J322型号：105.73-262.48㎡三房两厅/五房两厅
02
01
04户型分析：
02户型分析：
一梯四户；厨房带小生活 阳台；约5米宽弧形景观阳 台；主卧带独立洗手间和 书房，书房较小；带空中 花园，可改房间；户型方 正实用，南北通透；厨房 采光欠佳
03
04
一梯四户；厨房带小生活 阳台；约3.9米阳台；仅一 个洗手间，厕所正对卧室 ，进门过道太长，浪费空 间。
G213：765.58㎡七房三厅
户型分析：
双拼别墅；三层两套房，一套带更衣室、圆形 洗手间，弧形景观内阳台；一套带衣帽间、书 房和洗手间，还有空中露台花园。
G213：765.58㎡七房三厅
户型分析：
双拼别墅；四层为主卧，带书 房，前后景观阳台，超大洗手 间。
目录
户型分析
现场包装分析
销售动作分析
碧桂园凤凰城【高州】 项目分析
2013年12月09日
目录
户型分析
现场包装分析
销售动作分析
项目概况
发展商 高州市碧桂园房地产开发有限公 司 高州市宝光地块，位处郊区，临 近G207国道 容积率1.05 广东碧桂园物业管理有限公司 首个综合大型别墅社区，规划有 钻石墅、双拼美墅、四拼美墅、 项目规划 洋房、商铺等丰富的产品，配套 五星级标准凤凰酒店，超大型综 合会所，西班牙风情商业街，文 化广场 墅景洋房（约 104-250 ㎡）、四 产品类型 拼美墅（约 173 ㎡）、双拼美墅 （约 240-257 ㎡）、钻石墅（约 404-777㎡）
G216：478.32-482.02㎡七房两厅
户型分析：
双拼别墅，客厅挑高；二层 主人套房和次卧；主卧配套 书房、洗手间、衣服间及前 后双露台；次卧带洗手间
G216：478.32-482.02㎡七房两厅
户型分析：
三层设置次主卧，带书店、 洗手间及衣帽间；还设置有 多功能房（含洗手间）和影 视厅，两者皆可设置为卧室
外部展示
城市主要路口大型户外释放项目销售信息，并 且沿路设置项目导视牌
灯杆旗导视
路牌导视
大型户外广告牌
门前展示
入口使用形象优秀的门岗体现专业服务，以大 面宽，造型独特的水池、花坛等体现项目气势
结合水系资源，整体表现和谐自然
高素质门岗
销售中心门前，多种植物形成造型，配合雕塑小品
商业街展示
商业街前广场统一 清理干净并且摆放遮
高州市首届“碧桂园杯”教师羽 毛球挑战赛 VIP专场推介会
商业街提前完成，展示到位。
阳伞营造商业氛围。
略显不足的是没有摆 放桌椅，并且缺乏花 车、小品等装饰品， 营造商业领地感。
门前商业街
园林展示
通过鲜艳花簇点缀，配合小品以及碎石造型等 提高园林观赏性及趣味性，容易打动客户
鲜艳花簇点缀大片的草坪
碎石造型增强趣味性
大花盆增强园林气息
碎石造型增强趣味性
园林展示
现场各种导视牌，并配合活动信息
园林展示
装饰小品及花车装扮园林，避免大片的草坪过 于单调，童话式的园林风格容易打动客户
设置儿童游乐区，既可供客户的小孩游玩，同 儿童游乐区展示 时展示未来生活场景，引起对未来生活的憧憬
设置于洽谈区外，客
户方便看管小孩。别墅 样板房阳台可看到此区
域，丰富园林景观。
儿童游乐区
鲜花、画板、洗衣液、洗衣粉等具有浓烈生活氛围的生活用品用以摆设，让客户留下无 限的想象空间，构思未来生活景象
第一人称口吻小标贴，生活化情景模 拟，引人入胜
样板展示包装
精装样板房包装提升品质感，拔高客户对项 目预期
墙体浮雕，提升质感
玻璃窗贴上彩画磨砂胶贴（园林展示效果较差
的前提下可采取该办法）
透明交付标准贴，既美观又能体现品质感
强配户 调合型 项项图 目目架 信宣用 息传铁 ，艺 法现但材区 看场因质域 清灯字，图 光体质爱 问颜感用 题色虽光 无与高面 ，
销售中心展示
由于项目营销中心设置在已开放的俱乐部中，现场有业 主在进行休闲娱乐活动，增加卖场生活气息
台球室
乒乓球室 健身室
销售中心展示
项目沙盘采用大沙盘模式，将项目整体规划在沙盘上进 行展示，彰显项目大气形象。同时配合大屏幕对项目信 息进行有效宣传
场景生活化，各种装饰品营造舒适宜人的生活 样板房外部展示 气氛
门前灯、小池塘、悠闲桌椅等营造生活气氛
设置单独庭院，强调别墅生活的私密性，且突 样板房外部展示 显主人身份，展现未来生活场景
销售中心展示
价在有营 值门俱销 进前乐中 行摆部心 强放，设 化项同在 。目时自
项目营销中心设在自有俱乐部，入门处摆设项目价值 点加强客户感知，同时在门的两边进行绿植堆头摆放 和小品设置，增加观赏性
目录
户型分析
现场包装分析
销售动作分析
高州碧桂园营销制胜策略：
客户有效组织+极致展示+超高性价比
49
营销节点
2013.6.26 2013.9.18 2013.9.25 2013.11.9 2013.11.30 2013.12.7
地块摘牌
展厅开放
VIP卡 申办
新闻 发布会
在高州人民 大会堂举行 ；活动形式 为：释放区 域利好、项 目推介及节 目表演、抽 奖环节
看楼通道
针对不同面积段产品，结合楼梯与样板房，均用不同 的客户身份、语言介绍样板特色，营造不同的生活氛 围；统一包装色调形成统一视觉效果
用简单易懂的画面的形式，诠释样板 主题
刚需型面积段产品针对新婚年轻人打出 “浪漫牌”
看楼楼梯用简单的语言引起客户共鸣
注重细节，用统一风格画面包装消防 栓
从小孩的角度，用小孩子的口吻述说项 目价值点，制造客户购买冲动
户型分析：
三层为男孩房和客卧，各带 独立洗手间；约35㎡露台面 积
G215：398.91-399.01㎡六房两厅
户型分析：
双拼别墅，设置架空廊；无 电梯无独立车库；老人套房 ，厨房带生活阳台和储藏间 ，洗手间设置在楼梯底下
G215：398.91-399.01㎡六房两厅
户型分析： 二层主卧及次卧，私密性欠
G216：478.32-482.02㎡七房两厅
户型分析：
屋顶带露台，面积约为14㎡
G213：765.58㎡七房三厅
户型分析：
双拼别墅；四车位车库；共 四层，带私家电梯 双厨房设 计（带西厨）
G213：765.58㎡七房三厅
户型分析：
双拼别墅；挑高客厅；二层 套房，带更衣室和圆形洗手 间；设置品酒间，带小露台
别墅单位
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
户型分析：
双拼别墅；一层父母房， 带洗手间，无衣帽间；U 型厨房设计；无独立停车 库；无电梯
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
户型分析：
二层主卧，带书房、衣帽间 及洗手间，还带露台；同时 还有一个女儿房，带洗手间 ，私密性欠佳
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
物业地址
容积率 物业
本次规划图
位置图
3
四 拼
钻石墅
凤凰俱乐部
双 拼
高 层
高层单位
G352型号：约130.23㎡三房两厅
02户型分析：
二梯四户；厨房带生活阳 台；约7米宽景观阳台；主 卧带独立洗手间；户型方 正实用；通风采光良好
02
01
03户型分析：
03
04
二梯四户；厨房带生活阳台 ；约4米宽景观阳台；主卧 带独立洗手间，带观景观景 飘窗；户型方正实用
展示区 开放暨认筹
开盘
在银行、商 场、酒店等 人流量集中 处做展厅； 开展客户咨 询、项目展 示、不定期 的抽奖等客 户体验活动
办理VIP尊享 卡，验资10 万元及以上， 即成为VIP， 享受开盘额外 9.7折优惠
展示区开放 ，同时举行 3D画展；并 启动认筹活 动
排队选房； 超高性价比 价格开盘； 开盘当天巨 额优惠
门口正对面有大面积绿植小品，增加观赏性
门口两边设有绿植和小品，增加观赏性
销售中心展示
门口地毯印有项目logo与主推广语，同时在大堂位置配 有大气吊灯和绿植，提升营销中心档次。在通往二楼的 楼梯处摆放公司项目分布图，彰显大气
是时利 绿配用 植合俱 数大乐 量型部 少绿层 ，植高 与进设 周行置 边格大 设调型 施升吊 不级灯 协，， 调但同
产品户型牌
样板展示包装
碧桂园在样板包装展示上除了注重整体视觉效果，同 时也十分重视项目价值宣传，使项目定位语脍炙人口
别墅门口地毯印有项目logo及定位语， 释放项目价值
样板房内部摆放项目简介、项目价值点 折页及户型图供客户阅读
室内电视机只播放有项目logo及定位语 的画面
防撞条印有项目logo及定位语
园林设置温馨提示牌体现项目对客户的细致关 怀。独特造型的情景话语牌子，烘托生活氛围
温馨提示牌
情景话语
情景话语
情景话语
园林展示
花簇以及装饰小品采取艳丽的颜色，多种颜色配搭，令 人眼前一亮。同时设置小桥流水营造自然悠闲生活氛围
园林展示
多处设置导视牌指引客户参观样板房，并及时释放近期 活动信息。采用材质较好，便于更换，一次性投入，可 循环利用。
佳；主卧带书房、衣帽间、 洗手间和玄关，并有约27㎡ 超大露台；次卧带洗手间； 挑高客厅设计
Байду номын сангаас
G215：398.91-399.01㎡六房两厅
户型分析： 三房次主卧设置，带洗手间
，同时配置影视厅（可改为 房间）；带露台
G216：478.32-482.02㎡七房两厅
户型分析：
双拼别墅，设置架空廊（停 车）；带工人房；U型厨房 ，带生活阳台；一层配置一 个次卧；没有配套电梯