配套设施
典型案例
一般有五星 级酒店、高 端GOOF等 娱乐休闲场 所
三亚、桂林、 黄山
四星级以上 高档酒店、 SPA等其它高 档休闲场所
丹霞山、 大小梅沙
本地旅游休闲 自住类resort
不必是特别 强势的资源
大部分来自 本区域
<100公 里，45 分钟车 程
自驾车或捷 周末1天 运系统； 或当天 购房自住 往返
项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做？
项目发展第一层次旅游功能研究 项目发展第二层次旅游功能研究 项目发展第三层次旅游功能研究
项目发展第一层次旅游功能研究
第一层次 旅游功能
依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以 划分为目的地型、区域型、本地型resort
目的地型 resort
资源
客户
与主要 市场的 距离
项目旅游度假村研究思路
项目旅游度假村研究思路框架
区域旅游业宏观背景分析 项目本体分析
旅游度假村理论研究 项目旅游发展评价 项目旅游度假村定位 项目旅游发展策略研究
旅游度假区 理论研究
旅游功能三层论
旅游功能
旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体 验旅游、第三层次的专门旅游。
非常强势的 全国性乃至 资源，如高 跨国客户 品质的海滩， 滑雪场
几百公 里甚至 更远
所用交通工 停留时
具
间
航空、自驾 一到两
车居多
周或更
长时间
区域旅游度假 resort 类 (包括商务旅游)
一线景观资 源或人文资 源
分散，但本 区域客户占 较大部分
100-300 公里。 1.5-4小 时车程
多数自驾车 2-7天 前往
低端酒店配 套等设施， 主要供游客 住宿
西湖 龙门温泉
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。
不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。
在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
第一层次 旅游功能
本地型至目的地型resort表现为渐进关系， 伴随着功能复合和覆盖面等的升级
项目旅游功能
泡温泉 山林观光 高层会议接待
娱乐体验
第二层次 旅游功能
1、三大客源地
广州、深港、珠澳
3、分为三大都市区：
中部都市区： 以广州为中心，包括佛山、 肇庆等城市。 东岸都市区： 以深圳（香港）为中心，包 括东莞、惠州等城市。 西岸都市区： 主要包括珠海市、中山市、 江门市等的部分地区。
珠三角温泉资源丰富，集中分布在中 部、东岸和西岸地带
★★
★★★
★★★Βιβλιοθήκη ★★第一层次 旅游功能
项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地
型resort,但与标竿项目差距巨大
基于层次分析法的项目资源评价
评价综合层
资源价值
分值 72
景点规模
16
旅游条件
12
合计
100
评价项目层
观赏特征
科学价值 文化价值
景点地域组合 旅游环境容量
交通通讯
饮食 旅游商品 导游服务 人员素质
3
2
1
2
2
1
1
1
1
2.5
1
1
1
0.5 0.5
0.5
0.5 0
1
1
0.5
86
66 56
第一层次 旅游功能
项目发展第一层次旅游功能判断
结论：
项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型 观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大
项目发展第二层次旅游功能研究
第二层次 旅游功能
项目第二层次旅游功能资源条件
教朝拜
娱乐项目型
特色资源为主的综合型
迪斯尼
避暑山庄、布达拉宫
档次竞争化
差异化竞争化
项目旅游度假村研究思路框架
区域旅游业宏观背景分析 项目本体分析
旅游度假村理论研究 项目旅游发展评价 项目旅游度假村定位 项目旅游发展策略研究
项目旅游 发展评价
困境
研究
旅游度假村定位的困境
在旅游功能三层论下，项目的旅游资源到底如何？ 同先进的旅游区相比，项目有没有差距？
广泛 广泛市场
区域市场
空间 和人 口的 覆盖
本地需求 集中
本地旅游休闲 自住类
单一
目的地型 resort
机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高
夏威夷产品和活动符合更广泛市场的需求
更大范围的区域推广
区域旅游度假 resort类
具备区域内的强势资源条件和吸引力
Binta相n 对复合功能，综合满足市场需求
分值 44
8
20
9 7 6
3 1 1 1 100
评价因子层 愉悦感 奇特感 完整度 科学考察 科普教育 历史文化 宗教朝拜 休养娱乐
便捷性 安全可靠 费用
分值 20 12 12 3 5 9 4 7
3 2 1
颐和园 汤泉 龙门温泉
19
15 14
11
8
8
11
8
5
2
1
1
4
2
2
9
5
5
0
0
0
3
7
6
9
6
4
7
6
6
不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现 后才出现。
旅游功能
功能层次 功能定义 旅游功能
发展类型 典型案例 竞争特点
第一层次
观光旅游 自然人文 景观游览 资源主导型 颐和园 同质竞争化
第二层次
第三层次
娱乐体验
休闲旅游
游泳、划船、打猎、 休闲、会议、疗养 、宗
泡温泉、滑雪
第一层次 旅游功能
项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但 在旅游复合功能等方面条件一般。
自然旅游资源 人文旅游资源
配套设施
景点地域组合
其它
在旅游市场上， 相对于海滨资源， 温泉资源地位并 不非常强势； 由于规划起点 高，其温泉资源 在珠三角有一定 竞争优势
项目具有部分 历史人文主题， 但缺乏表现手法 和游憩项目
与区域市场保持100-300公里黄金距离
Forest 一般性资源 Highland
具备部分休闲度假功能
Resort的功能
复合
第一层次 旅游功能
通过案例分析发现，第一层次旅游功能的 关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件
观赏特征
资源价值
科学价值
文化价值
第一层次旅游 功能KPI体系
景点规模 旅游条件
景点地域组合 交通通讯 饮食 旅游商品 导游服务 人员素质
第二层次 旅游功能
珠三角区域对温泉价值的挖掘已经非常深 入，且已经形成自身客户群，切入难度大
温泉名称 区位 规模 主要项目
主要特色
珠海御温泉
从化碧水湾 温泉 中山仙沐园 温泉
恩平锦江温 泉
韶关曹溪温 泉
高尔夫等高端 娱乐休闲设施也 缺乏
高等级酒店、 多类型旅游居所 等非常缺乏，
通达性一般， 欠缺公交直达线 路，
周边汤泉高尔 夫俱乐部项目游 憩设施档次较高， 较有吸引力
除汤泉高尔夫 俱乐部外，周边 无其它知名游憩 资源
项目内部分区 不明确，景点欠 缺规划布局；
旅游商品缺乏、 服务有待改善提 高
★★★