产品建议书
一、产品定位
从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。

1、产品类型
本项目建议采取联排别墅+高层的组合模式。

2、产品配比
二、建筑风格建议
建议采用现代欧陆风格（新古典风格）
新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。

三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。

三、高层产品建议
1、宽大方正、使用率高、去化速度快的中小户型（80-130平米）；
2、南北通透，采光、通风良好，室可见部位尽量无梁无柱；
3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型适度创新。

在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。

提供超值感，面积的赠送应符合东营当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格。

第三部分联排别墅产品建议
一、联排别墅主要特点
联排别墅建筑特征概括为：“三联以上、独门独户、有天有地”其大致特征如下：
1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。

2、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。

3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。

4、联排别墅空间可能包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍：
1）起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、房。

2）交通空间，包括门厅、走道、楼梯。

3）卧室空间，包括主卧室、次卧室。

4）后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、储藏室。

5）花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。

5、联排别墅只有边户为三个采光面，当中的户型只有两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。

二、联排别墅户型定位
（一）联排别墅的发展趋势——联排别墅趋向独栋
联排别墅主要建筑形式如下：
1、“侧花园”式别墅，拉远联排距离，层数降低——龙湖香醍漫步
2、“L”形院墅联排——新浦江城
3、“凹”形庭联排，二层完全分离——仙林翠谷
4、地下空间放大，面宽扩大——大华圣地维拉
5、大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——置信芙蓉青城
（二）单体方案推荐——类独栋联排
1、类独栋产品特点
“类独栋”产品中高端定位，面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间利用，视听室功能的增加，两层，注重社区部景观环境营造。

1）注重室的采光和景观品质，部布局的不断升级，提高室采光的同时，考虑节地原则。

2）地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值。

3）花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。

4）提高联排密度和容积率，通过室空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性。

2、“凹”型
两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。

.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
3、L型——案例置信芙蓉青城
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。

舒适度：二层设采天棚，一层室采光更充足；
双车位；地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；
景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。

2、“L”——新浦江城
L形院墅，围和更大的庭院空间
两层，建筑面积204平方米； L形住宅布局部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间;L形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。

在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。

3、侧花园型联排别墅——龙湖香醍漫步
侧花园拉远联排距离，类独栋联排
面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；
形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；
品质：地面抬高，地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；
舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；
龙湖香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。

龙湖叠加别墅为美宅大师、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总建筑面积约6.2万平米，约264户；叠加别墅分为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，通过龙湖经典式地形抬高处理，叠
下户型尊享5.5米奢华地下室，私家花园；叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园（露台）赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；其中叠下边户型建筑面积约272-275平米，叠下中户型建筑约256-259平米，叠上边户型建筑面积约208-212平米，叠上中户型建筑面积约190-208平米；地中海风格的叠加建筑以其强烈的地域符号,集古典与浪漫于一身，是骨子里的、高贵与人文，因此深得广大中高层阶层人士的喜爱与认可。

2、采用围合式联排——类独栋方式
联排住宅通过围合形式实现特定的环境心理空间，如安全性、交往性、领域感等。

我国现阶段的地产开发中，这种形式的组合方式也十分常见。

这种组合方式利于大规模的土地开发，并且可以充分利用土地。

但是过度的重复这种组合方式容易产生乏味的立面形式，单调的空间组合。

它在解决高密度居住形式及特殊地形具有一定的优势。

（三）其他细节建议
1、面宽扩大，地下室
建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。