展开。
7#公寓开盘
五一公寓首开，去化 前期所蓄客户。
项目价值梳理
02 精装修
1、拎包入住；2、省时省力；3、没 有噪音环境的破坏；4、省成本；5、 装修款可按揭
03 临川一中旁
15000师生，租赁需求大，项目投资 价值高
交易成本更低 商业性质公寓转让交易税费约 20%，住宅产权公寓转让费仅 3%，交易成本更低，投资收 益更高。
01 70年产权
70年产权相对于40年产权性质公寓， 首付、贷款年限，银行利率具有优势
105
7.35
100
4
90
2.7
100
6
90
6.3
95
2.85
100
7
100
7
95
5.7
90
6.3
110
6.6
100
7
110
4.4
100
4
100
4
100
3
102.4
6700
V公馆
拟合程度
比较系数
95
5.7
95
5.7
100
4
100
7
100
4
80
2.4
120
7.2
80
5.6
90
2.7
100
7
90
6.3
90
——
总计11万㎡
抚州2018年即将入市的公寓存量达11万方（不包含才子公寓），主要为凤凰世纪花城、铜锣湾广场、中湖国际农贸城三个 项目
入市三个公寓项目土地性质均为商业性质，首付需要50%，贷款年限为10年
竞争项目对比表
对比项目 产权年限 首付比例 贷款年限 贷款利率上浮 装修标准
地段配套
才子公寓 住宅性质 70年
临近五星级大酒店（规划中）开元 名都大酒店
地段偏、交通不便、租赁需求低
地段偏、交通不便、租赁需求低
水电费 煤气入户
按住宅计算 有
按商用计算 无
按商用计算 无
按商用计算 无
相对于抚州其他商业性质公寓，项目公寓在产权年限、首付比例、贷款年限、贷款利率、装修、地 段、配套、水电费、煤气入户均有优势
定价体系——市场比较法
裙楼
60--120㎡；商铺楼层：2层
华美立家
【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低
项目 位置 发展商 物业公司 物业类型 开盘时间 交付时间 总建面积 总层数 总栋数 车位数量
卖点
华美立家
安石大道北侧，曾巩大道东侧 抚州华美立家置业有限公司