主题概念定位
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
1. 一种具有更强辐射力和聚集力和亲和力的升级版现代化城市社区购物中心项 目。
2. 将本项目定位为成长型、人性化的区域型商业中心,是依托高新产业区日益庞 大且素质较高的居住人口,形成以社区生活为主导核心的休闲体验式新商圈模 式，与二七商圈等市级核心商圈形成错位。
主题精神倡导
便利生活
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缤纷生活
品质生活
时尚生活
功能定位描述
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时尚购物、商务社交、休闲娱乐、特色餐
饮、健身康体于一体的体验式生活空间。
形象定位
时尚 精致 欢乐 品质
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规划原则 社区配套集中配置
实际执行的可行性 主力店优先落位 核心商家随后
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康体运动 大型超市 电玩娱乐
国际影院
Shopping
Mall
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教育培训
时尚餐饮
大型书城
儿童乐园
零售 43%
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F4
餐饮60%配套40%
谢谢观赏！
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提案：升龙商业投资有限公司 2019年1月
升龙又一城
高新区升龙又一城商业部分 商业规划及定位报告
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高新区整体概述
郑州国家高新技术产业开发区，座落于美丽郑州 的西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30 平方公里，总人口24万，是河南省、郑州市发展 高新技术产业的核心区域。 与环城快速路相联， 西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310 国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国 际航空港30公里，对外交通条件优越。
整体定位及规划建议
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项目整体定位
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人们消费观念已经逐渐发生变化
先进的商业经济模式给大众带来了生活和消费观念的变革，
消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、休闲、
商务等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适 的购物环境和全新消费体验逐渐成为大众的消费趋势。
F4
F3
F2
F1 -F1
.
阿五美食、海底捞火锅 乐界KTV、神采飞扬电玩城、金水桶足浴、 金逸影院 网络会所、迪欧西餐咖啡、谢先生又一村、新华书店
ONLY、MODA、杰克琼斯、欧时力、太平鸟、顺美、马克华菲
滔博运动、运动100、麦当劳、味千拉面、肯德基、麦当劳
永辉超市、国美电器、
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• 双地铁交汇，黄金汇聚之地
• 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西 的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部 老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路 连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大 大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强 大的凝聚作用及辐射力。
从消费 品级看
从消费 趋势看
缺复合型 商业
生活配套 总量不足
中高端商 业缺失
休闲化商 业匮乏
缺购物型 商业
缺主题型 商业
娱乐休闲 缺失
餐饮、商务 总量不足
潮流时尚 商业缺失
特色概念 商业缺失
品质化商 业缺失
娱乐化商 业缺失
区域消费支撑需求
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品质生活标杆 休闲嘉年华 时尚新天地
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建筑规划效 果图示意
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建筑规划效 果图示意
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业态规划设计
与主题关联一致 垂直规划 交叉生存 同业差异 异业互补
东部, 43, 43%
配套 35%
东部, 35, 3升龙又一城
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餐饮
餐饮 22% 东部, 22, 22%
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项目业态意向品牌示意
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-F1
零售100%
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F1
零售43%配套35%
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F2
零售37%餐饮46% 配套17%
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F3
餐饮3%配套97%
层级
从常住人口看：30%的中高端社区，20%的中高端消费人口 从流动看：在高新区工作、商务的中高端人群
模式
生活日常消费模式 非全日制消费模式
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区域 消费 支撑 需求
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从业态看
从消费 需求看
• 68、72、315、B12等多条公交线路穿梭于此，链接郑州新老城区畅通无阻，未来发展潜 力巨大。
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1 CHAPTER 市场定位与商业属性
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它是升龙城又一城（大型高端品质社区）的一部分 它必然要承担本区域配套与服务的功能 它必然会影响所在区域的商业格局
它必须与升龙城又一城在整体定位上保持一致 它是升龙城又一城项目卖点与价值提升，分期开发的需要
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区域消费支撑需求
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区域 消费 支撑 需求
基数
50万规划人口 24万现实居住人口
人均可支配收入超过12000元
• 高新区始建于1988年，是1991年国务院批准的 国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、 市的领导和支持下，已成为我省改革开放的窗口， 成为高新产业聚集的“中原硅谷”。经过20年的 建设，郑州高新区已成为高新产业聚集的高地， 形成电子信息等五大主导产业和软件服务外包等 七大特色产业集群，创造了20个世界或全国第一， 已成为自主创新的高地，有各类科技人才近4万 人，科技人才密度位居河南之首。这为技术创新 和产业发展提供了强大的人才支撑。
客群分类
居住非在职人群 居住在职人群
消费需求
生活必须消费
生活必须、目的性消费 （餐饮、购物、社交）
消费时间
消费满足目的地
全日制
住所周边，中百、武商
生活必须：非工作时间； 主要集中在城区主要商圈；
目的性消费：全日制
周边商业仅作为辅助；
区域内就职人群
社交和餐饮
途径人群
社交、旅宿、餐饮
外来目的性消费人群 社交、餐饮、休闲
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2009年3月，经国家科技部批准，与天津高新区、广州高新区和苏州高新区一起，成为首批启 动国家创新型科技园区建设的高新区，开始向中国建设创新型国家的区域战略中枢迈进 。
4大高校，7大特色产业群，20个全国第一， 40000高科技人才云集高新区，打造“中原硅谷”
工作时间 全日制 全日制
邻近大型商圈为主；周边 商业为辅助
城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费
暂未形成规模
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生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合
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2 CHAPTER
3. 通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为 依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的 商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发 展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。
4. 为今后升龙又一城随高新的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。
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• 地理位置：项目位于郑州市科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西， 冬青街以北。规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地 块西北角。
• 项目面积：总建筑面积约140万平方米 • 项目定位：地标性城市综合体 • 项目规划：涵盖住宅、写字楼、商业、公寓 • 周边配套：教育，景观、娱乐、休闲、医疗等生活配套一应俱全。