一、大规模的拆建、征用土地，既造成土地浪费，也带来农民失 业。 二、推高房价，加剧城市居民购房困难。 三、积累财政、金融风险。 四、容易滋生地方政府“懒政行为”、“腐败行为”。
五、土地财政的解决途径
(一)尽快建立完善与地方政府事权相匹配的财政体制 减轻目前加在地方的不合理事权,改变地方政府财政收
支不平衡的局面,确保政府能够不依赖于土地财政入而保 证财政自给。
（1）相关性分析 得出1995~2010年16间的两变量相关系数为
-0·915,显著性值为0·00,远远小于0·05,说明16 年间变量(DZ)与(TD)存在着很强的负相关性。
（2）回归分析 首先以地方财政总收入占全国财政总收入比重(DZ) 为自变量,以地方土地性财政收入占地方财政总收入 比重(TD)为因变量,经计算得出回归模型:
TD=267·609-4·324DZ 同理,以(TD)为自变量, (DZ)为因变量,其回归模型 为: DZ=60·810-0·193TD
（3）基本结论 自国家实行分税制税收制度以来,地方政府财政
总收入占全国财政总收入比重(DZ)与地方土地财税 收益占地方财政总收入比重(TD)存在着很强的负相 关性。
本研究为充分证实分税制改革后地方土地财政收入与国 家财政体制之间的依存关系,所以选取分税制改革后样本区 间为1995~2010年16年间中央与地方的财政收入数据,不再选 取1979~1994年的相关数据。
发现的问题：当地方政府财政收入占中央政府收入比例 高的时候，土地财政收入占地方政府收入较低。当地方 政府财政收入占中央政府收入比例低的时候，土地财政 收入占地方财政收入较高。
地方财政收入/中央财政收入
土地财政/地方财政收入
推断：（负相关？）
（二）变量DZ与变量TD回归分析
地方财政总收入占全国财政总收入比重: DZ=100×(Ⅰ+Ⅱ) / (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ)=地方财政收入/中央财政收 入
地方土地财税收益占地方财政总收入比重: TD=100×(Ⅴ+Ⅵ) / (Ⅰ+Ⅱ)=土地财政/地方财政收入
到法律的程序,要经立法机构才能进行调整;要增大规划的 透明性和公众参与性。
(五)充分发挥市场机制对土地资源配置的基础性作用 打破政府垄断土地一级市场的格局,改变地方政府作为
建设用地的“地主”和土地经营者的角色,改变土地的城 乡“二元”状态,让所有能流通的土地都流通起来。
”真正要让房地产行业能够很平稳发展，
（二） 土地财政的形式 1、最主要的就是通过出让土地获得土地出让金。
宪法“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土
地实行征收或者征用并给予补偿。”一方面，地方政府可凭借 各种行政力量减少对于被征收者的补偿，即所付成本较小；另 一方面，由于土地属于不可再生的稀缺资源，随着社会经济发 展，必然出现供给量减少而需求量大增，这就导致了土地出让 价格越来越高。
（二）政治驱动因素 ———国家现行的土地制度与征用制度
（三）社会驱动因素 ———地方政府扩大城市规模与城市化
（一） 经济驱动因素
———国家分税制改革与激励约束机制
1994年国家实施分税制改革,目的是为了提高中央财政收入 在国民收入和财政总收入中的比例。直接导致分税制改革后地 方政府“财权上移”、“事权增加”的实际状况,形成地方财政 收入和支出间的缺口。
地方 地方政府财政事权不平衡 地方政府财政收支不平衡 提高服务，解决财政困难
非规范税收 土地税收
分税制改革 逼官卖地
中央 上收税收，下放责任
避开管理
管理不规范
只规范预算内政府资金管理，预算 外资金收入运作模式没有有效规范
(二)政治驱动因素 ———国家现行的土地制度与征用制度
依据宪法，“国家为了公共利益的需要,可以依照法 律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这就在法 律上规定了农村土地的集体所有权与城市土地的国家所有 权处于不平等的被动从属地位,现行的土地制度与征用制 度为地方政府补充财政预算和城市扩张所需的资金提供了 一条捷径。
土地财政收入与城市扩张
所得结论：地方政府财政收入对土地财政有很强 的依赖性，而且有逐步递增的趋势发展。
问题？ 地方政府财政收入与中央政府财政收入，土地财 政收入三者有何必要性联系？
三、土地财政收入与国家财政体制关系
(一)财政与土地收入数据及变量的选取
1988年通过的《土地管理法》修改议案,增加了“国家依法 实行国有土地有偿使用制度”的内容,标志着土地使用权转 让制度正式确立。也就是说经济体制改革以来国家或地方政 府已有土地出让金收入。
国内国外对比
土地增值的剪刀差价
中国：政府，开发商 （政府主导）
西方：土地所有者 （纯粹市场化） 根源：政府垄断 土地所有权
(三)社会驱动因素 ———地方政府扩大城市规模与城市化
要启动城市化,就要扩张城市的外延和投资规模,而城 市规模的扩张,意味着政府手中必须有支持基础设施建设 的先期垫付资本。因此,“经营城市说”也就大行其道。 国有土地出让,不仅解决了地方政府城市基础设施建设的 财政资金紧缺的问题,也带动了地方政府房地产税、营业 税等税费的增加与本地经济的繁荣。
(二)从制度保障方面建立现代农村土地产权征用制度 1、以法律、制度设计尽快明确明晰农民土地财产权,使农 民真正像主人一样掌控土地,能够自主流通和抵押土地使 用权,保证农地流转中农民利益和土地经济价值同步增长。 2、另一方面,改革征地补偿制度,重新制定征地的补偿标 准,使其与城市扩张、建设的收益挂起钩来，确立农民主 体地位。
“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政、制度外 收入，占地方可支配财政收入的比重高达40%-60%，有些 地方甚至超过了第二、三财政之和。一直以来，土地收入 作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占 有很大份额。一些城市的城市G D P、官员的政绩、地方 的建设与发展都与土地收入绑在一起。
最根本就是要降低地方政府对土地财政
潘石屹
SOHO中国有限公司董事长 “中国房地产十大功勋人物”
的依赖性。“
Thank you
面对我国经济发展所导致的地方政府财政支出规模迅速膨 胀与财政收入规模狭窄的矛盾,地方政府必然转向另一种激励机 制来扩大财源。分税制改革后土地出让金及房地产业、建筑业 的营业税是地方政府可以独享的。在现行的政绩考核体系下,促 使地方官员通过做大GDP和上缴财政收入来显示政绩,获得晋升 的机会。
所以,行政管理体制中存在的激励约束机制和地方政府官员 的政绩考核标准的错位,成为地方政府追逐土地财政的内在经济 驱动因素。
中央政府
发展经济，维护社会稳定，防范风险，保障民生
地方政府 房地产商 购房者 商业银行 房地产中介
追求GDP，追求政绩，维护地方稳定 经济利益 居住需求，投资需求 经济利益，防范金融风险 买空卖空，哄抬房价，谋求经济利益
从利益角度分析： 每个利益主体都在不同层面与不同角度对房地产价格施加 影响。某些群体由于共同的利益会结成同盟，例如地方政府与 开发商。地方政府为借助房地产拉动GDP，为开发商提供拿地 便利，房地产商也依靠土地房产获得其经济利益。
2
一、土地财政概述
（一） 土地财政概念：是指中国现 有的体制造成的地方财政过度依赖土 地所带来的相关税费和融资收入的非 正常现象。
一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资， 促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展，以带来 营业税、企业所得税等地方税的大丰收。
另一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金， 并以土地使用权和收益权获得土地融资，以此带动地 方经济发展。
2、土地财政的另一个形式是与土地运作相关联的税 收收入。
土地税费收入可以分为三个部分：与土地直接相关的税收收入 （如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税）；间 接税收收入（如企业所得税，房产税以及由房地产业所创造的 税收）；政府部门收费项目。
（三） 土地财政的现状 目前，我国大部份地方政府都是以
从房地产市场短期发展来看，政府手中最大的资源是土地， 土地是不需要投入的。那么，通过出让土地，充分发展房地产 业，增加GDP和地方财政收入，也可以改善市容市貌，开发重 点工程。从利益主体角度出发，地方政府会积极推动土地市场 供应与房价上涨，也与开发商所期待的结果不谋而合。
二、土地财政形成原因
（一）经济驱动因素 ———国家分税制改革与激励约束机制
土地财政维持财政支出。而且土地出 让收入在其中起到举足轻重的作用。
2000-2007浙江省财政收入与土地出让收入
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
地方财政 收入
342.76 500.69 643.70 706.56 805.89 1066.60 1298．20 1649.50
同时,通过变量(DZ)与(TD)互为自变量与因变量 回归分析可以看出他们之间的存在着相互依赖的反 向变化关系,即在时间序列上存在“此消彼长”关 系。
四、土地财政收入弊端
客观上讲，土地财政是地方政府的主要理财方式，通过融资， 推进了城市的快速发展。但是，地方建设对土地的依赖也越大， 其存在风险的可能性也越大，不利于地方财政安全、金融和经济 社会的可持续发展，其负面的效应大概有以下几方面：
基于利益冲突视角下土地财政问题研究
演讲：庞宏威
小组：庞宏威 李金凤 徐静林
Design PANG
政府 开发商 百姓
技术路线
土地财政概述
土地财政概念及现象
不同相关主体的利益诉求
经济驱动因素 政治驱动因素 社会驱动因素
形成土地财政原因
成因分析
定量化分析
土地财政弊端
数据收集调查 变量线性回归
解决途径
结论及建议
(三)建立以增强公民福利为指向的官员政绩考核体系 政绩考核体系应该减少经济指标,以人为本地在关注