• 公共住房政策按照作用的生产消费环节不同分为 需求方政策和供给方政策。
公共住房政策体系
公共住房政策
需求方政策 补人头
租金补贴
购房补贴
供给方政策 补砖头
补贴建房
直接建房
住宅政策及其市场效应
• 1、增加公共住房供给政策效应：抑制房价
价格 （元）
H1 H2
价格 （元）
12000 10000
m h
s
20000
城
中
村
21
城中村居住状况
• 居住环境差，缺乏独立和尊严 居住空间狭小； 无独立卫生设施； 公共设施与公共服务缺乏； 无居住权保护 （房屋安全无保障）
• 对未来不抱有信心和希望
22
23
24
25
全国大部分大城市正在大规模开展 排斥流动人口的城中村改造
北京市海淀区北坞村改造
2019/10/22
26
住宅质量
N
边际成本
边际效益
（住宅质量每 提高1单位增 加的月租金）
PP
住宅质量
5.搬迁住房的两大要素
（1）收入提高搬迁
高搬迁成本，当U2-U1大于搬迁成本时，为了达到效用最大化发生搬迁
其他所 有商品 （元）
收入提高时预算线
A1
j
k A2
A0
i
U2
U1 新预算线
初始预算线
初始效用U0
Q1
Q2
住宅质量
• 住房过滤模型理论可以从微观角度对住房市场的结构性问 题进行定量分析, 较真实地反映住房市场特别是住房保障 体系的运行机理。
过滤模型主要用于住房保障和住房福利领域的研究。用于 新建公共住房与过滤旧房屋维修成本之比较，并探索住房 保障制度的优化途径。
三、公共住房与住房政策
• 公共住房：政府直接投资或者给予一定优惠政策 或补贴，由政府或其委托机构、开发商、居民团 体建设，用于向中低收入阶层以低于市场价格出 售或出租的符合一定质量标准的住宅。
上，形成优质住房存量
住水平”
重点解决大都市地域的住房问题，应对高 到2000年全国和都市圈中半数家
龄化社会。
庭达到“诱导居住水平”
1996-2000 2001-2005
2006住生活 基本规划
实现长寿社会，增加住房和居住环境整备 继续执行居住环境水平，切实改
善居住环境
支持少子高龄化社会，增加地域活力，继 到2015年，全国三分之二家庭和
本
• 大城市城中村改造是流动人口解决可支付健康住房的历史性机遇。
2014年广州非户籍常住人口住房可支付能力结构
（购买能力指标是房价收入比小于6；租赁能力指标是租金收入比低于25%）
30%
25%
20%
19%
15%
18%
10%
5%
0% 购买＞60㎡
租赁60㎡
29%
租赁40㎡
25% 9%
租赁20㎡ 租不起任何房屋
30
2.大城市流动人口“二二四二”可支付健康住房供给方案
• 20%高收入外来常住人口自行购买或租赁住房； • 20%中低收入单身者居住企业或开发区的职工宿舍。 • 40%中低收入者通过包容性城中村改造，租住农民提供的合法的可支付健康住
房。 • 20%低收入者依赖政府的公共住房， 最大限度降低特大城市市民化的公共成
第五章 城市住宅经济
• 一、城市住宅基本特征 • 二、住宅市场过滤模型 • 三、住房政策与公共住房 • 四、农业转移人口市民化的住房问题
一、城市住宅基本特征
1、商品属性和社会属性 商品属性： 异质性、耐用性、不可移动性、 昂贵性、搬迁成本高 社会属性： 住房的社会属性是基于公民的基本人权之一——居住权。 住房需要是人类最基本最必要的需求之一。
3、收入与住宅选择
（1）相同收入不同偏好的家庭住宅选择
购
家庭A
物
的
便
捷
程
度
家庭B
学校的便捷程度
（2）不同收入相同偏好的家庭住宅选择
交 通
k i
面积
4、耐久性
元
最大 收益
耐久性与住宅
可投资性：
边际效益等于质量
元
价格，定义为住宅
质量提高1单位导
边际
收益
致月租金的变化。
总收益（租金） 总成本（月均维修）
，租金1000-1500元左右，10-15元/平方米。 • 城中村的农民房很难出租：白领阶层不去，农民工想去价格太高。 • 城中村改造后，本地居民收入下滑。 • 2.改变规划思路，以人为本进行城中村改造，增进农民工健康住房供给 • 将用于出租的100平方米住房改为5套20平方米的健康住房（15-50平方米不等），带独
1500 m
1000
s h
D2 D1
800 1000
1500
套数 （套）
住房供过于求时，或者城市化的成熟阶段，由补砖头到补人头
住房购买能力
• （1）可支付住房 • 可支付住房指家庭收入可以承担得起的住房，家庭在不明显降低生活
质量的前期下买得起或者租得起的住房。 • （2）买得起：房价收入比：4-6
美国住宅需求的收入弹性约为0.75,平均每10年发生一次搬迁。
（2）住宅质量下降时搬迁
其他 所有 商品 （元）
i
A2
A1
Q2
住宅质量下降时搬迁
k
U1 预算线
初始效用U0
Q1
住宅质量
二、住宅市场过滤模型
• 住房过滤理论是在20世纪20年代初，由伯吉斯在解释芝加哥住宅区 位格局时最早提出的。
• 住房过滤是指一个房客使用后由于住房市价格降低而被下一个低收入 群体使用的过程。
• （2）通达性价格：距离市中心每增加1公里，住宅价格下降500 元。
• （3）面积：每增加一个卧室，住宅价格增加5万元。 • （4）环境质量：环境质量每减少一个单位住宅价格下降2000元。 • （5）学校：本地中学生高考成绩每增加10分，住宅价格上升
500元。 • 家庭选择自己最偏好的住宅特征束。
农村
城乡结合部
市区
我们的城市发展远离了城市的本质：城市是为了让人们生活更美好！
亚里士多德：人们进入城市是为了生活，人们留在城市，是为了更好的生活。 上海世博会：Better city ,better life
29
以人为本，改变规划思路，开展包容性的城中村改造
• 1. 传统城中村改造思路 • 现有规划居住面积补偿办法：按宅基地1:1补偿新住房 • 大部分农民家是200平方米的宅基地，一般选2套100平方米左右，一套自住，一套出租
续推进住房和居住环境整备
都市圈中半数家庭达到“诱导居
住水平”，20%存量住房改造为无
障碍设施住房，新建住房中无障
碍住房占比不低于20%
形成可留给下一代的优良住房社会资产 打造良好居住环境 建设多样化的住房市场 解决困难人群居住问题
形成新抗震基准，促进住宅的无 障碍设计，节能设计，促进旧房 改造，延长住房使用寿命，特别 关注亲子家庭和高龄者，残疾人。
赢得劳动力，有效购买力。 • 公共住房：市场化。增加市场对低收入阶层可支
付住房的供给，把政府提供公共住房的规模限制 到最小程度。 • 完善公共住房供应机制与土地制度改革相结合。
19
以人为本的城中村改造方案探索
• 1. 海淀案例 • 2.广州案例
20
海淀研究案例
广 州 城 中 村
深
圳
北京城中村（北坞）
38.5
5.0
2.1 26.4
5.0
1998 100.0 60.3
37.3
4.8
1971-1975
应对婴儿潮家庭形成而带来的住房需求 一人一室
1976-1980
在充实存量住房的基础上，提升居住质量 提高“最低居住水平”和“平均 居住水平”
1981-1985 1986-1990
1991-1995
以大都市地域为重点
设定“居住环境水平”
面向21世纪，安定，舒适的居住生活基础 到2000年半数家庭达到“诱导居
600.6
359.5
合计
4119.5 115.3 3066.0 85.8 5618.7 157.3
满足程度 （%）
-29.5
74.4
42.0
136.4
-1053.5
74.4
1499.2
136.4
33
时间 1966-1970
4. 1966-2006年日本应对时代需要的住生活基本规划
基本问题
目标
应对人口向大城市集中导致的住房需求 一家一宅
1993 530 472
1998 567 500.5
2003 618.8 548.7
以家庭为单位，提供成套的可支付健康住房是市民化得以实
质性推进的基础。
1973-1998年日本及三大都市圈（1998）住房结构
----日本私人提供大量中低收入可支付健康住房
合计
自有住房 租赁住房 #公营
#公团公 社
#民营
当房屋总价格为家庭年总收入的4-6倍，则认为在不影响生活质 量的前提下可以买得起住房。 • （2）租得起：租金收入比：25-30% • 租金补贴额=市场租金-1/3*家庭收入 • 经济含义：当一个人的月收入大于1/3以内用于住房支出时，将会影 响生活质量。
四、中国农业转移人口市民化的住房问题
• 中国农业转移人口市民化的三大难点： • 社会保障：增加企业基础性社会责任。 • 基础教育及高考资格：增强城市包容性，为城市
2、异质性和特征价格
• 住房的异质性指每套住房都提供差异性的服务，包括区委、 面积、设计、环境（公共设施、邻里）等。