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新型城市化提出后地方城市建设大跃进
体制不改变，激励不会改变——这也是为什么中 国经济结构转型迄今为止难以成功关键所在。 地方财政压力下必然采取的行动—地方已开始大 干快上，经济下行压力下中央也不得不放水。 如何推进新型城市化并没有达成共识， 政府和 学界，中央和地方的意见都非常不统一。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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2009年之后的发展
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未来如何改革？ 金融体制改革—利率自由化？ 邀请金 融危机早日到来！ 土地制度改革—推动集体建设用地直 接入市？ 推动城市房地产泡沫迅速崩 盘！
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中国城镇化进程中的土地问题：逻辑框架
城市 经济发展
城市化： •空间扩张 •人口迁移
土地 增值与城中村改造
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失 地 农 民
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外 来 迁 移 人 口
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2009年之后的发展
2008年后没有通过有效改革来为中长期、可持续增长 寻求突破口，而选择短期过度刺激财政、货币政策， 强化了既有增长模式所带来的系统性经济失衡。 2011年经济中货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP 之比严重失衡，达到180%，2013年超过100万亿。 货币泡沫堆积速度不可能持续，一旦货币扩张速度下 降难以支撑急速膨胀的土地市场。经济就可能会因流 动性收缩带来的乘数效应、土地市场非理性繁荣终结 造成严重冲击，并加剧银行体系风险，危及地方财政 安全乃至整体经济安全。
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坪山 “整村统筹” 实践的全国意义
构建一种“升级版城市更新”模式 有效遏制钉子户带来的空间反公地悲剧，有效减 少政府多重审批导致的法律反公地悲剧。 推广后可有效推动城市更新、城中村改造。 整村统筹与土地整备：通过区段征收、两步博弈 ，实现政府、开发商、村集体与村民、乃至外来 流动人口之间利益平衡，实现土地、户籍、财政 综合配套改革，扭转城市化中“化地不化人”现 象，实现健康城市化、推动经济、社会全面进步 。
日本的泡沫：与日本有所不同， 2009年以来 中国政府投资和政府引导的投资，不仅进一步 加速房地产泡沫化，而且也进一步导致了制造 业的产能过剩。 中国地方政府更通过投融资平台大规模扩张， 继续新建、扩建新城区、开发区。 2009、2010和2011年，工业用地出让分别为 14.1，15.4和19.3万公顷，不仅比金融危机前 有迅速增加，也大幅超过商住用地出入规模。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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城市用地结构失衡
城市更新与中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ土地制度改革
报告人： 陶然 中国人民大学经济学院 公共经济与治理研究中心
中国增长与城市化模式的几个思维误区
错误判断来自错误理论和不当观察。 几个例子 官员晋升锦标赛理论 土地财政就是低价征地，高价卖地 城市化刚需导致房价坚挺 中国劳动力短缺、刘易斯转折点已到来
按《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》 要求，至2010年独立工矿用地仅能增至约3.3万 平方公里（1996年2.77万平方公里，应增0.53 万平方公里）。但实际上，到2005年底，全国 独立工矿用地实际已增加0.89万平方公里。 到第二次全国土地调查结束的2009年底，又增 加了1万平方公里，总额已经达到4.3万平方公 里， 面积超过我国城镇和工矿用地总面积10万 平方公里四成（43%）。
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中国模式是东亚模式的一个极端版本
图1. 固定资本形成总值占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
图2. 居民消费占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
真正将“中国模式”和传统“东亚模式”区别 开来的，是地方政府发展经济的强大动力，中 国地方政府对经济增长、投资，特别是出口导 向型制造业的发展表现出超强的、甚至可以说 是难以满足的激励。 这些激励又来自于中国财政、土地、劳动力、 户籍与环保体制的一些特殊性。
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2009年之后的发展
如果持续房地产调控导致土地出让纯收入下降，很多 地方无法按期归还贷款，银监会不得不有条件允许地 方政府融资平台贷款延期偿还。 但展期本身就会强化地方道德风险，而且如果未来经 济减速，地方还债最终还会出问题，直接冲击银行业 并带来经济系统性风险。 上述地方城市化的财政-金融融资模式，依赖于房地产 泡沫不断吹大、商住用地价格不断上升，一旦房地产 泡沫无法继续吹大，甚至崩盘，地方在还债方面就会 存在巨大困难。
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2009年之后的发展
2009年来，中央和地方政府利用2002年 以来积累的大量财政和金融资源，大规 模地投资兴建了“铁、公、基”项目和 城市新区，开发区建设，成为中国经济 维持高增长主要推动因素。 但基建投资已经过度，而回报率已经不 高，之后将留给中央和地方巨大债务。
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2009年之后的发展
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深圳城市更新：已有突破
设定城市更新单元，拆除重建类，功能改变类， 综合整治类——对拆除重建，政府让利。 拆除重建类更新项目中城中村部分，容积率在2.5 及以下部分，不再补缴地价；容积率在2.5至4.5 之间部分，按照公告基准地价标准20%补缴；容积 率超过4.5部分，按公告基准地价标准补缴。 特别是城中村补缴地价拆除重建后，符合有关规 定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全 产权，并可以自由转让。
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2009年之后的发展
其次，是所谓的“道德风险”。 • 贷款主要发放者是国有银行，中央政府鼓励借 贷投资，刺激内需，地方政府未来即使还不起 ，也一定会由中央来兜底，基础设施以及更多 工业开发区建设，至少可以给地方政府带来本 地基础设施与城市建设的改善。 • 地方政府债务余额在09年之后几乎翻倍，达到 上10万亿规模，目前已经超出15万亿。
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城市用地结构失衡
我国大部分地区城市用地尤其是工业园区 用地效率极其低下，即使在一些发达地区 ，工业项目用地容积率只有0.3－0.6，许多 工业用地投资强度每亩仅几十万元。
世界各国城市规划标准是城市工业用地一 般不超过城市用地的10-15%，我国基本上 是40%
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城市用地结构失衡
上述土地出让模式，导致了“人口城市化”与“空间城 市化”之间严重不匹配，即现有城市空间的大幅度扩张 并没有为不断进入城市打工的迁移人口提供生活用地， 而是主要用于以工业开发区为主体的生产建设用地。 其他国家城市化过程中一般不超过20%的城市新增土地用 于工业建设，而超过50-60%的新增土地用于住宅建设。 居住用地限量少供，房价过快增长，中低端可支付房地 产供给严重不足，农村迁移人口绝大部分无法在城市实 现永久定居。
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2009年之后的发展
2008年全球经济危机。4万亿财政支出，10万亿信 贷。 在金融体制仍被严格管制，利率也没有充分市场 化的情况下，大量廉价贷款被配给给地方政府投 融资平台和具有垄断性的中央与省级国有企业。 前者运用贷款进一步新建、扩建工业开发区和新 城区建设，改善城市基础设施。 后者除用贷款去国内外收购矿产资源和资产外， 还有部分投入城市土地炒作，进一步推升了城市 地价，加剧了房地产的泡沫化。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
这道光谱在中国城市的分布是 “两头大，中间小 ”的“哑铃型”结构。光谱两个极端都存在基础 设施建设严重不足及公共服务不到位问题。 土地制度改革目标，就是要将这“两头大、中间 小”的“哑铃型结构”逐步转换为“中间大、两 头小”的“纺锥形结构”，最终让所有地段都通 过有效的融资和土地用途改变，实现基础设施完 善、公共服务到位的城市更新和地段升值。
房价过快上涨，中央被迫调控，导致地方商住用 地出让金收益下降，不得不借新还旧，再发新债 来谋发展； 中央又不得不限制地方投融资平台，但地方仍可 通过银行-信托合作来继续融资，规避监管； 发达地区通过投融资平台发企业债，或者土地出 让金作为资本金，然后以1：4比例贷款；欠发达 地区直接通过国有公司发理财产品—高利息—吸 引高风险客户—人们不怕风险—因为地方政府在 后边隐性担保
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深圳城市更新仍存在矛盾
钉子户问题：无论是政府征地，还是开发商直接 谈判，都难以处理钉子户—岗厦案例。 开发商挑肥拣瘦：往往以容易改造地段或城中村 开始，把改造难度大地段留给政府和未来。 只解决拆除重建类大产权问题，未解决功能改变 类、综合整治类改造后的产权问题。 村民自主改造中的融资与审批问题，村民自主开 发或开发商改造都存在审批环节繁琐、时间过长 、来回审交叉审问题。
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2009年之后的发展
制造业产能已全面过剩、而外需不可能持续高增长，甚 至萎缩情况下，为什么地方还大搞开发区和新区建设？ 首先是所谓的“财政幻觉”。 房地产进一步泡沫化后，地方政府土地出让金，尤其 是商住用地出让金进一步飙升，给很多地区的地方政府带 来财政幻觉，即未来商住用地价格会保持很高，甚至还会 更高，商住用地出让金未来会保持高位甚至增长，可以为 地方政府借债搞新城区，开发区建设提供还款基础，因此 不用太担心还款的问题。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
把各种建设密度有别的地段看成一个连续光谱： 在光谱的一个极端，是深圳等地高密度建设以出 租屋为主体的小产权房。 在光谱的另外一个极端，则是因政府控制较为有 效、私搭乱建没有全面展开、建设密度仍然较低 的城中村、城郊村地段。 两个极端间有过渡类型，比如一些地段村民和开 发商直接合作、往往乡镇政府默许、作为没有合 法产权证的商品房出售的“小产权房”地段。