目标难点
保价 销售额2个亿，回收资金1个亿
现状：启动区有大量的多层、小高层户型。目 前潍坊成熟片区（奎文区）内高档小区内多层、 小高层实际成交价格大多在3600-4100元/平方 米。
保速 2010年底完成预定目标
保质 奠定众成地产品牌 为辐射全国打下基础
现状：目前奎文区周边各项目竞争比较激烈， 本项目需要远远高于目前市场上销售速度，方 能占有一席之地。
2010年销售合同额2个亿 回收资金1个亿
使命：打响品牌·完成预定指标·为后期做铺垫 问题：如何实现？ 策略：势能热销 引爆关注 轰动市场
周边重点项目对比
项目
位置
总建面（万 方）
主力户 型
现均价
配套
主要卖点
销售状况
帝景苑
胜利街、文化路东 南角
35
98-162 3650
同本案
一线虞河景观、地段
全案1000多户，目前销售 80%。
东风东街与鸢鸟路 交叉口
7.8
80-165 3800 新华路商圈
虞河、地段
开盘一年，共5栋楼400余 套，剩余不到100套 ，约75%
唐宁府
樱前街与北海路交 叉口
23
84-138
3678
商业配套较好
新行政中心、第一太平戴维斯物 业、智能化管理
全案销售70%。
玫瑰园
新华路与福寿街楼 口西北角
赋海世家
福寿街与金马路交 叉口
地段优势
对于城市的新项目，市场对地段价值的认识程度会极大地影响对项目 价值的认可与购买。我们要从五个方面对周边的市政、基建、资源占 有等进行总括描述；
现状：众成地产及项目在潍坊的品牌知名度及 美誉度尚未形成，众成地产需依赖中央生活城 进行提升。项目营销需与区域营销相结合
结论
通过对周边项目调研得来的数据和市场分析，并结合本项目 的优劣势，可看出完成“2010年销售合同额2个亿，回收资金 1个亿”，的预定目标还是具有一定的难度，但是如果我们能 有计划性的分解目标，通过正确的营销策略，结合有效的市 场宣传推广，分阶段的完成每个阶段的任务，我相信我们是 可以完成预期的销售目标的。
Weaknesses劣势分析
➢本项目产品形式选择余地较小；
➢本项目是开发商对外扩张的第一个大 型项目，有些地方需要探索。
➢潍坊市民对开发商的品牌认知还不够， 未达成一定的品牌影响力。
Opportunities机会分析 ➢潍坊经济发展强劲，房地产市场需求旺盛； ➢ 国际品牌入驻，带动项目生活品质。 ➢在周边项目中，本项目属于大盘。
控城计
中央生活城·开盘前营销策划执行方案
2010年3月
Ⅱ、项目卖点 价值梳理
Ⅳ、推广执 行细案
Ⅰ、预期 目标
Ⅲ、推广 思路
Ⅰ 市场分析
前言
纵观2010年下半年，对于众成地产而言是不寻常的一年，在这 异军突起的潍坊房地市场，来自东营的众成地产如何在这个市 场推广自己的品牌，抢占市场份额对于众成地产来说2010年下 半年是极其关键的半年，也是最令人期待的半年。通过详实的 市场调查和数据分析，众成人喊出了令人振奋的目标。。。。
Ⅱ 项目卖点价值梳理
项目卖点价值梳理：七大亮点。
地段：学院文脉，城市核心（42万平米人文品智大盘，城中央学府根 ；交通便利） 规划：新兴社区，棋盘布局 （中国建筑设计研究院主创，新城市主义邻里社区 ） 景观：国际品牌，精心打造（易道中国（EDAW）执笔，再现“城市桃花源” ） 建筑：双A品质，舒适生活（潍坊为数不多的双A级住宅 ） 户型：设计科学，亮点颇多（78-120平米潍坊主流人居，优质活性空间 ） 配套：强强联合，便捷生活 （世界500强领衔，城市生活便利圈；教育资源丰富 ） 品牌：以众成之诚，筑中央之城（以中央之城，礼赞鸢都文明 ）
全案1000多户，目前销售 90%，剩余不足100套 ，2009年9月开盘
项目SWOT分析
Strengths优势分析
➢本项目位于胜利东街与文化路交汇处，地 段繁华，交通便利；
➢社区园林设计国际名家打造，居住舒适度 较高
➢本项目地处城市中央，房地产开发活跃地 带，区域投资效应明显，升值潜力大；
➢周边教育医疗生活配套设施完善；
2010年销售目标分解
周期
月份
开盘期
9月
稳销期
10月
稳销期
11月
整合期
12月
合计
销售套数
销售面积 销售合同额 销售均价 （平米） （万元） （元/平米）
回款金额 （万元）
237
25974
10000
3850
3600
119
12987
5000
3850
2400
69
7500
3000
4000
2000
46
5000
东方明珠
胜利街与文化路交 叉口
10
148Leabharlann 3950同本案地段
全案600余户，2008年底开 盘，售出近80%，
丹桂里
东风东街与新华路 交叉口
21
160-200 3800
新华路商圈
首个中式高层社区，花园式酒店 服务，戴德梁行物业顾问
一期500多户售磬入住，二 期1000多户60-70%， 三期规划中
佳利秀水
Threats威胁分析 ➢消费者渐趋理性，持币待购心理加强； ➢项目所处区域竞争比较激烈；
项目对比分析小结：
通过以上周边重点项目的对比分析，可看出周边项目的销售均价在 3600-4100左右，并且此时价格已处于项目销售尾声阶段。再结合 本项目自身的优劣势和市场下半年的走势，建议在开盘热销阶段 （即2010年下半年）我们采用低开高走，持续增值的策略。先以一个 主流客户较能接受的价格抢占市场，吸引大家的关注度为开盘热销期间 造势，促进案场的销售。建议开盘前期2个月的市场均价为3850元/㎡。
2000
4000
2000
471
51461
20000
3925
10000
完成目标的两个大方向
【品牌】 and【客 户】
两个凡是：
➢ 凡是能充分体现项目价值，实现客户价值的都要坚持 ➢ 凡是众成品牌，大盘品质的概念都要反复强化
一个力争：
➢ 力争在众成·中央生活城项目营销中，创造品牌的最大价值，塑造领先的、高端的品牌 形象。最终促进量价双赢。
水岸华庭
白浪河东侧
13.8 30 16
70-170 120-203 85-200
4100 3900 4000
新华路商圈
商业略差
白浪河、人民 公园
巴里岛风情社区，高档建筑材料
高档社区，景观园林+有氧社区
潍柴集团、香港英皇管家、白浪 河一线景观
全案1200户，2年已售60% ，计划今年底结案
一期400多户售磬入住，二 期800多户50%，销售 一年半，计划今年结 案