无锡市“毛纺厂居住区”项目案例分析前言经过本学期《房地产开发与经营》的学习,在杨老师的带领下,我对房地产开发流程、房地产开发模式、房地产开发可行性研究、房地产项U经济评佔、以及房地产融资、招投标、合同管理、房地产销售等,有了一个清晰明确的认识。
尤其是杨老师给我们穿差的课外知识,更是开阔了我的视野,增加了我对房地产业的认知水平。
我想,课堂上的这些积累对我以后参加工作,从事房地产行业大有裨益。
但是,我深深地知道仅仅掌握课本知识是不够的,我还必须在课堂之外多多涉猎房地产开发与经营方面的实践知识,争取理论联系实际。
经过“无锡市“毛纺厂居住区f项U案例分析,我对房地产开发与经营的实际流程有了更加真实的体会。
正如“纸上谈来总觉浅,绝知此事要躬行”的教诲,通过这个案例分析,我深深体会到了实践对提高自己知识和实践能力的重要作用。
我要在以后的学习中,更加注意理论联系实际,更加注意提高自己的实践能力。
项目基本情况一、项目概况随着无锡市城市化进程的加快、尤其是长三角大经济区的建设,无锡市城市用地功能需作进一步调整。
为此,无锡市规划建设委员会办公室于1995年12 月30日召开第四次联席会议,原则上同意将无锡市市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区该项U拟山益华集团房地产开发部负责开发建设。
项U财务评价的U的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定项U的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象,并对项U的经济可行性做出评价, 为委托方投资决策及开发项U融资提供依据。
1.项U位置及占地面积拟建"毛纺厂居住区”位于无锡市新安镇,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
本项U总占地面积53.23公顷,其中:规划用地面积45.63公顷,市政代征地7.6公顷。
2.项U拟建规模按照初步规划方案,毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表3)。
建设用地面积456300平方米,总建筑面积912600平方米,总容积率为2.00。
表3 项目拟建规模和建筑而积分配3.项U服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。
其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项U提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70% O二、市场研究经过对无锡市的投资环境和市场供求关系分析,我们建议市场定位如下:(1)功能分配。
小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房。
普通住宅占70%.其中多层与高层并重,为提高项日的建筑面积,适当增加高层的比例。
(2)销售对象。
普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和其它项U的拆迁用房为主,兼顾散户。
(3)户型与功能。
考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主,约占70%;四室二厅为辅,占10%.其余为二室或一室。
面积约60-120平方米。
在节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。
三、项目规划建设方案和建设条件<-)项U用地功能布局毛纺厂周1?1居住区建成较早,配套设施不完善,缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。
因此规划在区域内两条主干道交汇处的东北部9即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。
居住区东部U前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过。
规划中将锅炉房.公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中小学用地也鼎近铁路布置,但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在新安街东路西侧布置一条20-30米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰。
其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。
另外, 居住区还将配备30班中学一所,24班小学两所,9班幼儿园两所,4班、6班托儿所各一所。
(二)项U规划控制指标综合考虑该项U所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下I.用地悄况总占地而积其中代征地而积规划建设用地面积其中地区公建用地住宅用地配套公建用地道路用地緑化用地2.建筑设计指标总建筑而积:912600平方米瓦中:532320平方米76000平方米456320平方米52900平方米163400平方米124000平方米56000平方米60000平方米保留建筑而积: 152092平方米 新建住宅建筑面积:575508平方米地区公建建筑面积: 配套公建建筑面积: 建筑高度:多层住宅: 高层住宅: 地区商服: 配套公建: 中、小学: 建筑层数:四. 建设方式及进度安排<-)建设方式本项U 的设计•应采用总承包制,小区集中规划,统一设计。
施工采用监理制, 采用公开招标的形式选择工程承包商,以使项U 的工期、成本、质量得以确保。
工程应达到优&工程水准。
(二)建设进度安排山于该项U 规模较大,因此应考虑釆用滚动开发、分期建设的方式,这样既 可以使项U 迅速启动,乂可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投 资风险。
从项U 本身的规模和所处的市场条件来看,本项U 的开发建设分三期为宜, 预计用6年时间可全部建成投入使用。
各期开发的土地面积和建筑面积如表4 所示。
表4项目建设分期安排 单位:平方米85000平方米 100000平方米 <=60 X v=18 米 45—60 米 v=60 米 v=24 米 v=12 米板式6-12层,塔式18层注:第_期可开发上地面积中•有平方米占地为:”前五建用地.相应分摊的代征地面积为平方米。
工程建设进度,直接影响着项日的经济效益。
严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计,是保证项U实施的关键,为了确保资金滚动使用,于1997年1月初开始一期工程拆迁及整个项U规划设计•和前期准备工作,1997年3月底进行规划设计方案比选,1997年10月初开始第一期基础工程,1997年4月起就可进行市场推广和销售。
第二期工程于1999年4月初开始启动,第三期工程从2001 年4月启动。
整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成,2003年9月底销售完毕。
五、投资估算与资金筹措<-)项U总投资佔算1・项U投资概况据佔算,本项U包括上地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为29374536万元人民币,可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。
更详细的投资规划可能随设il•的深入而调整。
2.估算范围上述佔算投资按无锡市U前通常的取费标准计•取,但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项稅费。
(-)资金筹措计划本项U的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。
其中自有资金投入2649530万元人民币,俏售收入投入220121.23万元人民币,需向金融机构贷款1833647万元人民币详见表6。
在佔算中,考虑到当年投资是随丄程的进度分期投入的,销售收入也是在一年中逐步实现的,故假定当年销售收入(扣除销售税费)全部用于当年投资,如有盈余,结转下年。
一.现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表,主要评价指标如下:1.全部资金评价指标 财务内部收益率: 财务净现值(Ic=18%): 静态投资回收期:动态投资回收期(Ic=18%h 2.自有资金评价指标 财务内部收益率: 财务净现值(Ic=18%): 静态投资回收期: 动态投资回收期(Ic=18%): 盈亏平衡分析本项U 的盈亏平衡点为76.42%,即销售面积/收入达到可销售面积/收入的76.42%时.项U 能保持盈亏平衡。
利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示。
项目分析24.80 %10938.09万元人民币4.84 年 6.35 年 292.33%155464.96万元人民币 1.37 年1.44 年税前利润(万元)初始平均价賂 (元/平方米)山于本项U 全部投资基本方案的内部收益率为24.80%,远髙于本项U 测算中 的贷款年利率,因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的 变化,从自有资金占总开发投资比例变化敬感性分析表中可以看出,在确保项U 正常运作的W 况下,应尽可能降低自有资金的投入,使项U 主办者的自有资金再 选择其它理想的投资渠道。
三、分析结论和建议<-)根据以上分析得出以下结论1.上述分析结果表明,本项U 具有较好的内部收益率,有基本的贷款偿还和自身平衡能力,且有一般的抗风险能力。
所以,该项U 是可行的。
2.本项U 分析中假定可销售面积全部用于销售,开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项U 投资。
因此,售价与销售进度是本项U 能否达到预期效益 的关键。
3. 本项U 各类物业的预期售价是在多方考察无锡市U 前同类物业市场的基础上确定的。
考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方 面将会有一些新政策出台,预期售价将会有所变动。
但从当前发展态势看,普通 住宅商品房售价不会有太大的回落。
(二)根据以上分析得出有关建议税前利润(万元)平均成木 (元/平方米)1.本项u的关键是各年度预期销售收入能否实现。
若销售进度能加快,则项U投资更有保障,财务收益状况会明显好于评佔结果,反之也亦然。
因此,项U主办者对此应给予足够的关注和重视,建立一支良好的销售队伍,加强促销手段,并根据销售悄况适时调整工程进度和售价。
2 . 本项U可销售买家中有30%是拆迁用房,主要面对益华集团其它开发项U的拆迁对象。
这部分销售收入受到其它开发项U进展悄况而影响,对此应给予关注,并相应调整各期拆迁房所占比例和进度,如当拆迁房对象确有保证时,在询期可适当增加拆迁房比例,加快进度,以取得更好的经济效益。
3 . 按现行规定,对拆迁房可以孚受安居工程的有关优惠条件,项U主办者应尽力争取。
4 .本项U的销售在很大程度上取决于周圉地区项目的建设,尤其是新安路的建设速度,项U主办者对此应给予密切关注9适时调整丄程进度与售价。
5 . 在分析过程中,选用的贷款年利率为12%。
如使用商业性贷款,则其年利率会更高一些,从而增大项目的融资费用,加大整个项U的开发成本, 使经济效益降低,因此建议项U的主办者,应力争获得政策性贷款,以减少项U的融资费用,争取更好的投资效益。
6 . 建筑工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项U总体U标的实现。
因此在工程实施进程中,要加强施工管理, 施行工程监理制。
还应制定材料采购供应计划,落实资金供应计划,以确保项U的顺利进行。