鸿森大厦1号楼商业裙楼承包期限及风险评估
一、经营权销售总额
6141.66×P（价格）
二、租金受益分析
1-3层做机电城，4-5层做酒店。
1-3层租金参照铭功路豫港大厦一层机电城，目前租金平均为150元/月/m2。
我方需要经过前期的市场培育，前2年一层租金预计在100元/月/m2，4-5层租金参照3层和周边酒店租金。
◆ 1-5层租金基准设定
◆每年以10%递增，未来10年内平均租金和租金总受益计算如下
三、每年返还投资户总额
每年返租额为6141.66×P×18%
目前银行利率五年整存整取为3.6%，根据现在国内通货膨胀的走势，未来几年内利率不高于4%。
由于返租时间较长，我们以4%为恒定利率计算。
为了让投资客户动心，我们以2倍的银行利率给投资户回报，即8%年利率，10年总受益为80%，加上返还本金，年返租率18%。
为了减轻前期压力，前五年每年返还10%，并且在第五年返还50%本金，6-10年每年返还16%，共计180%。
四、每年给开发商支付的承包款
五、经营权出售价格测算（用p表示）
为了确保2千万资金能够迅速收拢，并且在第一年所得租金收入和支付开发商承包费用、投资户返租支出相持平。
计算公式如下：
第一年租金收入：442万
一年零存整取利息：6141.66×P×1.17%
第一年支付投资户返租费用：6141.66×P×10%
第一年支付开发商承包费用：150万
442+6141.66×P×1.17%≥6141.66×P×10%+150
P≤0.46万，即价格应低于4600元。
六、经营权出售价格4500元和5000元测算
4500元测算
经营权销售总额6141.66×4500=2760万
第一年租金收入：442万
第一年支付投资户返租费用：2760×10%=276万
第一年支付开发商承包费用：150万
442-276 -150=16万，即第一年依靠租金收入可支付开发商和投资户的费用。
经营权销售总额2760万，留存2000万做滚动，其余760万完全可以抵御第一年风险。
但是需要考虑经营权销售率、商场租金受益以及返租的问题，比如销售率为80%，2760万×80%=2200万，留存2000万做滚动，还需返还投资户2200×10%=220万，流动资金缺乏。
因此出售价格微量上浮至5000元，以增加流动资金。
5000元测算
经营权销售总额6141.66×5000=3070万
第一年租金收入：442万
第一年支付投资户返租费用：3070×10%=307万
第一年支付开发商承包费用：150万
442-307 -150=—16万，即收支基本平衡。
经营权销售总额3070万，留存2000万做滚动，剩余1070万流动资金完全可以抵御第一年经营风险。
按照80%销售率，3070×80%=2456万，留存2000万做滚动，还需返还投资户2456×10%=246万，剩余2456—2000—246=210万，完全可以抵御第一年公司运营风险。
因此经营权出售价格5000元比4500元合理。
七、经营权出售价格10000元测算
经营权销售总额6141.66×10000=6141.66万
第一年租金收入：442万
第一年支付投资户返租费用：6141.66×10%=614万
第一年支付开发商承包费用：150万
442-614 -150=—320万，即第一年租金收入减去支付开发商和投资户的费用后，需要补贴320万。
经营权销售总额6161万，留存2000万做滚动，其余4161万完全可以抵御第一年风险，但闲用资金过多。
八、经营权售价5000元/平方和10000元/平方风险比较
公司运作此项目的目的是尽快回收2000万资金，并在一定时期内保证此2000万的完整和安全。
因此在出售价格时要考虑收拢速度和后期保障。
销售速度：5000元/平方比10000元/平方从情感上来说价位低，更容易接受。
客户心理：本项目作为新商场，需要前期两三年的时间进行市场培育，这些都是常识。
5000元/平方比10000元/平方相比，客户从心理上感觉，出售5000元/平方米是开发商为了降低市场风险的目的，等到商场培育成熟后自己经营（否则为什么不卖产权呢）。
而10000元/平方就有些圈钱的意味了。
另外从销售价格上，销售价格28000元/平米，产权四十年。
把产权划分为四个阶段，每10年为一个阶段出售的话即为28000÷4=7000元元/平方。
出售10年产权每平方7000元和出售10年经营权每平方10000元相比，显然10000元有些贵。
从常识角度来讲，10年经营权价格应该低于10年产权价格7000元。
（虽然不可能出现出售10年产权，但从心理反应上会有此感受，比如小产权房就比产权房价格低）
因此经营权出售价格5000元比10000元合理。
九、经营权时间10年、8年和5年的比较
◆ 10年时间针对投资户来说周期有些长。
从产品投资性质来说，本产品是稳定、保守的投资形式，回报率固定有限，加上投资门槛低，因此决定了大部分投资客投资心态为短期存钱行为（常识角度）。
◆从销售说辞上来考虑，时间的减少，将更有利于阐述前期开发商为了培育市场和降低自营风险的目的，毕竟培育一个市场不需要10年的时间。
◆从开发商每年承包费用来讲，承包的时间越长，租金心里价位越高，时间越短，租金心里价位越低，毕竟时间短的话我们是在培育市场，租金当然要低。
◆从我方来说，我方目的是尽快收拢2000万，在利用之后尽快抽身较好，集中更多的精力进行利润更多的房地产开发领域。
十、计算承包10年、8年和5年的比较
承包10年的话，给投资户的返租周期长，前5年最多只能回收成本。
承包5年的话，给投资户的返租周期短，成本回收时间短，即5年时间成本、40%利润一并收回。
因此承包5年比承包10年有利。
综上所述，鸿森大厦1号楼商业裙楼承包期限为5年。
十一、风险评估
1、法律风险：物业经营权是一种对财产的使用、收益和部分处分权的集合。
它
是财产所有权分离出的使用、收益和部分处分权能的集中体现，
是对财产所有权的权利限制，是能给权利人带来经济利益的财产
权利，属于用益物权的范畴，与国有土地使用权、企业承包经营
权和高速公路管理收费权等一样，可以过度转让，和变现，具有
交换价值。
我方的销售政策是把经营权出售给投资户，投资户以
委托经营的形式让出售方经营来获得收益。
因此从法律上讲，我
方的销售政策符合物业经营权的转让、收益等权利。
2、销售风险：总建筑面积6141.66平米，单价5000元/平米，总销售额3070万。
按销售率80%计算，3070×80%=2456万，留存2000万，剩余450
万。
第一年按10%返还投资户，返还金额为：2456×10%=246万。
还剩余456—246=210万，完全可以抵御公司第一年运营风险。
3、租金受益：按照保守计算，租金和周边门面持平，1-5F平均租金为31.4元/
月/m2，第一年的租金受益为230万。
因为要返还开发商承包费为
租金受益的65%，因此我方保守估计招商率完成65%计算，即租金
受益全部返还开发商，公司运营费用完全可以在经营权销售余额
中承担。
4、前期启动：销售和招商费用。
案场经理1名，销售人员4名，招商人员4名，
共9名。
案场经理1500元/月，销售、招商人员800元/月，周期
为6个月，人员工资为4.74万，加上办公文具等费用，案场基本
开支共需5万元；销售、招商宣传每周各2万份报纸，每月16万
份，6个月共需96万份，共需约10万元。
以上共计15万元。