据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金 街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。
步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、 城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功 能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。
特色商业大多位于历史文 化景观区、旅游景点
休闲娱乐业态集中、文化 内涵丰富特色景观，同历 史、旅游、文化等进行嫁 接。
半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以 及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。
(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.
对比项目
服务式公寓
产权式酒店
酒店
定位
产权 物业性质 物业管理 出租/出售
功能 服务标准
定位于需要酒店服务但又要求 价格较低、租期较长的客户
单一产权 酒店
物业统一经营管理 不打散销售
主要是为各类商务旅游、旅游观 光
和休闲度假旅游者提供住宿服务
非单一产权
多为酒店
物业统一经营管理
先售后租（管理方统一出租）
的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。 (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈
理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。 一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。
特点：由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点， 成为不少市民置业投资的首选。
12
老年公寓： 是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗
邻பைடு நூலகம்中心研究
1
※研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、 提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析， 形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。
※基础资料来源： ✓ 典型案例实地调研； ✓公司资料库。
2
第一部分 商业的概念 一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的 通信系统；
二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）； 三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。 其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个 角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具 体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是 开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包 括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。
世界最美购物中心——QVB
世界最美购物中心——QVB
6
MALL：
Mall（音译 “摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮 食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、 消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中， 许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
中级商业
区域级功能区的影 响面主要在市内某 个较大范围的区域 内，一般在区域级 商业功能区的外来 购买力在50%以下。
高级商业
都市级功能区主要 突出其在全市的中 心地位，影响面涵 盖全市、周边地区、 甚至国内更大的范 围，一般在都会级 商业功能区的购买 力有50%以上来自 该商业区以外的地 区。
14
商业的等级划分
根据辐射范围、服务对象、规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系
等级 体系
概况
区位 特征
功能 特征
商业 特征
客流 特征
业态 特征
都市级商业中心
区域级商业中心
指商业高度集聚、经营服务功能完 善、服务辐射范围超广域型的商业 中心或商业集聚功能区，是最高等 级的城市商业“中心地”。
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商 业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“……粗略统计一下， 以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
城市商业规划发展距市级、区域商 业中心1-2公里以外的居住区，服务 人口5万人左右，应有一个相应规模 的社区级商业中心，
服务
这在控制性规划指标中都给出了相 应的配套商业指标，商业营业面积 为1-2.5万平方米之间，同其他级别的 商圈实现联动、错位发展。
城市商业发展的重点和趋 势，主要利用好城市浓厚 文化氛围、历史古迹、民 族民俗风情发展具有独特 风味的特色商业中心或特 色商业街
功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产类型： 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可
以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商 业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的 模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收 的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市 场则采用商铺出售，零散经营的模式。
9
公寓: 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，
但只占建筑一部分的居住形态。 一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年
SOHO等多种业态存在。 住宅公寓：
公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内 有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等， 特点：供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。
世界顶级购物中心Wafi mall
常见购物mall
7
步行街:
步行街业态组合形式:商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、 专卖店、购物中心等。
依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的 “商业珍珠（大卖场等）”。
保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 特点: 一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。 二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。 三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
13
二、商业的发展
初级商业
社区级商业功能区 的影响主要为社区 居民，一般在社区 级商业功能区的外 来购买力不到10%。
从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受 生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了 城市的“会客厅”。
广州上下九步行街
上海南京路步行街
8
写字楼: 首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求： 一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非
二、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售 2、邻里中心的租赁 3、邻里中心的租售比 4、邻里中心的运营管理模式
另附：昆明邻里中心案例
3
第一部分 商业的概念
一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
4
一、商业概念
商业地产： 指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、
业活动需要。
交通方便，客流量大，面向整个城 市的消费人群；与旅游、商务等结 合的商圈市外、海外来消费人口占 50%以上。
服务人口为20万人左右。
业态齐全，资源配置合理，市场细 确保满足区域内居民的购物、餐
分度深，选择余地大。
饮、休闲、娱乐和商务活动需要
社区级商业中心
特色级商业中心
商业一定程度集聚，主要配置居民 日常生活必需品和商业行业和生活 服务业的商业集聚区，满足本社区 居民“开门七件事”，是最基本的 商圈和城市服务体系。
10
服务式公寓 服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。