控制稍显不足
供货总价区间（均价6000元）
供货总价区间（均价6500元）
50万以内 50-60万 60-70万
Hale Waihona Puke 套数 198221
89
套数占比 面积占比
39%
32%
32%
45%
18%
23%
50万以内 50-60万 70万以上
套数 198 221 89
套数占比 面积占比
39%
32%
44%
45%
18%
23%
中港悦蓉府房地产项目营销策略报告
本次报告需领导决策点
1. 推盘节奏 2. 总货值和车位销售方案 3. 营销费用
根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的核 心价值点，指导广告公司作业。
思考 路径
市场
本体
客户
VS
销售目标
项目核心问题界定 项目营销战略总纲 2013年营销策略方案
1 项目目标盘点
品牌 中港地产属新兴开发企业，缺乏品牌支撑 竞争力
A类
万科 凯德
B类
国嘉 蓝光 蜀府
C类
中铁八局 荣富地产
第一层级：万科、凯德 第二层级：国嘉、蓝光、蜀府 第三层级：中铁八局、俊发 第四层级：荣富地产
本体分析重要结论
报告 结构
3C分析及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分析 – 生活及交通配套对
项目地处柳江街道包江桥社区，新成仁路、 石胜路纵横贯穿辖区； 随着城快乡一体化的速推进，社区逐渐演 变为两大板块：石胜路以北为锦江创意总部 基地企业用地，以南规划为金融中心用地； 住民以拆迁安置户为主，区位整体档次不 高
本案所在位置
生活 项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但不能近享； 配套 周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值不够
整体利润目标
由于市场上竞品缺 失，抓住此有利机 会抓紧入市将会对 项目起到积极作用 市场空白
价格预期 住宅销售均价 6000—6500元/㎡； 商业销售均价不低 于13000元/㎡；
2 项目3C分析及 核心问题界定
报告 结构
3C分析及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分析 – 生活及交通配套对
项目的价值导向如 何
营销 目标
2013年营销目标盘点
价格和速度需达到 一个较好的平衡， 速度提高不能以牺 牲价格为前提
与时间赛跑，项目 尚未开始工程等招 投标，一些细节尚 未敲定，需要各方 全力配合进度
时间压力
先期速度目标
平衡
速度目标
住宅与商业部分于 2013年10月底实现 100%销售；车位于 2014年9月开始销售
套数占比 面积占比
19% 19% 44% 18%
16% 13% 45% 23%
户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套二套数占比约 32%；
供货 均价6000与6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500时 结构 上限总价调整为60—70万之间，且产品总价存在断档问题，总价
– 供货结构 – 产品品质研判 – 户型研析 – 品牌竞争力
客户分析
– 区域客户构成 – 项目客户成分研判 – 购买力分析 – 客户关注点
市场分析
– 现今房地产政策走 向及政策影响程度
– 版块竞争分析 – 主力竞品核心差异
化及竞争力导出 – 竞品户型点对点分
析
项目 项目属于成都市发展中的南门片区，位置较好，但社区成立时间 区位 较晚，并以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值不高。
产品品质较高，颇具溢价卖点
户型 研析
产品经济实用，部分户型有较优的产品价值（270°采光），但 户型均没有阳台，居住舒适度稍逊，且需花费改造成本
C1 C2
C1 C2
A2 A1
A2 A3
A1
A4
B2 B2
B1
B3
B5
B4
户型
A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C1 C2
套型建筑面积(㎡）
89.96 70.55 89.56 67.74 89.31 69.56 112.43 84.96 70.44 113.17 89.93
实得面积（㎡）
95.81 75.99 95.32 73.22 95.16 75.00 119.48 90.90 76.04 121.72 89.93
户型点评：
套二户型：户型紧凑，功能齐全 三室两厅户型：紧凑实用，但无观景阳台，居住舒适感稍逊 四室两厅户型：三房变四房，市场上极具竞争力，且B3户型 270°观景采光可谓明星户型
交通情况： 主要公交线路：就包江桥项目现 状来说，由于发展较晚，交通规 划比较滞后。目前出外的主要交 通方式为公交车。
供货 从户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套二； 结构 从面积段来看，主要以80-89 ㎡面积段为主
基础数据
产品户型 住宅 住宅 住宅
面积区间 67-79㎡户型 80-89㎡户型 100㎡以上户型
本项目从供应的总价区间段来看，60万以内的产品面积比占77%； 均价上浮500元主力总价区间仍为50—60万
产品 从产品品质上看，外立面出色，大门彰显品质，小提琴式 品质 欧式园林独具匠心且颇有卖点
本项目外立面Art-deco设计，品质感较 好；但梯户比为两梯六户、两梯四户配置， 属于刚需产品的一般档次； 大门品质俱佳，给人以高品质之感，有 利于项目溢价提升； 园林设计由于地块大小等原因限制，因 地制宜，以独具情调的小提琴构造进行打 造，与项目的精神气质相符；
项目的价值导向如 何
– 供货结构 – 产品品质研判 – 户型研析 – 品牌竞争力
教育 医疗
万达商圈
锦江区第七人民医院
锦江创意总 部基地企业
用地
金融中心 用地
金宝贝艺术幼儿园
四川经济技术学校
琉璃医院
盐道街中学实验学校
盐道街小学得胜分校 万厚医院
新华实验幼儿园
本案
锦江区八七分校
包江桥社区幼儿园 包江桥卫生服务站
小天使幼儿园
交通 配套
项目行车路线稍有不足，公交线路方便，出行无忧。
交通条件与价值：16条公交线 路 交通主干道纵向：锦华路（从 西至东） 本项目位于三环路外侧锦华路旁， 交通的可到达性较强。由锦华路、 顺江路直达红星路，项目到达市 中心的交通是极为便利的。
标准层套数 198 221 89
占比 39% 43% 18%
各户型套数及面积占比
各面积段套数及面积占比
套二 套三 套四
标准层套数
198 221 89
套数占比
39% 43% 18%
面积占比
32% 45% 23%
面积段
70㎡以内 70-79㎡ 80-89㎡ 101-115㎡
标准层套数
99 99 221 89