２０２０年精装修行业专题研究报告
01 工程业务有望继续保持高增长
1.1 竣工数据开始收敛，反弹确定性高
• 19年6月开始竣工面积增速触底反弹，竣工与销售之间的背离迎来收敛。预 计2020年竣工需求增速将达到高峰，20、21年均为竣工释放的主要阶段。
1.2 中大型地产商迎来精装渗透率提升期
• 竣工修复，工程业务率先受益。靠近竣工端的建材、家居一般提前竣工3-6个 月进行安装，而零售一般会滞后交房半年到一年，因此未来两三年工程确定 性更高。未来工程市场行业增长主要源自于一些中大型地产商的精装率还较 低，在趋势促进下精装占比继续提升。
1.3 精装渗透率提升周期持续
龙头集中度提升带来的精装渗透率提升逻辑逐渐兑现
17年底我们在刚开始以精装渗透率提升红利推工程业务标的时，明确指出当时的最大助推来自于 龙头集中度的提升。主要因为龙头在过去十年已经完成精装渗透率提升的过程，目前TOP5地产商 精装率占比在80%以上，带动了过去2、3年一二线城市精装项目的放量。
2015-02 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10
房屋竣工面积:单月值（万平）
数据来源： WIND，西南证券整理
数据来源： WIND，西南证券整理
全国竣工面积（万平方米） 龙头竣工市占率
1.2 竣工放量，工程率先受益
竣工修复，工程率先受益
从地产商开发流程来看，85%的流程是走拿地-开工-预售-竣工-交房的模式，这种模式下开工—预售周期 约6-12个月，为提高资金使用效率，房企尽量缩短开工到预售的周期，促进资金高周转。预售—竣工周 期约1.5年-3年，受各城市预售政策影响有所区别，总体上看一二线城市预售条件严苛，三四线较宽松。
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1.1 竣工数据迎来拐点
对竣工增速的预测
单月竣工数据反弹趋势明显，19年8月竣工面积增速首转正，随后迎来增速大幅反弹，10月-12月 单月增速分别为19.2%、1.8%和20.2%，进入竣工修复期。按竣工滞后销售的时间来看，预计竣 工修复行情会持续约2-3年。
从装修流程看，如果是精装修，靠竣工端的家居、家电及部分建材品类的安装时间提前竣工约3-6个月， 而C端装修市场一般会滞后交房半年到一年。因此我们认为在竣工修复高确定性下，首先受益的是与精装 相关的工程类标的。
图5：房企开发流程
券整理
数据来源： WIND，西南证券整理
龙头企业竣工修复从2018年就开始了，基本领先行业竣工需求1年左右，且增速水平高于行业平 均增幅；龙头精装占比高，目前大部分的家居工程业务都是龙头带动。
图3：统计局与拟合的竣工面积增速对比
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
2015年至今，年均房屋竣工面积约10亿平量级，而商品房销售面积已达到17亿平量级。12年前竣工和销 售时间差基本在2年左右，但从13年开始时滞明显扩大。我们认为有几个原因导致了竣工与销售滞后期的 拉长：1）期房销售占比提升，期房占比19年提升至85%；2）精装占比上升，拉长了施工周期。
200000 180000 160000 140000 120000 100000
房屋竣工面积:累计同比(%) 60 50 40 30 20 10
0 (10) (20)
数据来源： WIND，西南证券整理
商品房销售面积:累计同比(%)
2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08
1.3 精装市场规模和增速测算
• 根据测算，精装房渗透率有望达到36%和40%，对应2020和2021年精装房 套数有望达到401万套和433万套，对应精装修规模为5600亿元和6900亿元。
1.1 竣工数据迎来拐点
竣工修复，与销售数据的背离开始收敛
竣工数据拐点来临：2019年6月开始竣工面积增速触底后迎来反弹，结束了从16年初以来长达3年半的下 行趋势。截至2019年全年竣工增速达到2.6%，12月单月竣工增速达到20.2%，竣工与销售之间的背离终 于迎来收敛。
可以看到从2014年起，房企龙头由于资金实力强、拿地能力高、融资成本低等因素共同促使其拥 有远高于行业平均的增速，以TOP10房企为例，集中度从17%提升到19年的28.4%。
TOP 10房企 TOP 20房企 TOP 30房企 TOP 50房企 TOP 100房企
2014
17% 23% 26% 31% 38%
房屋竣工面积:单月同比
图 4：龙头房企竣工面积、增速及竣工市占率
120000
40%
100000
35%
30%
80000
25%
60000
20%
40000
15%
10%
20000
5%
0
0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
龙头竣工面积（万平方米） 龙头竣工增速
80000 60000 40000 20000
0
图1：竣工与销售数据背离明显（单位：万平） +42.2%
-10.7%
房屋竣工面积
商品房销售面积
2003 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
数据来源： WIND，西南证券整理
图 2：竣工与销售数据开始收敛
数据来源：克而瑞，西南证券整理
图 7：2014-2019年地产龙头集中度快速提升
2015
17% 23% 27% 32% 40%