4.1 消费客户定位------------------------------- -
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一、战略规划理念
战略规划理念主要通过对商业的合理定位、规划及招商工作的落实，在实现 盈利及可持续运作的同时，提高项目整体形象及档次。并通过项目的策划及落 地实施，进一步提高金泉改造项目的品牌认知度，以致辐射于娄底城区，甚至 于周边县市其他片区，在商业价值不断提升的带动下，对项目周边万豪整体价 值的提升也起着重要作用。 为了实现项目整体价值，在项目定位前期则对项目所在的商圈、周边环境 以及项目地块价值、周边商业市场、片区商业情况等进行全面的市场调查研究 工作，并通过市场调研数据及消费者、商户的反馈意见对项目定位概念进行系 统分析，包括项目自身矛盾及共融性，ＳＷＯＴ分析、定位概念的可实施性以 及将来项目是否可持续性发展等问题做重点分析，以良好地规避并解决项目可 能存在的问题。 而项目的前期市场调研做为项目定位的有力依据，不仅从其各 种数据中做总结，并最终确定适合项目定位的可行方向。
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二、可持续发展策略
• • • •
2.1 2.2 2.3 2.4
项目发展理念 硬件配套原则 软件配套原则 运营管理因素
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项目南面为康星百货，清泉 名店，经营状况萧条。
项目东面中心 医院、金谷市 场
长
项目东面主要为春园商圈的商业步行街，以沃 尔玛为主力店，经营状况良好。万豪城市广场 为32万方城市综合体，餐饮经营状况良好。老 九龙市场，一楼经营状况一般，二楼萧条。
青
地
下
商
业
街
项 目 地
九 亿 步 行 街 ︐ 经 营 萧 条
五、项目定位与业态详细规划-----------------------------32 5.1 项目总体定位----------------------------------------5.2 项目功能定位----------------------------------------5.3 项目主题定位----------------------------------------5.4 核心价值挖掘及塑造---------------------------------5.5 各分区详细业态规划---------------------------------5.6项目竞争定位-----------------------------------------5.7 项目形象档次定位------------------------------------六、租户访谈及租金测算 ----------------------------55 6.1 目的与方法----------------------------- ------------------6.2 确定项目租金水平与交易体系 ---------------------8.4 确定商业概念调整方向----------------------------七、项目投资财务概算--------------------------------62 7.1 项目改造成本概算--------------------------------------------7.2 项目收益概算--------------------------------------------------
灿 中 娄底因我 懂得生活 烂
金泉地下商业街 改造定位报告
启 让欢乐尽情绽放 打造第三空间 摆脱无趣生活 航
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执笔人：赵立云
报告体系思路
项目研究 定位分析 业态定位
城市经济发展背景 项目 认知 市场环境总结 区域商业概况 SWTO分析 地块属性分析 规划设计建议 业态组合建议
步步高百货，目 前经营状况一般
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可持续发展策略>2.1项目发展理念
商业氛围营造
改造1：硬件、软件、场景的塑造打造娄底精品商业的标杆。 改造2：利用口部，展示吸睛亮点。
改造3：全年营销策划案，例如抽奔驰轰动全城的活动方案，打造智能商场，会员体系等缤纷多样的活动，持续营造商 业氛围。
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可持续发展策略>2.1项目发展理念
通过对项目解读，总结对本项目的影响因素： 优势：
项目从区位来说，完全满足李嘉诚所说：“地段、地段、地段”的说法，所以该项目本身的物业价值不容置疑。 长青商业街相对娄底来说已经做到寸土寸金，我们思考的不是怎样去搭建项目的价值体系，而是如何提高项目的 价值体系。 春园步行街、万豪代表老城商业的核心地位商业氛围浓厚，对项目地来说利好因素较多。
点，其一、金泉入口口部昭示面太小，打造ip主题或情景景观主题成本造价过高；其二、春园商圈不缺人流，业 态上大而全，项目差异化的定位和营销是导流的关键；其三、地上商业比较强势，业态规划上有一定的局限性。 基于以上几点，基于娄底大环境，本项目不应脱离春园商圈的中低端客流，而是在春园商圈业态的基础上进行补 充，虽然春园商业业态大而全，但不精，所以本项目扩充属于金泉的精而美的“吃喝玩乐”业态，真正做到“吃 喝玩乐●购”用自身的成功打造并引领娄底商业，共同打造全新的文化、休闲、娱乐、商业核心区。
劣势：
娄底商业受城市发展影响，一定程度上对本项目有一定的限制性。 娄底商业业态大而全，本项目在业态的选择上想要差异化竞争具有一定的难度和局限。 由于项目地规模太小、展示面的影响，项目在选择商家的时候，相对来说有些被动。
总结：该项目紧临娄底人流量最大的春园步行街、万豪，商业氛围浓厚，价值不容置疑。ery of new direction of value 发现 价值 新方向
可持续发展策略>2.1项目发展理念
地段2—— 娄星区/娄星区区域商业状况
春园步行街 春园步行街建筑面积20多万平方米，汇集了绿岛手 机城、国美电器、超市、通讯、服装、百货、金饰、 银行证券、保险、家居、餐饮酒店等行业。其中： 服装百货 189 家，教育培训 29 家，餐饮业 19 家， 儿童游乐业 1 家，其他行业 28 家。 长青商业街 万豪城市广场 万豪城市广场建筑面积12万平方米，位于35万平米 城市综合体内，汇集了天虹百货、左岸影院、苏宁 电器、必胜客、服装、百货、金饰、家居、餐饮等 行业。其中：服装百货 136 家，餐饮业 66 家，儿 童游乐业 7 家，其他行业 10 家。 五江碧桂园
我们的劣势——展示面
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可持续发展策略>2.1项目发展理念
商业氛围
观点：项目地虽然离春园商圈很近，离长青地下街只有20多米，但是该区域的人气和商业氛围与春园商圈、长青地下 商业街相差甚远。项目无论从口部的昭示面、IP元素的植入、内部场景的打造、业态定位等都没有充分体现出优势， 很难形成客源聚焦，同时项目的可扩展性有限。
项目发展体量测算
市场 调研 经营商家 消费者 交通动线建议 项目形象定位
其他建议
项目档次定位 收益测算 项目功能定位 项目客户群定位
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案例 研究
案例 具体商家案例
目录
一、战略规划理念--------------------------------4 二、可持续发展策略-----------------------------5 2.1 项目发展理念---------------------------------2. 2 硬件配套原则--------------------------------2.3 软件配套原则--------------------------------2.4 运营管理因素--------------------------------三、项目分析-----------------------------------21 3.1 项目区位-------------------------------------3.2 周边配套分析---------------------------------3.3 道路及交通分析------------------------------3.4 环境景观分析---------------------------------3.5 资源优势分析---------------------------------3.6 SWOT分析及对应行动手段-------------------四、市场定位------------------------------------30
2016年，娄底市完成地区生产总值1400.14 亿元，同比增长7.6%。第一产业农业增加值 206.07亿元，同比增长3.6%；第二产业工业 增加值676.34亿元，同比增长6.3%；第三产 业服务业增加值517.73亿元，同比增长11.3%； 建筑业增加值75.8亿元，同比增长7.3%。 资料显示，2016年，全市三次产业比从上 年同期的14.6:50.3:35.1调整为14.7： 48.3:37.0。第三产业占GDP的比重提高了 1.9个百分点，对全市经济增长的贡献率为 51.5%，拉动全市经济增长3.9个百分点，第 三产业继续引领全市经济增长，成为推动全 市经济的主要动力。 娄底市2014年GDP为1210.91亿元，2015 年为1291.38亿元，人均GDP为33520.57元 discovery of new direction of value 发现 价值 新方向