城市是否需要商业？——现有商业体(以韶关三大购物中心为例)
韶关现有较大型的商业体较少，以世纪购物广场（沃尔玛）、中环广场、风度名城（大润发）三者 较为出名。
风度名城
项目介绍 风度名城与风度国际五星酒店总投资7.5亿元人民币，占地面积3.2万平方米，总建筑面积达13万 多平方米，作为韶关首个SHOPPING MALL。 首层：，珠宝精品/品牌男、女服装/皮具/国际餐饮连锁/化妆品 二层： 通信数码/运动休闲名店/大润发生活超市 三层： 潮流专卖/特色餐饮/精品书店/网吧/游戏机室/大润发生活超市
3.规模受制于顾客的疲劳程度
•有没有商业的最佳规模； •规国模内过可大参，与风的险规随模之值加：大15，万比平较方效米益（随需之至下少降5个。不同业态的主力店和超过20个次主力店来进行组合）。
商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。
在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:
1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响
典型的店铺开间与进深的比例不宜超过3:1或4:1， 这种比例对于面积较大的铺位同样适用。 有时店铺开间进深比可至5:1，这种比例适用于有 存储空间需求的店铺。大部分零售店铺需要占总 铺面积25-30%的存储空间。
业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores)
因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。
2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法
3.设计本身
如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题
商业与住宅
无商业配套住宅区 有商业配套住宅区
住宅价值 平均增高 20%~40%
商业业态
+ 的租金及 商业金融 价值
商业与住宅区为共生 关系，两者相互依存 时，土地回报率最大 化。
先商业后住宅 先商业后住宅
资金要求低。住宅议价空间小，获 得期许价值
资金要求大。住宅议价空间大，获 得实际价值
资金充裕的情况下先 期开发商业的开发顺 序优于先期开发居住 区。
1.规模受制于商圈购买力
2.规模受制于产品品种
•中国目前现有商品品种有20万种，而国外发达国家有70万种 •因为产品的品种少，如果规模过大，势必造成品种重复经营，同质化倾向严重，从而造成影响经济效益 •里中，国商目业前业1态万级平配米不以合上理的主力店发展良好，而1000、2000平米的次主力店相当难找。在规模过大的购物中心
不租不售自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。
商家联营
以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司 进行统一操作的基础上，发展可以根据专业公司结合招商和借助专业的意 见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。
一只看不见的手——商圈
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）
愿景
We are Young
年轻人的聚集地
The place for the Youth
运动
购物
娱乐
体验
We are Happy
家庭聚会的梦幻乐园
The place for the Family
嬉戏
休闲
体验
We are Fashionable
潮流的引领者
A Place Full of inspired Trend
黄金分割比——业态业种的配置与配比
境外的参考：
业态组合的黄金分割： 5（零售）：3（娱乐）：2（餐饮）
综合体商业形态构成：
业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores)
1.1 零售店规模 店铺规格会随不同业主要求随时改变。初步规划方案时，店铺模块开间可做7.5m，深30m。总店面 面积225㎡是目前零售铺位的典型要求。
1.2 零售店铺层高 承租方关心的是层高，大多数租户对于单层店铺梁下净高的 最低要求是4m。一般店铺层高4.75-5m，大柱距层高可加至 5.5m,这样地面距吊顶净高3.5m。
•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
操作模式
自持＞出售
自持＜出售
物业种类多（档次高） 物业种类少（档次低）
先出售后自持
先出售后自持
入住率高/档次高
入住率低/档次低
功能互补强
功能互补弱
运营价值高
运营价值低
Chapter 01 Vision
我们的消费者是谁？
家庭 Family
休闲、体验
+
聚会 Party
娱乐、环境
+
商务 Business 气氛、环境
+
旅游者 Tourist 游乐、体验
+
购物 Shopping 时尚、有趣
+
愿景
包罗 万象
Chapter 01 Vision
愿景
不同人士的需求对比
娱乐 休闲
韶关市地处广东省的北部，重工业城市，其中市区面积2856平方千米，人口已达100万。 2011年 全市实现生产总值813.95亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值2.8万元。 2011年市区城镇 居民家庭人均可支配收入达到2.03万元；人均消费支出1.43万元。与郑州、重庆、太原类似,但人 口较少。
市中心
已形成产业簇群/引入 市核心区
区
便利的交通条件——主干道 核心客户簇群/未来商 交通可达性——主干道 交通可达性——地铁口/
外 因
沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上
务核心区Βιβλιοθήκη 沿线主干道沿线客户支持——商务客户 区域功能的缺乏，需求
旺盛
人流及商业气氛
强制性的视觉冲击——超高 强制性的视觉冲击—— 定位差异化——通过提 明确定位——大规模综
SHAOGUAN 韶关工业路商业综合体方案设计 2012年08月 深圳联合创艺建筑设计有限公司
CONTENT
目录
01 城市 02 愿景 03 我们的经验 04 设计方案 05 案例分析
About City Vision Experience Design Example
01
About City 城市
层/建筑群
超高层/建筑群
供顶级差异化服务而非 合/娱乐性/观光性/顶级
高水准规划设计——各功能 写字楼大堂昭示性
直面竞争建立其核心地 /…
共融不互扰
功能化体系——写字楼 位
独具特色——建筑形式/
功能化体系——五星级酒店 带动其他功能，并定位 功能化体系——五星级 业态/服务内容/…
/甲级写字楼/高档/中高档 其他功能的规模与档次 酒店带动公寓、写字楼，功能化体系——商业为
时尚
动感
混搭
We are leading Feeling
全新的感官体验
New Sense Touching
音乐LED喷泉
LED立面装饰
天幕
多媒体立面
03
Experience 我们的经验
商业中心开发步骤
想法：打造有魅力的商业项目要软件和硬件综合考虑 手段：计划、设计、建筑调整、运营、管理等综合的统筹规划
文化
商务
时尚 年轻
白领 年轻
中年 人士
老年 人士
Chapter 01 Vision
愿景
m混diaxy搭多ddetiidv梦样rmeer的e`s幻a全放 re&em天dLl松n舞aa候aingxn蹈地的dhc飞m标etfslt翔aypira运mfkoam时serc动hu游tu个尚isso文le乐t性nmmu化rEeeuu艺nn多anvt独liirtr术q环维o特tiupn境emleen细cte胞llsexpS社体oec交ri验ailencocamrte舒c吸otforo适引manrn浪cht连力atteaiib漫a健no续nlletu康ht宏 giofirnuca伟ultn网esdAr络tns柔meues氛c软oo阳ntsfo围的tspo光-hhp开生feeinr放nrei态de空seFipsa家n间探acmoc庭d索eivleylyry
③售后招商：对投资人的权益很难保障。
④先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集 人气，做旺商场，总时为投资者提供信心和收益保证。
只租不售 又租又售
产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至 可以将商业物业进入资本运作。
部分租部分卖，出租部分起示范作用。
分割产权商铺出售售 回后 部从 分投 投资 资者 ，手而中且取能得够经掌营握权经，营对权购。物中心进行统一经营和管理，可以收
资金压力大
资金压力小
利益价值 自持＞出售 优于 自持＜出售
风险难度 自持＞出售 高于 自持＜出售
本土的商业运营模式
运作模式
特色分析
操作模式
①出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运作资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。
只售不租
②转租： 既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、规避风险、保障收益。
核心商圈：辐射半径1.5-2公里，步 行20分钟以内，80%消费份额