重庆城市研究报告重庆CHONG QING世界的重庆·西部的核心重庆总面积8.24万平方千米，面积排名全国第26位GDP增速连续十四个季度全国第一长江经济带西部中心枢纽西南地区综合交通枢纽和最大的工商业城市国家重要的现代制造业基地国家历史文化名城四大直辖市之一02重庆城市背景房地产政策房地产市场特征C ONTENT 目 录0103一.重庆城市背景1.1 重庆城市概述总体概述重庆市位于我国西部，定位为国家中心城市Ø重庆市位于我国西部，总面积8.24万平方千米，辖26区、12县，2016年常住人口3048万人；Ø2016年， 国务院同意成渝都市群发展规划，把重庆、成都定位为“中国六大国家中心城市“；Ø重庆九区为：渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区重庆是西部地区唯一直辖市，直辖至今城市战略地位不断提升，2010年首次提升为“五大中心城市”之一，2017年挂牌成立“自贸区”。

u 重庆是中国西部唯一直辖市，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区u 直辖至今，重庆的战略地位不断提升，相继被纳入“国家统筹城乡综合改革试验区”和新“大西三角经济圈”城市属性重庆也是西部地区重要经济增长极，地理形态造就山水之城，是长江上唯一集水、陆、空交通资源的大型城市中国西部地区重要经济增长极地形造就山水之城交通资源丰富►经济综合实力在西部领先，重庆的产业发展与布局随着城市战略定位的不断提高发生了重要调整，将构筑以高新技术产业和现代制造业为龙头，现代服务业为依托，现代农业为基础的产业体系，成为连接西北地区和西南地区的密切合作的纽带，在西部大开发中起着绝对的核心引导作用。

►重庆地处四川盆地东部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。

长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区，在朝天门交汇；地势起伏以丘陵地貌为主，主城范围内山脉主要分布在城市的西部和东南部。

►重庆地处我国中部和西部地区的结合部，是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市。

目前正全力打造“四小时重庆”，即规划至2020年，高速公路区县（自治县）覆盖率达到100%，都市区至市域内各区县（自治县）“四小时通达”，铁路线网区县（自治县）覆盖率达到90%。

城市属性城市定位直辖市，国际大都市、国家级中心城市，成渝都市群的核心城市。

Ø西部开发开放战略支撑和长江经济带西部中心枢纽载体，长江上游地区Ø经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心。

重庆规划都市空间5474平方公里，都市人口1500万人，相比全球发达城市，其城市空间基础良好。

城市核心区主城区都市区面积人口面积人口面积人口伦敦310738114271253巴黎105213762616120721095东京16319362181321871206北京92136685076591800上海10838266097463401640重庆2943205179120054741500主城区是城市建设连绵区范围，都市区是建设新城的范围伦敦：主城区为内伦敦，都市区指外伦敦东京：主城区为东京23区，都市区为东京都地区巴黎：主城区为巴黎20区，都市区为大巴黎地区上海：主城区为内环以内，都市区为市域北京：主城区为首都功能核心区和拓展区，都市区为城市新区。

2014版总规深化为重庆发展为一线城市、国际大都市预留了空间人口净流入近3年重庆市均呈现人口净流入状态，年均人口净流入增速约为43.48%。

单位：万人16.1万“入多出少”呈“净增”近3年，重庆市基本每年新流入人口均高于流出人口，出现“入多出少”的净流入状态，随着重庆市经济发展，空间优化，人才吸引力逐步增强。

净流入规模逐年扩大2016年净流入人口约30万人，2015年同期约为24万人，净流入规模明显扩大。

这一扩大是由于流入人口大量增加，而流出人口规模基本上没有变化。

23.6万30.1万重点规划n1946年的《陪都十年建设计划草案》n1960年的《重庆城市初步规划》n1983年的首个城市总体规划n1997年直辖之后的城市总体规划n2007年的城乡总体规划n2011年的总体规划修改n2014年的总体规划深化完善。

其中有4次规划修编是在“重庆直辖”之后，一方面是国家赋予重庆的城市定位在不断提升，另一方面是城市空间已成为制约经济快速发展的瓶颈。

n1997年，重庆直辖；n2007年，胡锦涛书籍314部署，要求重庆在西部地区率先实现小康社会目标，以城带乡、城乡统筹发展。

n2009年1月16日，国务院发布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，确定为“国家统筹城乡综合配套改革试验区”。

n2010年6月18日，中国第三个副省级新区、中西部第一个国家级新区——两江新区正式挂牌成立，n2011年，国家把重庆定位为“中国四大国际大都市”；n2015年11月7日确定中新（重庆）战略性互联互通示范项目；n2016年， 国务院同意成渝都市群发展规划，把重庆、成都定位为“中国六大国家中心城市“；n2017年4月1日设立重庆区域性自由贸易园区重庆直辖之后，定位不断攀升，经济快速发展远超政府预期重庆未来规划板块范围发展主导思想发展任务都市核心功能区重庆内环范围294平方公里适当疏解人口大幅增加服务业比重不过多考虑经济增速，但强调结构调整和功能优化，工业总产值比重将大幅下调，服务业增加值比重大幅提高；提升现代都市形象，适当疏解人口、精细化城市管理、保护生态环境都市功能拓展区主城九区除内环内区域5179平方公里更强调经济体量快速增长优化结构，更强调经济体量的快速增长。

到2020年，实现工业总产值22000亿元，占全市的44%。

城市发展新区原一小时经济圈14个区县城市全市未来工业化城镇化主战场到2020年，城镇化率提高到63%，常住人口达到1200万，占全市总人口的36%，实现工业总产值22500亿元，占全市的45%。

渝东北生态涵养发展区渝东北翼11个区县城市引导转移人口130万，确保森林覆盖率实现生态涵养，坚持三峡移民后续发展连片贫困区扶贫开发并举。

规划用十年左右时间，引导转移人口130万，常住人口减少到700万左右，森林覆盖率达到50%以上。

渝东南生态保护区渝东南6个区县城市加强扶贫开发，引导人口聚集和有序梯度转移80人把生态文明建设放在突出地位，规划用十年左右时间，引导转移人口80万，常住人口减少200万，森林覆盖率达到50%以上；加强扶贫开发与促进民族地区发展相结合，引导人口相对聚集和超载人口有序梯度转移。

城市空间5473平方公里政策导向性利好，无论是工业、人口、生态文明及森林覆盖均向一线城市看齐1.2. 重庆经济发展GDP近三年重庆GDP增速连续4年在一线及准一线城市中增速排名第一，步入准一线城市水平。

排名城市GDP增速1重庆10.7%2深圳9%3武汉7.8%4成都7.5%5上海6.7%五大城市GDP增速排行重庆逐步由二产业向三产业转型Ø重庆为中国八大老工业基地之一，国家三线建设期间，大量的军工、重工援建和迁建，为重庆工业打下夯实的基础。

时至今日，重庆仍是国家重要的“装备制造、汽摩、化工、能源产业基地。

Ø受城市化进程及招商引资等政策性影响，大量厂房及建设基地迁移外地。

金融，服务等重头第三产业迅速入渝落户，世界500强企业入驻达200余家近四成入驻重庆。

产业结构重庆二产业领先成都，三产业总量领先成都、武汉，城市化发展进程加速重庆社会消费品零售总额在五大城市中排位第二，近3年约为上海的60%，消费是成都的1.3倍1.国家五大中心城市之一，西部开发桥头堡；2.重庆GPD增速全国第三，经济总量步入准一线城市，西部最大经济体；3.重庆对周边区域人口有极强的吸纳能力，城市聚集效应明显；4.第三产业有力发展，社会消费品零售总额西部第一，极大推进重庆城市化进程 ；5.房价收入比远低于同类型城市，地产发展及上升空间巨大。

小 结国家中心城市自由贸易试验区中新战略性互联互通示范项目1.3. 重庆主城（九区）高度城市化 二三产业为主导主城九区的发展已高度城市化，一产业占比微乎其微；三产业最为发达的为：渝中区、江北区、渝北区、九龙坡区二产业最为壮大的为：渝北区、九龙坡区、南岸区渝北区是重庆主城过去10年快速崛起的新秀，是重庆向北的最大受益者。

主城结构政单位幅员面积（km²）常住人口（万人）人口密度（人/km²）城镇化率渝中区23.7164.9527394100.00%大渡口区10333.27323097.20%江北区220.7784.98384995.30%南岸区26585.81323894.57%沙坪坝区396112.83284994.30%九龙坡区432118.69274791.78%北碚区75578.62104180.01%渝北区1452155.09106879.46%巴南区1825100.5855178.28%主城区5472.68834.82152588.60%人口密集，产业聚集，区域发展优于其他区域城市发展新区渝东南生态区渝东北生态涵养区都市核心区都市拓展区重庆主城主城人口多中心、多组团的城市格局中部片区北部片区西部片区东部片区南部片区中部片区（最成熟的城市区）渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团北部片区（重庆向北——城市主力拓展区、制造业基地）观音桥组团、人和组团、礼嘉组团、悦来组团、空港组团、唐家沱组团、蔡家组团、水土组团、鱼嘴组团、龙兴组团南部片区（南部拓展区）南坪组团、李家沱组团西部片区（大学城、铁路/公路物流枢纽、电子科技高新产业区）西永组团、北碚组团、西彭组团东部片区（城市西拓区——城市副中心）茶园组团、界石组团主城组团结构21个新拓聚居区小结城市价值攀升/空间拓展/新兴板块崛起二.房地产政策历年重庆重大调控政策：回顾2010-2016年，政府主要通过首付和利率调控维稳市场î“渝十条”、两江新区①高档住房土地增值税预征率上调到2%；②营业税：普通住房转让，5年及以上免征，不足5年差额征收；高档住房转让5年及以上差额征收，不足5年转让全额征收③高档住房契税3%④首套房首付比例提高至30%，二套房首付50%，利率1.1倍，第三套及以上，首付比例及利率大幅提高⑤两江新区挂牌成立î促楼市平稳发展、公积金新政①商住比例、户型比例可调；②首套房商贷首付25%，公积金首付20%。

③连续足额缴存6个月即可申请公积金贷款î去库存①《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》出台，提出2-3年去库存目标②降企业成本，房企所得税预售收入计税毛利率降至15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征降为2%î新国八条、渝房产税①重庆对高端房收取房产税②二套首付60%③购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税î政府坚持调控不动摇î“国五条”细则①主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅②提高二套房首付款比例、贷款利率，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款③住房流转所得税20%î公积金政策①公积金90㎡以下，首付2成， 90~144 ㎡首付30%，144㎡以上首付40%看；夫妻双方参贷，单笔总额不得超过个人最高限额的1.5倍î抑投资①对外来三无人员在重庆购房征收房产税，且以后交易也持续征收；②对外来炒房人员的贷款不予办理；③公积金贷款认房又认贷，支持首套房。