•核实
• 房屋所有权登记发证：
•同级人民政府 •颁发证书
•凭土地使用权证书 •向县级以上地方人民政府房产管理部门
•申请登记
•县级以上地方人民政府房产管理部门
•核实
•颁发证书
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产 管理部门申请变更登记；
1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？ 2、抵押合同是否有效？ 3、抵押权是否成立？
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
参考答案
• 1、归乙所有。 • 2、有效。 • 3、未成立。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
• （1）土地使用权登记发证
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登 记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。
属 及 证 书
•集体土地使用权 •（《集体土地使用证》）
•宅基地使用权
•集体农用地使用权 •（不含土地承包经营权）
种 类 •土地他项权利
•土地抵押权
•（《土地他项权利证明书》） •地役权
•其他土地权利
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 2、土地登记的属地登记原则
• 申请人向土地所在地的县级以上人民政府国 土资源行政主管部门提出土地登记申请，依 法报县级以上人民政府登记造册，核发土地 权利证书。
第三讲房地产权属登记 制
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
课堂练习题
• 一、判断题 1、我国对国有土地实行分级所有的体制。 2、集体所有土地的所有者只有农民集体，城
镇集体不享有土地所有权。 3、国家对集体所有的土地可以通过征用的方
式取得所有权。 4、“地随房走”的“地”是指土地所有权。
2020/12/8
• 请问：“以人查房”对吗？
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 目前，我国允许“以房查房”，不允许“以人 查房”，有法律依据。
• 2007年的《物权法》将登记资料查询、复制限 于“权利人、利害关系人”。
• 2008年住建部发布的《房屋登记簿管理试行办 法》规定，个人和单位可以查询登记簿中房屋 的基本状况(主要指自然状况)及查封、抵押等 权利限制状况;权利人出示相关证件和材料后， 可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。
• 但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府 国土资源行政主管部门登记，核发土地他项 权利证明书。
• 案例：某市经济开发区的用地，横跨两个区 县，请问谁是土地登记部门？
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地 所跨区域各县级以上人民政府分别办理土 地登记。
• 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土 地权属界线封闭的地块或者空间。
• 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构 办理。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 3、房屋权属证书
• 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权 并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利 的合法凭证。
• 我国的房屋权属证书包括《房屋所有权证》 （申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机 构应当在房屋所有权证上注明“共有”字 样）、《房屋他项权证》。
• 3、管理功能。 房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通 过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登 记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进 而取缔或处罚违法行为。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• （三）我国房地产权属登记体制
• 房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权 属登记。
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向 同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记；
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用 权证书。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 2、更正登记
• 更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
（二）房地产权属登记的功能
• 1、权利确认功能。 通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的 房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以 外任何人。
• 2、权利公示功能。 通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系 人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。
D、建筑物及其附属设施的维修资金，属于物业企业所 有。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
参考答案
• 一、判断题 1、错 2、对 3、错 4、错 • 二、选择题 答：ABC
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第三讲房地产权属登记制
本讲教学内容
• 一、房地产权属登记概述 • 二、土地登记 • 三、房屋登记
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是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一 的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 • 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登 记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界 限的部分为基本单元进行登记。 • 集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为 基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住 房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行 登记。 • 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部 分为基本单元进行登记。
• 1、概念 • 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土
地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其 他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
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第三讲房地产权属登记制
• 土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。
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第三讲房地产权属登记制
背景资料：“以人查房”对吗？
• 背景： • 2012年年底以来我国接连曝光的“房叔”、
“房婶”、“房妹”等事件，使住房信息成 为反腐败的突破口。 • 2013年年初，福建、江苏等多地严控“以人 查房”，遭到社会普遍质疑：部分地方此举， 是否在借保护公民隐私之名行保护贪腐之实？
• 但异议登记的效力是临时性的，申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失 效。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 4、预告登记 • 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不
动产登记，该项请求权所要达到的目的，是 在将来发生的不动产物权的变动。 • 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不 动产物权。
• 我国城市房地产管理法规定：
（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门 办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
• 我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
• 更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 3、异议登记
• 异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记 载的物权归属等事项有异议的，将其异议记 载在不动产登记簿。
• 异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载 的权利失去正确性推定的效力，第三人也不 得主张依据登记的公信力而受到保护。
• （2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁 发房屋所有权证书。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 土地使用权登记发证：
•县级以上地方人民政府土地管理部门 •申请登记
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的。
• 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记 的理由。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
三、房屋登记
• 1、概念 • 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋
权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿 上予以记载的行为。 • 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一 的房屋登记簿。 • 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据， 由房屋登记机构管理。
• 实现房地产统一登记的，则颁发《房地产 （共有）权证》、《房地产他项权证》。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 4、房屋登记原则 （内容略） • 房屋所有权和占用范围内的土地使用权权利主体一
致的原则。 • 应按照基本单元进行登记的原则。 房屋基本单元
第三讲房地产权属登记制
一、房地产权属登记概述
• （一）房地产权属登记的概念 • 房地产权属登记，又称房地产登记，是指房
地产登记部门依其职权对房地产权利人合法 土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的 登记。 • 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财 产。 • 登记的作用：主要在于公示财产权利归属状 态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。