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项目概述 分析 定位 策略
项目概述
兖州市地处鲁西南平原，东仰“三孔”， 北瞻泰山，南望微山湖，西临水泊梁山， 素有“东文、西武、北岱、南湖”之称， 是济宁市组群结构大城市的经济中心。 兖州交通便利。有“九省通衢，齐鲁咽 喉”之称，自古就是“兵家必争之地，
商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北， 新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物 资集散地和客运中转站。公路四通八 达，327国道、日荷高速等数十条公
路干线穿境而过，市内公路总长630余 公里，公路密度是全国平均水平的3倍。
另外还有明年即将开工建设的兖州高铁 客运站。
项目概述
本 案
项目位置处于327国道（南环城路）路北，兖州华勤工业园西，项目东西贯穿济宁，兖州，曲阜，宁阳等地， 距离日荷高速入口1.5公里，距离兖州市区5分钟车程，距离济宁15分钟车程，项目覆盖面广，交通便利，而 明年即将开工建设的兖州高铁站距项目不足5分钟即可到达。
功能定位
厂房：园区产品生产制造场所 办公：园区内企业办公销售业务洽谈 之地 居住：企业职工住宿场所
业态定位
思路一
电子商务创业园包括办公、物流、管 理、营销、培训为一体化的新型园区， 而电子商务园区的主要需求有： 1、办公地点：草根网商对于办公环 境的要求往往不高，比较注重的是控 制成本，不需要繁华的地段，成本低 就可以 2、仓储地点：网商发展到今天，多数网商已经是仓储和办公一体化了，现在很多电 商工作地点与仓储物流相匹配的很少，而园区实现了仓储办公一体化，相比而言比较 受到电商的青睐 3、生活配套：也是现阶段的重点问题所在，当周边没有配套设施时，园区可以先自 己做好内部配套，食堂、超市、运动设施等，这些投入并不是很大，最后，最好是利 用公司与政府的力量，公共设施、公交线路等方面，得到政府的支持
客群定位
市内客户
本
老
社
地
旧
会
需
的
投
要
办
资
扩
公
机
大
场
构
经
所
或
营
的
投
规
更
资
模
换
者
的
客
户
外地客户
需
和
外
要
本
地
进
地
物
入
企
流
新
业
仓
的
有
储
城
业
新能源汽车产业：着力突破动力电池、驱动电机和电子控制领域关键核心技术，推进插电 式混合动力汽车、纯电动汽车推广应用和产业化。同时，开展燃料电池汽车相关前沿技术 研发，大力推进高能效、低排放节能汽车发展。
业态定位
思路四
综合类产业园 不做业态细分，根据招商 情况做后期微调，由招商 人员进行市场招商，引进 企业或行业的比重进行配 套式的招商运营，建议招 商企业以中小型企业为主， 此类企业面临种种问题， 而园区给予一些政策扶持， 从而使得此类企业快速发 展，形成双方互惠互利的 共赢模式。
业态定位
思路二
建材类市场主要以石材与钢材的加工销售为主， 做到前店后厂的一体加工销售模式 济宁地区现阶段的的石材市场只有汶上与嘉祥， 而钢材市场的市场占比相对多些，这些对兖州来 说是一个市场空白，可以以石材为主，钢材为辅 的模式进行运营。
业态定位
思路三
新兴产业的市场发展与培育，打造成为新兴产业示范基地，新能源、新材料和新 能源汽车进行项目的整体进程规划，跟项目前期规划做到有利结合。
维修车间
3463㎡
3#
2013.35㎡
厂区
4#
1514.75㎡
5#
2013.35㎡
6#
1514.75㎡
8#
1514.75㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
A#
B#
商业
C# D#
E#
F#
居住
合计
数量 1 1 1 1 1 1 1
比例
SWOT分析
S优势 1、土地成本优势 2、对外路网完善，327国道，日荷高 速 104省道，高铁站等 3、立处于兖州与济宁交界处，城市覆 盖面广
项目规格方案
报告序言
项目建筑规划由7栋中小型厂房，沿街两万方建筑以 及一栋综合型办公楼所组成； 项目位于兖州区近郊，因土地性质属于工业用地， 所以不能按照普通的地产运作思路入手，此次报告 主要以项目情况分析，市场定位，业态定位，客群 定位以及营销策略为重点阐述，汇报目的力求项目 前期大方向明确，公司路线统一，以此为依托大方 向确定的前提下，后期细化营销路线与各阶段执行 内容。
★产品专业化 ★市场专业化 一个集办公，生产，居住为一体的现代化产业园
市场定位
项目案名推荐——炬德 智造产业园 炬德——公司的企业实力，市场认知度，品牌提升推广 “智”———“慧”、“商”、“谋”、“才”；知人者智；知物者智 “造”———“创”、“制”、“诣”、“就”；财富；人脉；资源共赢
炬德 智造产业园—用智慧创造财富
O机会 1、即将开工建设的兖州高铁客运站 2、周边没有相关产业园区规划 3、力求取得政府支持，给予入住企业 优惠政策
W劣势 1、项目规模小，聚集效应较弱 2、距离市区较远，办公交通成本较高 3、缺少第三产业支撑，周边缺少各项 配套，区域认知度不足
T威胁 1、公司没有类似项目开发经验，有一 定运营风险 2、项目工业用地转商业营销有诸多限 制。 3、不可预见的市场与宏观政策
新能源产业：积极研发新一代核能技术和先进反应堆，发展核能产业。加快太阳能热利用 技术推广应用，开拓多元化的太阳能光伏光热发电市场。提高风电技术装备水平，有序推 进风电规模化发展，加快适应新能源发展的智能电网及运行体系建设。
新材料产业：大力发展稀土功能材料、高性能膜材料、特种玻璃、功能陶瓷、半导体照明 材料等新型功能材料。积极发展高品质特殊钢、新型合金材料、工程塑料等先进结构材料。 提升碳纤维、芳纶、超高分子量聚乙烯纤维等高性能纤维及其复合材料发展水平。
本项目成本优势显著，交通的便利性有很好的发展前景，但同时也应该认识 到项目自身的营销限制与城郊的位置性问题和周边配套不足等问题。
定位
定位原则
根据项目开发建设的不同，开发商不同发展阶段的差异，项 目的开发定位也有所不同，但总体离不开四大原则要求
风险最小化
利益最大化
周期最短化
影响最大化
市场定位
★产业—市场集中化
分析
主要技术经济指标
建筑用地面积 总建筑面积 售后服务中心面积 车间厂房建筑面积
研发楼 实验楼
商业仓储建筑面积
配套公建面积 容积率 绿化率 建筑密度 停车位
134.4亩
89600㎡
89139㎡
35764㎡
26970㎡
1282㎡
4266㎡
一层
二层
三层
224㎡
分析
产品类型与指标
产品类别
编号
面积
1#
2605.4㎡