节能设计 – 外墙门窗
总结和启示
• 1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个 朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量 接近50%。 • 2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的 效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。 • 3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点： • a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重， 对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不 大于1500； • b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料； • c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。
平面布置案例
确定建筑方案时，要尽可能 从结构设计方面考虑建造成 本，尽可能减小建筑专业的 不合理布通过凹 槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m， 深宽比不大于4。
节能设计 – 体型系数
体形系数：建筑物与室外大气接触的 外表面积与其所包围的体积的比值。 （为满足节能和成本控制要求，根据 国家及地方节能规范控制建筑物体形 系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计 ，体型系数尽量小于0.35。）
优化设计 - 停车方式（高层） 设计描述： 半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）； 半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。
初始设计 - 停车方式（联排）
设计描述： 别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难； 别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险； 地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。
优化设计 - 地库
停车方式由机械停车 调整为普通停车。优 化后地库面积10586平 方米，总车位328，其 中普通车位237，子母 车72个，微型车26个 ，层高3.6米。 停车效率32.2平方米/ 车位。
地库优化前后数据比较
总结和启示
• 1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部 门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式； • 2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车 方式； • 3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外， 推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门 审批通过。
总结和启示 – 提高停车效率的关键措施
• • • • • • • 1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除； 2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置； 3）避免行车道靠地下室外墙布置； 4）避免布置平行或斜向车位； 5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位； 6）设备用房勉强够用即可，不能有富余； 7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。
问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本 会相差多少？
解： 300000x 0.18 x （550-350+300） =0.27亿
初步结论 --成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求
成本是神马？ 人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（ 人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。
总结和启示
• 在满足规范及物业管理要求的前提下，应 控制出入口数量，同一地块的车库与人行 入口宜归结到一起，便于物业减少管理人 数，以控制项目后期的运营成本。
经济技术指标案例
初始设计 - 停车方式（高层） 设计描述： 当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高； 地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。
前言--触目惊心的数字
前提条件1： 1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/ 户进行测算； 2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆/ 户和1.5 辆/ 户； 3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车 效率指标为32平米 /辆，造价为1600元/ 平米。
公司的管理费用、营销费用、财务费用
企业经营中的隐性成本 机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生 产上最大的收益。 比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得 利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到 15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投 资中获得的20万就是其机会成本。 交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部 时间和货币成本。 搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。 信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。 议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。 决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。 监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本， 例如追踪产品、监督、验货等。 违约成本：违约时所需付出的事后成本。
成本管理面临的挑战
成本管理的理念
提升性价比
设计中的成本控制原则
房地产企业盈利模式
房地产企业盈利能力对比
规模效应
规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产 生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。
设计中的成本控制原则
取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制 方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技 术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。
优化设计 - 停车方式（联排）
设计描述： 别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算； 别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费； 地下室顶板标高符合当地规范。
初始设计 - 地库
地库按机械车位设计，面积11225平 方米，总车位430个，其中机械车位 421个，普通车位9个，层高4.5米。 停车效率26.1平方米/车位。
问：因为车位配比指标的不同，2个方案的 地下车库成本会相差多少？
前提条件2： 1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积= 1：1，窗墙比 为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分 别为350元/ 平米和550元 /平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/ 平米 。