租金定价主要影响因素
项目商圈周边 综合租价74%
项目品质8%
项目主题8%
经营信心10%
• 可以看出我们项目的基本起租价 • 商铺起租价=2 X综合租价/74% X 8% +综合 租价=100元 • 商铺最高价=2 X综合租价/74% X 8% +综合 租价/74% X 10%+综合租价=110元。
• 从目前市场需求来看，主要分为三大部分 • 一、汽配城、机电市场需求 • 二、服务于汽配、机电市场的配套需求； 三、服务于区域市民消费的生活及娱乐需 求
• 从市场来看，汽配城和机电市场，局部已 出现空置和租金下调，说明市场已饱和。 而服务于汽配、机电市场的配套商业业态 供需极不平衡，且供需空间差距大，其中 最突出的是餐饮、商务休闲娱乐业态。
2、
兰桂坊KTV
180平方米
3、
湖南土菜
160平方米
4、
布衣瓦寨
180平方米
沣滈路延光厂
•
•
从西城其它区域餐饮两层临街商铺的定价， 我们知道市场的对二层商铺的租金定价， 一般认知为比一层少十元，所以二层租金 起租价为90元，最高价为100元 西城其它区域餐饮及临街二层铺调研。
• 4、项目租金综合定价 • 项目起租价=（一层起租价+二层起租价） /2=95元/平方米 • 项目最高价=（一层起租价+二层起租价） /2=105元/平方米
• （3）餐饮业成长迅速，效益好，租金高： 餐饮业受经济变化影响较小，只要经营有 特色、服务水平高，就会迅速成长起来， 而且租金水平高，会持续快速的实现盈利。 • （4）具备鲜明主题的餐饮经营特色，容易 成行成市，经营得旺，更高体现商业的物 业价值
• 八、项目优劣势分析 • 优势分析： • 1、项目处于玉祥门核心商圈，是区域发展最先辐 射受惠的地方，项目增值投资潜力大（配图） • 2、汉唐建筑风格形象，可以提升项目档次及租金 价位 • 3、主题餐饮特色街的定位，除辐射周边区域外， 也会辐射整个城西，成为西城首席美食街，经营 时间越 长价值越大，且餐饮店租期长，租价每 年增长稳定。 • 4、规模经营可以形成集群效应，提升上街影响力
• 威胁分析： • 潘家村整体拆迁改造，此一庞大的消费群体的迁 移将直接影响我们项目经营商的信心。我们可以 着重强调机电、汽车配件的消费力，项目的稀缺 性和辐射西城的消费潜力，并指出潘家村的主要 租房客户也是以上两大群体。 • 大唐通易坊110元/平方米的餐饮招商，其区域价 值和成熟的经营环境，直接对项目产生竞争威胁， 另110元/平方米也形成了我们项目招商租金的顶 线。
70平方米 60平方米 70平方米 100平方米 70平方米
餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
机电、汽配商城一层租金均价75元/平方米
租金（月 /平方建 面） 一层租金 73元/平方米
序号 1、
项目名称 天朗蔚蓝机 电
商业面积 80000平方米
业态 大规模机电交易
装修情况
备注
2、
海纳汽配商 城
80000平方米
• 劣势分析: • 1、区域没有与项目品质相近的餐饮店，对 于餐饮的经营效益情况，没有直观的比较 和概念，租金定价也无参照系，增加了经 营客户对租金比较考虑时间。 • 2、项目现周边区域，环境较差，直接影响 项目档次、租金的提升和经营客户对此区 域的价格认知，前期招商应对商圈的消费 能力加大说服力度。
• 五、区域周边的综合租金水平 • 了解项目商圈综合租金水平和不同业态的 租金定价，便于我们明确业态定位和确定 招商底价。为了便于比较，我们都以所有 商铺的一层租价作为参考价。
西站路汽车配件商铺租金均价75元/平方米
序号 1、 项目名称 奥迪汽配 商业面积 80平米 租金（月 /平方 建面） 70元/平方米 业态 汽配 装修情况 简装 备注
CONTENT目录
一、商业街概况 二、西安商业地产发展论述 三、玉祥门商圈发展论述 四、玉祥门商业供求结构分析 五、商圈租金分析 六、商业街业态定位 七、项目优劣势分析 八、商业街定位依据 九、商业街租金决定因素 十、项目租金定价 十一、西安商铺价格定价决定因素 十二、商业街价格定位 十三、招商策略
租金（月 /平方 建面） 80元/平方米 85元/平方米 80元/平方米 80元/平方米 85元/平方米
序号 1、 2、 3、 4、 5、
项目名称
商业面积
业态
装修情况 简装 简装 简装 简装 简装
备注 西站路 西站路 西站路 大庆路南 大庆路南
沙县小吃 好口福面庄 平价川菜 湖南土菜馆 清真伊家泡 馍
序号 1、 项目名称 兴善寺东街 临街商铺 兴善寺西街 南临街商铺 商业面积 120-300平米 租金（月 /平方 建面） 240元 /平方 餐饮 业态 装修情况 一二层 毛坯 一二层 毛坯 小寨商圈 区域
2、
100-400平米
90元—150元 / 平方
餐饮
小寨商圈
•从上面的表中可以看出，同在小寨商圈，餐饮定位，租价确相差100元，可 以看出主要是商户对餐饮经营的信心。 •兴善寺东街临街商铺是明确的主题餐饮街，另商户以前在那里经营过，效 益可以，所以这次重新包装推出后，租价比以前高了60元 /平方。所以租金 定价，和前期招商策略密不可分。
•二层租金定价
序号 1、 项目名称 名典咖啡
西城其它区域餐饮及临街二层铺调研
商业面积 200平方米 租金（月 /平方建 面） 一层 65元/平方米 二层 55元/平方米 一层 70元/平方米 二层 60元/平方米 一层 90元/平方米 二层 80元/平方米 一层 80元/平方米 二层 75元/平方米 餐饮 沣滈路延光厂 休闲咖啡 业态 11军临街商铺 沣滈路189号 区域
• 具体表现为： • 一、餐饮、商务休闲娱乐供应规模与30万 平米的汽配、机电商城、五十万的工作人 员的庞大需求相比，差距极大； • 二、现周边大多数餐饮店，单体规模小、 形象差，与商业商务需求、城市形象差距 大，急需改善。
• 从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、 美容、百货、超市等业态来看，服装市场 已饱和，从石榴花服装市场看，一层租金 均价仅六十元，空置率达10%、且商城人 气较冷落，说明服装市场已饱和。中高档 餐饮相比社区规模供给较小，无法满足市 民的品质消费和以后居民向上转移的消费 需求。
• 机会分析： • 1、中高档餐饮定位在区域业态上的明显差 别化，和辐射整个西城的特色主题，可以 增加对现在和未来的想象和预期，为项目 招商及租金提升奠定了空间。 • 2、西城中高档次的餐饮铺位供应较少，我 们项目上市正好可以填补此一需求空缺， 释放久已想在西城投资的餐饮店，并可以 制定稀缺租价。
• 从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行 街，到西大街以时代盛典、唐人街为代表 的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大 厦、解放路的裕朗国际· 城市传说；向南发 展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区， 大唐商业广场、大唐商业街；百盛广场、 金鹰购物广场、海星购物广场等其它四面 八方各区域大中型、专业商城遍地开花、 呈现出迅速发展的黄金局面。
• 城市的大力发张，商业的遍地开花，国内 外知名百货及投资商大量入驻，居民消费 水平的提高等几方面 • 奠定了-西安商业快速发展的坚实市场基础， 西安的商业用房市场进入稳中趋旺之势。
• 2、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较 快，并显出了较强的增值保值能力。 • 从下表可以看出商铺价格逐年升高，而且 增长幅度较大，同时商铺价格的增值率远 高于住宅价格增值率。商铺显出了较强的 增值保值能力。
• • • • • • • •
九、商业街租金决定因素 影响商铺定价的因素主要有: 区域周边的综合租金水平 商铺的建筑品质及风格特色 主题特色的号召力 市场消费容量、规模及发展趋势 其它区域相同餐饮经营业态的经营情况及租金 我们的招商策略及在招商过程中给经营客户的 信心。
• 十、租金定价
1、对商业街的定价主要由主题特色和经营信心来定
• 在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间 是2001～2002年。2002～2004年，商铺的 价格升幅斜率明显加大，价格也从2002年 的5977元/平方米升到7385元/平方米，而 2004～2007年价格升幅斜率更加明显加大， 价格也从2004年的7385元/平方米飙升到 11533元/平方米，08年因金融风暴，价格 与07年想比增幅较低，但从09年开始，政 府利好政策的释放及市场商铺投资的保值 心理，商铺投资又进入了小阳春阶段。
鞋、服饰 烟酒
简装 简装 简装
汉杰枫尚底商 汉杰枫尚底商 蔚蓝底商
• 从以上分析中我们可以看出，商圈整体定 价应在75元/平方米，餐饮店铺租金稍高， • 一因稀缺，二是店面都相对较好，价格也 较高一点；整个商圈定价和商铺的面积、 品质都有关系。
• • • •
六、商业街业态定位 商业街整体业态定位： 餐饮美食第一街 主要经营业态：餐饮美食为主，商务休闲功能配 套的业态组合 • 餐饮美食店: 中餐店（如阿瓦山寨 风波庄 毛公 湘菜）、各类品牌特色店（如干锅居 香辣虾 塘坝 鱼等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店、 西餐店等。 • 商务休闲店：以咖啡吧、茶秀为主的休闲店
• 三、玉祥门商圈发展论述 • 伴随着玉祥门商圈产业及居住环境的升级， 玉祥门商圈的商业价值及居住价值将凸显， 并会有极大的增长。
• 产业提升城市价值，随着机电市场、汽配 城的拆迁、改造、提升和相关配套的快速 发展，人口扩容、消费升级，区域价值及 发展速度将进一步加快。
• 同时潘家村的整体改造也加速了区域发展 的进度。另该区域因临大庆路，其道路的 绿化林带可以在一定程度上提升周边的居 住环境质量，另外往东可到达环城西苑， 区域环境也加大住宅地产的开发力度，现 状上该区域周边房地产开发也较活跃，除 蔚蓝系列外，汉杰风尚、华豪丽都等新盘 也不少。可以预见商业、住宅地产和城市 发展将互相促进，快速发展。