第三章物权法律制度本章考情分析在最近3年的考试中，本章的平均分值为6分，2018年两份试卷的分值均为5.5分。

自2012年以来，在八个案例分析题中，均有两个案例分析题来自物权法律制度和合同法律制度的结合，希望考生高度重视。

本章分为九个单元，共计31个考点。

绝大多数考点需要准确理解，只有几个数字需要死记硬背，复习难度其实并不大。

复习本章需要10个小时左右。

2019年教材对本章内容未进行重大调整。

最近3年题型题量分析表题型2016年2017年2018年试卷一2018年试卷二单选题1题1分2题2分1题1分1题1分多选题1题1.5分1题1.5分1题1.5分1题1.5分案例分析题6分 2.5分3分3分合计8.5分6分 5.5分 5.5分本章基本结构框架第一单元物权法律制度概述考点 01：物的种类（★★）（P39）1.动产与不动产不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物，不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖。

2.主物与从物认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。

3.可分物与不可分物可分物是指不因分割而变更其性质或者减损其价值的物（如牛肉），反之一头牛则属于不可分物。

4.可替代物与不可替代物该分类仅限于动产。

交易客体为可替代物（如冰棍）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失就只能转化为金钱赔偿。

5.消耗物与非消耗物该分类仅限于动产。

消耗物只能一次性使用（如苹果），非消耗物（如苹果手机）则相反。

以让与为目的的消耗物（如金钱）转移占有即转移所有权。

6.流通物、限制流通物与禁止流通物流通物可以自由进入市场流通（如冰棍），限制流通物（如文物、黄金、药品）是指被法律限制市场流通的物，禁止流通物（如法律规定专属于国家所有的不动产和动产）是指法律禁止流通的物。

7.原物与孳息（1）孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。

因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。

（2）孳息分为天然孳息和法定孳息（如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金）。

【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。

（2009年）A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（）。

（2017年）A.海域属于不动产B.文物属于禁止流通物C.金钱属于非消耗物D.牛属于可分割物【答案】A【解析】（1）选项B：文物属于限制流通物；（2）选项C：金钱属于消耗物；（3）选项D：牛属于不可分物。

【例题3·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。

（2018年）A.海域B.房屋C.林木D.船舶【答案】D【解析】选项ABC：属于不动产。

考点 02：物权的种类（★★★）（P40）1.物权的种类（1）物权包括所有权、用益物权和担保物权。

（2）所有权是指在法律限制范围内，对物全面支配的权利。

（3）用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。

（4）担保物权包括抵押权、质权和留置权。

【解释】用益物权以使用他人之物为目的，针对的是他人之物的使用价值；担保物权以担保债权实现为目的，针对的是他人之物的交换价值。

2.自物权和他物权所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。

3.独立物权和从物权（1）独立物权是指能够独立存在的物权，包括所有权、建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权。

（2）从物权是指从属于其他权利、不能独立存在的物权，包括担保物权和地役权。

表3－1 物权的分类【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。

（2013年）A.月球表面B.药品C.土地D.存有计算机程序的光盘【答案】BCD【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。

月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。

【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（）。

（2017年）A.地役权B.建设用地使用权C.质权D.抵押权【答案】B【解析】选项ACD：属于从物权。

考点 03：物权法的基本原则（★★）（P41）1.物权法定原则根据《物权法》第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。

【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。

【解释2】《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。

【解释3】物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。

物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由，原因在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。

债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权内容可由当事人自由设定，债权类型也可由当事人自由设定。

2.物权客体特定原则物尚不存在不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。

而债权的客体是当事人的给付行为，即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同的有效性。

3.物权公示原则动产以交付占有为公示手段，不动产则以登记为公示手段。

【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。

（2015年）A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则【答案】BCD第二单元不动产的物权变动考点 01：基于法律行为的物权变动（★★★）（P44）1.登记生效（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2011年案例分析题）【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。

【解释2】建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。

（2008年案例分析题）【解释3】以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

（2016年案例分析题）（2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

（2009年案例分析题、2016年案例分析题）【相关链接】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。

【例题·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权转移登记手续办理完毕后支付价款。

后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权转移登记。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。

（2009年）A.合同尚未生效B.合同生效，但是甲有权解除合同C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权转移登记并承担其他违约责任D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失【答案】C2.登记对抗（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

考点 02：非基于法律行为的物权变动（★★★）（P44）1.基于事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2008年案例分析题）【解释】非基于法律行为的不动产物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。

未经登记，不发生物权效力。

（2012年案例分析题）2.基于法律规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（2012年案例分析题）3.基于公法行为因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

经济法（2019）考试辅导 其它章第11页【解释】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。

因此，如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。