代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店 型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可 与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳 定的客源
回报率 动 作 二 ： 全 方 位 品 质 服 务
租客关心的是 不用自己操心？？
国际化 标准
物业服务提升
与知名物业公司合作，
一个项目整体的依托平台
订制个性化的服务
贴心 与私享
现有户外：
1、苏通大桥——维持，看效果，不续签； 2、外环北路——维持，更换画面，加箭头，指引方向；
未来户外：
1、南大街——储客； 2、外环北路（中港城、金海岸门前）——截流； 3、一号桥、二号桥、港闸大桥——指引；
二、公交站牌：
1、指引：32、44公交线路 2、储客：市中心、政府部门聚集地
三、道旗：外环北路、长华路、永和路——指引
南通绿洲国际营销执行报告
做城北真正的新商务坐标
目录
本体分析 客户策略 价值体系梳理 项目定位 执行策略 具体营销动作 远期建议 2010年营销费用预算 双方工作职责
项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目
本体分析
港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展
格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。
二、树立停车场标志
三、更换门头
四月营销动作——现场内部调整具体示意
一、现场调整
增加区域利好公示内容；
O：机会
政府规划政策倾斜与偏转 火车站的日趋成熟，高铁的未来引入 与“假日酒店”达成合作 南通尚无成熟的商业综合体项目
W：劣势
周边发展仍有待时间，与市中心的城 乡感过强，在短时间内难以变现 教育、文化等配套在近期内难以完善
T：威胁
商住性质土地成为2009年南通一级市 场成交主力
工作地缘型客户
他们或是工作在临近区域、或是 由于交通出行便利选择此地； 他们未必长期居住南通； 他们需要简单生活，但生活品质 不低；
一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子 一条价值感明确的信息传递路径
Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包
一个动心的价格
回报率
一个可以长期获得收益的产品
一个项目整体的依托平台
一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子
一条价值感明确的信息传递路径
信息的 价值感
信息
项目的 设计 超值的
稀缺性
市区被动挤出型客户
他们单身或者即将结束单身； 他们资金实力有限； 他们年轻，易于接受新鲜事物； 他们不愿为家务琐事缠身；
客户策略
偶得客户 重要客户 核心客户
具有远见的投资型客户
他们拥有超乎常人的远见； 他们拥有较强的资金实力； 他们拥有多次成熟的置业经历； 他们不一定固守南通本土；
少量地缘型客户
他们对当地现状较为熟悉； 他们对周边项目缺乏信心； 他们对新兴综合体倍感新奇；
客户 如何让
感知
Байду номын сангаас
我们的未来？
本项目价值体系梳理
项目定位
城北新商务地标
形象定位
与假日酒店分享世界财富
公寓定位
迷你总裁公馆
商务办公定位
总部中心
商业定位
绿洲生活中心
策略执行关键点
前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上 针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重
Q1:如何找到他们！
“订制产品”
回报率 一 个 可 以 长 期 获 得 收 益 的 产 品
投资者
功能使用者
一个项目整体的依托平台
租的出去，长期收益
终端使用者
买了能用，不用打理
一个动心的价格
谁是最终用户？？
他们的品味？
他们是：忙碌于城市之间的精英人士；
他们是：外资企业的高级管理；
——精简、时尚、品质感
他们是：居于企业核心的智力领袖
四月营销动作——户外调整具体示意
32路 44路
工农北路 （金海岸）
外环北路
外环西路 （中港城）
濠西路
南大街
瑞华 商务中心
苏通大桥
已出街路牌 已签约路牌 未来设定路牌 公交32路 公交44路
公交路牌 覆盖范围 灯杆道旗
四月营销动作——地块调整具体示意
一、地块大道旗（落地）：置于停 车场售楼处门口一侧
4.22江海硬广+软文
杂志
《楼市》
《车世界》
搜房网
首页通栏
首页通栏
短信 活动
4.16-4.18南通房展会
4.28，活动告知 10万条
媒体排期——四月
预计储客170组
四月营销动作——户外调整
1、市中心繁华区——储客；文字：“投资价值” 一、户外高炮 2、主要路口干道——指引；文字“城北新地标”
3、相关竞争项目门前——截流；“买一层送一层”
8月 9月 10月 11月 储客期 认筹期
户外，指引系统
主流媒体广告
现场活动 事件营销
主流媒体广告
现场活动 事件营销
12月
营销动作——四月
4.10
4.17
4.24
4.30
月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合
户外 报纸
户外大牌出街
车身广告出街 户外公交站牌出街
4.15南通日报硬广+软文
集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点
火车站 迅捷的铁路
南通北 便捷的高速交通
汽车站 便捷的城际客运
明天很好，但如何度过今天很重要
本体分析
S：优势
政策规划中的快速新兴发展城区 便利的交通条件，位于铁路、高速公 路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点， 与上海等长三角形成“一小时经济圈” 本项目未来昭示性好，将形成城北地 标建筑
他们的要求？
……
——专业
回报率 动 作 一 ： 拎 包 住 — 精 装
动作要点：➢完善的厨卫设备
➢品牌设备设施
➢在居家与酒店之间设计感的准确把握
装修标准：
精装+全套厨卫用具
一个项目整体的依托平台
地板、墙纸 电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉 浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……
一个动心的价格
投资客关心的是 总是有客租？？
及时的 反馈速度
回报率
一个动心的价格
一个可以长期获得收益的产品
一 个 项 目 整 体 的 依 托 平 台
酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值
南通首家五星级酒店 “与五星级酒店做邻居”
营销总控图
城北新商务地标
投资 · 远见 · 未来
与五星级酒店做邻居
认筹
开盘
认筹
开盘
买一层送一层
4月 5月 6月 7月 储客期 认筹期
回报率
一通只打给“内行人”的电话 一条真正懂得价值的人才会收到的短信 一套精心设计的销售说辞
针对理性投资客户心理的信息设计 是吸引目标客户、吸引其关注的关键！
确立本项目高端商务氛围
高回报率 体现本项目投资
“潜力股”形象
发挥LOFT跃层的
高性价比产品优势
一个动心的价格
需求统一站在终端使用者的角度