二期 三期
一期 二期
三期
Ⅱ
开发时序
作为后续开发考虑，待一期 资金回笼时可考虑
道路走势
860
855
853.5
853.5
850 847
848.5
847
845
884432..55
884423..55
840 838
南宁路 银川路 武汉路 扬州路 温州路
835
830
Case Analysis
调研案例：南京水游城
空间 动线 筑景
方案一
Architectural Design Scheme Ⅰ
内街空间关系图 Architectural Design Scheme Ⅰ
南宁路透视图 Architectural Design Scheme Ⅰ
沿街立面展示 沿温州路立面
沿南宁路立面
Architectural Design Scheme Ⅰ
方案二
Architectural Design Scheme Ⅱ
港澳广场——2004年 已售完
美城阳光——
已售完
花样年华—— 2007年 已售完
天赐花园—— 10年 开发商资金原因，断续开发。尾盘在售
现在在售楼盘分析
龙泉 常青藤—— 上海路 售价近万 东欣 彩虹城—— 东欣大道
龙泉 常青藤
东欣 彩虹城
8月05日房价 最低价4150 元/平方米 物业类型 住宅 建筑类别 多层 小高层 高层 开盘时间
规划布局
农贸市场 文化医疗 小学 高中
住区
办公
小学 初中
修规
l 强调温州路南宁路节点
l 汕头、武汉路节点重视不 够 l 商业动线短、展开面 不够
遵义市市级商业中心
关于容积率
总建筑面积 72万平米
占地面积 07亩
容积率 4.5
物业类型
备注
奥特莱斯
5.3万平米
大盒子
根据招商情 况决定是否 销售
Ⅰ
高层酒店 住宅入口
下沉街道 高层办公楼
住宅入口
高层酒店
下沉广场 一层集中商业 （利用道路高差） 向上入奥特莱斯 向下入商场 利用道路高差 奥特莱斯变为一层 奥特莱斯主入口 跨界天桥 高层办公
商业综合体
中庭
影院
步行街入口广场 地下超市入口
Ⅰ
方案解析：
•商业最大化 •住宅最优化 •动线唯一化
Architectural Design Scheme Ⅰ
地下水街透视图 Architectural Design Scheme Ⅰ
下沉道路鸟瞰图 Architectural Design Scheme Ⅰ
奥特莱斯鸟瞰图 Architectural Design Scheme Ⅰ
内街透视图 Architectural Design Scheme Ⅰ
剖面示意图 Architectural Design Scheme Ⅰ
剖面示意图 Architectural Design Scheme Ⅰ
武汉路鸟瞰图 Architectural Design Scheme Ⅰ
商业综合体鸟瞰图 Architectural Design Scheme Ⅰ
地下水街鸟瞰图 Architectural Design Scheme Ⅰ
Ⅱ
方案解析：
•南居北商 •功能明确 •动静分区
Architectural Design Scheme Ⅱ
Ⅱ
功能分区：
技术统计：
Architectural Design Scheme Ⅱ
Ⅱ
交通流线： 车行动线 人流动线 外环道路动线 入口
Architectural Design Scheme Ⅱ
Ⅰ
开发时序
作为一期开发考虑，迅速回 笼资金，为后期延续做基础
住宅南北片区可以分开开发， 有助于缓解资金压力
作为后续开发考虑，待一期 资金回笼时可考虑
作为后续开发考虑，待前期 资金回笼时可考虑
住宅南北片区可以分开开发， 有助于缓解资金压力
剖面示意图 Architectural Design Scheme Ⅰ
l 项目位于主城区 南北干线主轴上
l 环状城市带 西部连接点 l 带型城市的腰部 l 中心城区的处女地 l 杭州的城东新城 l 玉带荷包的风水格局
中心城区客运系统规划图
南京路 上海路
温州路 桃南路 南关路
meeting point
仁怀 金沙
桐梓
绥阳
湄潭
本案
息烽
Outlets 的品牌凝聚力——区域向心力
北地块
北沿街底铺 酒店+公寓
公寓
写子楼
南地块
住宅 商业街
合计
地下建筑面积
共计
0.708万平米 5.12万平米 5.12万平米 5.12万平米 36.48万平米 4.15万平米
61.99万平米
10万平米
71.99万平米
底铺 1栋32F 1栋32F
销售
酒店3万平 米，剩余的 公寓销售
销售
1栋32F
销售
15栋40F
Ⅰ
功能分区：
技术统计：
Architectural Design Scheme Ⅰ
Ⅰ
交通流线： 车行动线 人流动线 外环道路流线 入口方位
Architectural Design Scheme Ⅰ
轴线分析图 景观轴线 商业动线
Architectural Design Scheme Ⅰ
二期 一期 四期 三期 五期
遵义奥特莱斯项目方案汇报
l 遵义—川黔渝边界 和黔北重要的区域节 点城市
l 中西部过渡带，政策 洼地效应明显，经济 后发优势充分显现
l城市定位——省域 次中心，黔北经济 发展核心
l交通——兰海高速、 杭瑞高速干线节点。 川黔铁路、新舟机 场、高铁
CITY AREA
l 南北方向发展 适 度向东
l 一主三副空间格 局——主城区，南 白、新浦副城区， 坪深工业区
销售
2-4F
销售
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n 占地面积26770万平方米，建筑面 积约16万平方米，其中：商业面积约 10万平方米，酒店
面积约2.7平方米，停车场面 积约为4万平方米；
n 容积率：2.95 n 建筑密度：48.7%
n 地下四层、裙房五层、十三层与十 四层两栋酒店
南京水游城
对调研报告楼盘的分析
学府芳邻 ——2009年 已售完
2008-11-25 交房时间
2011-06-30
杭州万达广场项目位于石祥路与杭行路交汇处，总建筑面积约36万平 米，总投资约55亿，是万达集团在杭州开发的第一个万达广场。 整个广场包括9万平方米商业设施，11万平方米写字楼等。
拱墅区计划在杭州汽车物流园区内（花园岗街181号）也建一个。城北 的这个奥特莱斯名品中心由原来的康汽文化博览城改建，占地约45亩， 建筑面积8.3万平方米，主营箱包服饰，还有餐饮、超市及其他配套设 施等。