区域房地产市场研究报告（12月份）第一部分：滨海新区市场月度发展情况综述1. 一级市场月度情况分析（12月份）从中国土地市场网和天津土地交易中心网的资料显示，滨海新区11、12月份土地市场仍旧维持着下半年的基调持续低迷，新增土地供应、成交地块非常的少，滨海新区中心城区塘沽、大港、汉沽土地市场非常的平静，波澜不惊；塘沽、大港无土地出让和成交，仅汉沽区有微量土地出让，面积也不足1800平方米。
图表1：滨海新区（塘沽、汉沽、大港）11-12月份土地挂牌及拍卖信息简表2. 二级市场月度情况（6-11月份数据）（1）市场11月份整体情况：价格总体趋势保持平稳，整体成交量有所回升11月份滨海三区(塘、汉、大)一手房总体成交量为14万平方米左右，市场成交量连续数月的低迷之后有一定幅度的提升，综合滨海新区6-11月份的成交数据，环比六月份的20万平方米成交量，还是有不小的差距。
（见图表2）图表2：滨海新区6-11月份一手房成交情况（2）滨海三区的详细情况：滨海三区中塘沽、大港成交回升，汉沽成交继续低迷塘沽区从11月份成交量为9万多平方米，经历了9、10月份的低迷之后，终于有所回升，而成交价格却保持较为稳定，环比10月份4600元/平方米的均价每平方米只上涨了70元（见图表3）；图表3：塘沽区及开发区6—11月份住宅成交情况及价格变化11月份汉沽区一手房成交量继续低迷，11月份的成交量仅有6500平方米，环比10月份的7000平方米，成交量小幅下滑；成交价格较10月份有较大幅度提升，达到了3800元/平方米，涨幅达到了700元（见图表4）；图表4：汉沽区6—11月份住宅成交情况及价格变化11月份大港区一手房成交量接近4万平方米，达到自六月份以来一个新的高点，自7月份以来无论是成交量还是成交均价持稳定增长的态势。
（见图表5）。
图表5：大港区及开发区6—11月份住宅成交情况及价格变化图表6：滨海新区6-11月份一手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）3. 三级市场月度情况（6-11月数据）（1）市场11月份整体情况滨海新区（塘沽区、汉沽区、大港区）11月份二手房交易量为58000平方米，环比10月份的40000平方米交易量有较大幅度增长，从滨海新区2006年6-11月份二手房的交易数据上看，滨海新区二手房整体走势比较平稳，无论是成交量还是成交价格基本上维持一种平稳的状态（见图表7）。
图表7：滨海新区6-11月份成交情况（2）滨海三区详细情况分析从塘沽区11月份二手房成交量为27000平方米，达到了自今年6月份以来的最高点，6-11月份二手房成交情况来看，基本上维持了一种稳定的状态，成交价格也基本保持一种比较稳定的态势（见图表8）。
图表8：塘沽区及开发区6—11月份二手住宅成交情况及价格变化汉沽区11月份二手房成交量为3790平方米，环比10月份的3200平方米成交数量有所增长，但是仍然比较低迷，市场成交量除8月份到达到15000平方米之外，交易量都比较持续萎缩，成交价格基本稳定（见图表9）。
图表9：汉沽区6—11月份二手住宅成交情况及价格变化11月份大港区二手房仍旧比较活跃，成交量为26600平方米，基本上与塘沽区的成交量相等，从大港区6—11月份二手房成交数据来看，大港区二手房则呈现处非常活跃的状态，价格也维持了一个比较平稳态势（见图表10）。
图表10：大港区6—10月份二手住宅成交情况及价格变化图表11：滨海新区6-11月份二手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）第二部分：塘沽区、开发区住宅市场月度分析（12月）一、区域市场月度情况综述从市场调研现场走访的情况看，进入12月份区域市场（塘沽区、开发区）销售情况比较的平淡，各项目的销售中心客户来访量都非常少，销售中心现在主要都忙于老客户维护和已签合同客户回款问题。
各板块间的反应较为平淡，十二月份罕有新项目进入市场，面对一年之中的销售淡季，一些项目借圣诞和年底的时间适时推出一定的优惠和折扣，促进销售。
塘沽中心城区的两个拆迁项目，其中一个位于津塘公路与车站北路交口，另一个位于塘沽区上海道与山东路交口，现在正在进行拆迁及土地平整等工作，这两个项目占地积万平方米，对应的建筑面积在26万平方米左右，预计要到明、后年推出。
两项目的用地资料如下：表1：津塘公路与车站北路交口项目指标表2：上海道项目用地指标：二、塘沽区、开发区各板块市场月度研究（12月份）1、紫云板块：新港3号路、新港4号路、新华路与港滨路合围的区域，紫云居住区位于未来滨海新区规划中央商务商业区的核心区位。
目前该板块供应量在15万平方米左右，主流均价区间为5500-6000元/平方米之间。
⏹板块月度情况：板块本月最主要变化在于贻成尚海国际开盘，贻成尚海国际本月举行了开盘活动，推出其销控的379套住宅，户型面积在98—170平方米之间，主力户型为100平方米左右的两室（占80%），对应的建筑面积在4.5万平方米左右。
紫云的板块的其它典型项目如紫云国际、紫云绿洲二期、贻芳嘉园三期，基本上与上月相同。
⏹板块典型楼盘本月动态：紫云绿洲：本月无变化，还是在进行紫云绿洲最后几栋高层的销售，其计划在年底推出的小户型项目紫云华庭要到明年推出。
贻芳嘉园三期：销售均价在5700元/平方米左右，户型在86—110之间。
贻芳嘉园三期从上月开始进行预订，不交任何定金，只是进行房号的登记，预订时间截至12月20日，未来签合同选房将按照预订时的先后顺序，12月20日以前登记客户在未来签约时，一次性付款可享受1万元的优惠，贷款可以享受5000元的优惠。
紫云绿洲媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：仅在11月初二期开盘时打了一版报广，总体感觉紫云板块下半年的声音偏弱。
2、上北小开发板块：依托工农村，涵盖宝山道与新北路两侧的地块，这一板块主要由塘沽海洋高新技术产业开发区（小开发）、工农村以及新河地区构成。
目前该板块的市场供应量在30万平方米左右，主流均价区间为5000-5500元/平方米。
⏹板块月度情况：该板块本月表现非常平静，基本上与上月情况相当，没有新项目入市；上北板块本月仅有一个新项目津滨高速户外形象出街——蓝山国际，根据调研的结果，该项目要在明年下半年入市，开发商是国信集团，项目主打小户型。
融科心贻湾在12月份进行了二次摇号，裕川家园、欧美风情小镇、水域未来城情况与上月基本相同。
⏹板块典型楼盘动态：融科心贻湾：融科心贻湾10月份至11月上旬依次完成了两次摇号，11月底开始签合同，均价在5200元/平方米左右,根据调研掌握的信息截至到12月20日心贻湾一期换签率达到了50%左右,售出住宅在300套左右；心贻湾二期产品计划在明年6月份推出。
融科心贻湾媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：媒体投放以每日新报（新滨海）和今晚报（滨海版）为主，选择在每周的周四、五投放，11月月初主诉求以景观规划为主，近期广告主要配合其一期产品开盘。
3、河南路板块：海河以南，河南路两侧的区域，围绕在响锣湾中央商务区周边。
目前该板块供应量为12万平方米左右，均价区间在4500—5000元/平方米之间。
板块月度情况：该板块目前只有一个在售楼盘——贻成泰和新都，本月泰和新都的售价上涨了50元，均价达到了4650元/平方米；现在的优惠政策为预交10万，为来可享受100元 /平方米优惠，预交15万可享受150元/平方米的优惠。
贻成泰和新都媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）4、塘沽老中心城区板块：由海河、新华路（东江路）、福州道、车站北路围合的区域，这里是塘沽区行政、商业和文化中心。
市场供应量在30万平方米（含贻港城），主流项目均价区间为6000-6500元/平方米。
⏹板块月度情况：中心城区板块下半年的表现也比较的活跃，一些拆迁项目先后启动，宏基天城、安邦艺景、时代名居、滨海名都和贻港城等项目。
进入12月份零星拆迁还在继续，津塘公路与车站北路交口地块于本月完成了拆迁和土地平整，安泰里小区拆迁已经开始进行，这两个地块预计可产生26万平方米的市场供应量。
⏹板块典型楼盘动态贻港城：贻港城一期目前还处于咨询阶段，本月得到的项目信息该项目对外公布的价格是多层6000元/平方米,高层5100元/平方米,年后计划推出一些意向卡,具体的开盘信息要到年后正式公开。
贻港城媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：媒体宣传主要选择每日新报新滨海，产品处于咨询阶段，能够示人的信息不多，所以还是主要以形象导入为主。
5、开发区板块：主要由开发区洞庭路、东海路、泰达大街与新港四号路合围的区域构成，也包括南海路、五大街、东海路与泰达大街围合的区域。
市场供应量在30万平方米（含贻港城），当前主流项目均价区间为6500-7500元/平方米。
⏹板块月度情况：本月我项目二期和万科金域蓝湾先后进入意向客户储备阶段，从本月市场调研掌握的情况，开发区的楼盘本月销售情况都比较的差，各楼盘销售中心的来访量都比较的少，区域主要的在销楼盘伴景湾、天保金海岸、爱丽榭、滨海新城的销售情况都不是很理想，伴景湾最近两个月的月成交量仅有几套。
⏹板块典型楼盘动态：金域蓝湾：金域蓝湾本月推出了“VIP会员三重大礼”活动，在2006年12月18日—2007年2月14日期间成为其VIP会员，可享受开盘时购房款2%的优惠；有机会参与现场的一个抽奖活动；同时VIP会员推荐亲友购房，可享受购房款5000元的优惠。
万科在12月份仓促推出此项优惠政策，可以看出他们对于销售压力的反应以及担心我项目对其分流客户。
万科金域蓝湾媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：在媒体上的声音很少，从11月初到现在只是在新商界上做了一期广告。
滨海新城：滨海新城12月9日（周末）举行了样板间的开放活动，并分别以“现代简约风格”、“现代中式风格”和“现代欧式风格”为设计主题，在样板间的带动下滨海新城在样板间开放的一周内销售了20套的住宅。
万科金域蓝湾、滨海新城媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：11月初到现在主要媒体宣传主要围绕样板间开放。
三、市场月度研究小节1、12月滨海新区（塘沽、汉沽、大港）一级市场延续了下半年的低迷的态势，土地供应和土地成交量几乎为零，这种现象是由供需双方因素共同促成的，下半年赶上政府换届，一些土地供应计划被暂时搁置，同时在国家调控政策之下，各地政府也在梳理土地市场的交易秩序；另一方面开发成本的提高使得开发商资金链条受到严峻的考验，一些开发商忙于处理手中土地事宜，暂缓了拿地计划。
2、12月份塘沽区和开发区市场二级整体低迷，从现场调研情况看，来访量很少，成交情况也比较差。