邻里中心篇/悠活邻里生鲜
悠活邻里生鲜
项目周边已建成菜场较多，档次及环境普遍较差，将规划菜场提 升档次转化为邻里生鲜，优化其环境及品质。
栖山菜场
凌浦菜场
福山菜场
泾东菜场 1 栖山菜场 5 崂山菜场 2 6
凌浦菜场 青丰菜场
3 7
福山菜场 凌江菜场
4 8
竹园菜场 泾东菜场
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邻里中心篇/悠活邻里生鲜
本项目公建配套定位与邻 里中心功能吻合，可整合
打造社区邻里中心模式。
4
商业物业/公建配套部分/项目物业重组
邻里中心功能重组
将基地内的公共服务设施整合并转化为邻里中心模式，提 升物业整体价值，转化后邻里中心总建面积约3.4万方。
银行
书店 邮政 餐饮店 洗衣房
基地内部已设功能
社区商业 社区文化中心 社区体育 菜场 医院 敬老院
悠活邻里生鲜
邻里生鲜区 2F 1F
邻里生鲜单层面积1190㎡，共两层，总面积2380㎡，满足市民 日常需求。
生鲜市场
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邻里中心篇/悠活健诊中心
悠活健诊中心
项目周边医疗点众多，设施完善，拥有区域级医院和较多社区级 医院，项目规划的医院可转化为健诊中心。
浦东新区公利 医院：二级甲 等综合性医院
洋泾社区卫 生服务中心
特征 3. 4.
半径=1.5公里 居住组团 邻里中心
2
商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍
邻里中心基本特征
邻里中心贯彻“以人为本”的理念，集合了12项必备功能， 并在此基础上定制拓展，满足高中低各层次客户的需要。
在12种必备功能的基础上，根据每个社区的购房 人群、周边商圈等进行调查、分析，进行相应的 增减，最终实现“以人为本比例
64%
邻里中心篇/中型品质超市案例
Ole精品超市
精品超市案例——华润Ole’高端精品超市
超市简介
华润Ole’是华润万家有限公司于2004 年，在其整个零售业态之外筹建的第五 支柱业态——高端精品超市，第一店于 2004年12月9号在深圳华润万象城开业。 其经营面积多为2000-6000㎡以内， 经营商品以进口商品辅以高毛利商品 （平均40%左右）为主，日销售平时约 为20—40万左右，节假日有所增幅 30%—70% 开店成本较高：Ole’开店成本通常为 同规模普通超市业态的2-5倍。
业态业种配置
根据邻里中心的商业物业特点，建议生活服务类业态可设置以下若 干细分业种。
生活服务类
细 分 业 态
零售类
餐饮类
便民服务
专业服务
教育服务
生活零售
配套餐饮
超市 菜场
银行 电信 彩票 移动 邮政 家政服务 火车代售
洗衣店
维修 缝纫
理发 婚纱摄影
幼教 音乐培训 外语培训 托儿所 其他培训
便利店 食品类 玩具类 文具类 图书类 医药类
业态 店铺 数量 描 述 店铺 面积 商家 例举 业态 店铺 数量 描 述 店铺 面积 商家 例举 业态 店铺 数量 描 述 店铺 面积 商家 例举
12
零售
面积
3240 1 3240
比例
33%
足浴服务
美容美发
休闲 简餐
亲子主题服务 精品超市
华润Ole，百联BHG，百佳等 餐饮 面积 300 比例 3%
公建配套 敬老设施 菜场 医院
邻里中心
商业
升级化 立体化
文体活动中心 邻里生鲜
美容美发店
维修店 ……
邻里中心 乐龄中心 邻里生鲜 卫生所+健诊中心
卫生所+ 健诊中心
乐龄中心
社区 商业
商业
社区文化中心 社区体育 总计
社区商业
文体活动中心 总计
5
商业物业/公建配套部分/产品整体定位
跳脱传统公建配套配置方式，整合单独物业形成统一整体
主，兼顾成人，倡导
适合家庭集体活动， 集休闲、消费、娱乐 于一体的消费形式。
消费构成：孩子消费 是核心，带动整个家 庭消费。
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邻里中心篇/亲子主题区案例
汤姆龙亲子堡
汤姆龙亲子机构早先成立于台湾，为儿童提供早教，娱乐，智能开 发等全方位的服务。
汤姆龙亲子堡大陆总部位于苏州，面积9000㎡。 整个亲子堡规划3层，设有有总部办公室，智能乐园，早教 与各项才艺培训，游戏乐园（3一12岁游戏中学习智力开 发），宝贝乐园（1一4岁智力开发游戏），探索乐团（体 验成人现实社会模式）商店街，快餐餐饮及师资培训等。
• 体验乐园，为成人世界缩小版，体验馆有50种工作，70种不同的
2F
行业体验，让孩子透过操作扮演等经验体验等扩宽知识 • 智能乐园，早教功能，以简单的美语融入蒙特梭利教学，并加上 计算机、创意美劳、打击音乐、及自然科学等科目
• 亲子游戏乐园，利用游戏进行儿童智力开发
1F
• 商店街，经销儿童服务、婴幼儿用品、儿童玩具等 • 1一4岁婴童安全游戏宝贝乐园 • 快餐简餐餐饮
中档
打造洋泾板块的邻里中心
生活+服务+休闲
综合改善物业功能档次，促进公建配套价值提升
6
商业物业/公建配套部分/产品功能组成
功能组成
YO LIFE NEIGHBORHOOD CENTER
( 4万方 ) 悠活乐龄 中心
（15393方）
悠活文体 中心
（6411方）
悠活卫生所 +健诊中心
（5177方）
悠活邻里 生鲜
港汇店
有品牌商品、巧克力中心、特色美食体验中心、有 机健康中心等专柜。
营业面积3800平方米，经营近20000种商品，进口
嘉里中 心店
商品约占总商品的76%。商品以食品为主、非食为
辅。拥有五大名庄、13个国家的Voila红酒区，国际
认证的保健品。
其他同类精品超市：
上海城市超市（city shop） 香港 city super 和记黄埔 TASTE 韩国 C-mart
（2379方）
（11302方）
悠活邻里 商业
7
商业物业/公建配套部分/产品功能分述
悠活社区商业
社区商业共计1.13万方，完善邻里中心12项必备功能，同时定制 拓展其他商业功能，体现“以人为本”的经营理念。
业态建议：
生活服务+精品超市+小吃餐饮
8
邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置
标准层建议
悠活邻里商业共分两栋，建议标准层面积在3240㎡和800㎡。
程度上受到邻里单位的
影响，6000-8000套住 户配套建设一个邻里中 心，商店组合为日常商 品商店、诊疗所、餐馆 花园城市的模型是圆形的， 针对当时欧美出现的城 市与交通问题，佩里创 整个花园城市分为6个相 等的分区，中心是花园， 花园四周是大型的公共建 建了“邻里单位”理论： 邻里中央位置布置公共 和小贩中心，不断满足 居民物质和文化上的需 求。
全 覆 盖
统一
统一
苏州邻里 中心成功 经营模式
根据周边商圈不同客户的不同需求，创新、完善“以人为本” 保持12项必备功能，将商业和公益有机结合 完善和优化商用产业组合，努力实现顾客、经营者和政府三满意
3
商业物业/公建配套部分/项目可行性
邻里中心功能对照
项目社区配套总建面近4万方，包含体育、商业、敬老、 医院及菜场，与邻里中心12项基本功能吻合。
邻里中心基本特性
区位 建筑面积 贴近居住区，临近主要干道 1-3万平方米
建筑形式
服务人群 辐射半径 主要业态
集中式、街区式
周边居民（以中高档收入人群为主，兼顾 低档人群） 1.5公里 超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美 容美发店、药店、文化用品店、维修店、 文体中心、邻里生鲜、社区卫生服务中心 1. 2. 12项基本功能服务，满足人们的日常 家庭生活体系 将商业与服务设施集中（45%的服务， 55%的商业） 服务对象以本区居民为主 政府支持、调控下的商业行为，具有 经济效益
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邻里中心篇/悠活健诊中心
悠活健诊中心
按照邻里中心12项必备功能，健诊中心单层面积1294㎡，体量 5177㎡，满足居民日常医疗配套需求。
建议排布
4F 整型医室
3F
2F
健齿中心
体检中心 1F
参考案例：辉熊诊所
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邻里中心篇/悠活健诊中心案例
台北辉雄诊所
辉熊诊所以“日式全身综合健诊”和“抗老健诊”为特色。
筑，服务于整个花园城市， 建筑，交通枢纽带集中 成为邻里中心模式的一个 布置邻里商业。 雏形。 新加坡邻里中心 佩里邻里单位
中国式的邻里中心
霍华德田园城市 起步阶段 发展阶段 调整发展阶段 改良发展阶段
阶段
1
商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍
邻里中心基本特征
我国邻里中心发展以苏州工业园邻里中心为代表，已形成 了一定的基本特征。 邻里中心模型图
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华联 BHG 中百 生活剧场 中商 优品汇 百佳 International
邻里中心篇/悠活邻里商业亲子主题区
亲子主题区
亲子主题区以儿童为核心，兼顾成人消费，设置不同功能片区，包 括幼儿教育、幼儿运动、儿童休闲娱乐、儿童用品专卖等等。
儿童娱乐/运动/教育/托管/餐饮/摄影/零售
概念：亲子主题区的 目标客户以孩子为
社区商业总面积为社区商业+原菜场面积，共计约13700㎡； 社区商业共分两栋，一栋为三层，单层面积3240㎡；一栋为二层，单层面积800㎡。
标准层 面积
层数
层高
3F
3240m² 3 4.5m
标准层 面积
层数
层高
2F
800m² 2 4.5m
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邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置