高层主力面 积 （m2）
两房100 三房140
公寓均价
总价范围
（元/m2） （万元）
6800
两房68 三房95
户型面积未定
/
/
两房85-100 三房115-120
7200
两房60-72 三房83-86
两房70-90
6700
两房47-60
两房90 三房140
两房90 三房130-140
6500 6300
丁卯板块工业与居住 混杂，居住环境较差， 价格最低，与学府板块 价格差约700元/平；
本案价格低，具有明 显价格优势
竞争分析
【竞争强度】
丁卯与学府为直接竞争区域，存在客户直接抢夺； 滨江与南徐为间接竞争区域，存在客户分流；
大市口
火
车
市政
站
府
滨江与南徐
本 案
学府板块
丁卯 板 块
竞争分析
【项目概况】
两房58 三房91
两房57 三房82-88
竞争分析
【项目概况】
板块
丁卯 南徐
案名
建面 产品类 （m2） 型
联丰·尚 东国际
东方新卡 纳
钻石名苑 （一期）
永隆城市 广场（二）
南山景园 (一期)
3.6万 12.7万 20万 60万
6万
万科润园
15万
冠城国际
20万
高层
小高 高层
小高
高层
小高 高层 多层 小高 高层/洋 房/联排
本案
市政 府
学府板块 丁卯板块
板块
滨江板块
南徐板块
学府板块 丁卯板块 本案
板块价值
老城区 配套完善；长江及镇 江三山景观
镇江城市副中心 重点建设区域，行政、 商务与居住区
科教区域 教育资源集中；生活 配套较成熟
东部高新工业园 镇江第二商业圈
交通不便，配套缺乏
房地产市场分析
【板块价值】
板块
滨江板块
南徐板块
中南世纪城 香江花城 香山华庭 万科润园 冠城国际 南山景园
公寓毛坯售价（元/平）
7500（多层洋房） 6800 7200 7000 7500 7200
梦溪嘉苑 恒顺尚都 钻石名苑 永隆城市广场
6300 6700 5500 6000
房地产市场分析
【板块价格】 三类板块价格差距在500-700元/平，本案具有低价优势
学府板块 丁卯板块
区域典型配套
红豆购物广场 长江滨江景观 北固山、焦山4A景观 新行政中心
体育馆，文化休闲中心 南山4A景观 紧邻京沪高铁站及沪宁 城际铁路 江苏大学，江苏科大， 镇江高专，镇江一中 欧尚超市 丁卯高新技术工业园
沃尔玛超市
品牌开发商
红豆 万科 万达 江苏申华
恒顺（本土）
永隆（香港）
代表项目
开盘 时间
08.12 预计4 月份 2010.1
08.9
09.11
09.7 09.9 公寓
高层主力面积 （m2）
两房70-90 三房110-130
两房70-90 三房100-117
两房80-90 三房115-120
两房84 三房110-130
两房90 三房120-140
两房86 三房108/140
两房91 三房130-140
高层公寓产品建议和户型配比 情况
壹 项目目标
项目目标
【公寓定位】
高品质公寓，高性价比产品
对外形象：
高品质别墅社区，优秀 产品力支撑，高端市场 形象
后续公寓产品目标：
高品质的延续，性价比 路线
贰 市场分析
房地产市场分析
【板块价值】 本案地段偏僻，对外交通不便，外部价值缺失
火 车 站
南徐板块
滨江板块
/
面积(㎡)
30-56 70-90 100-117 136-150 30-150
套数 (套) 75 171 99
8 353
面积配比
21.2% 48.4% 28% 2.2%
/
✓一房：学区房，存在大量学生群体需求，较受投资者青睐
✓顶复：镇江当地人称之为“别墅”，有别墅的居住感觉，但总价门槛 不高
案例借鉴
70 80
90 100 110 120 130 140 150 160
Ｍ２
70-90 平两房
110-140 平三房
竞争分析
【产品总价】 公寓主力总价：直接竞争区两房44-58万，三房62-88万；
间接竞争区域两房60-70万，三房80-100万
滨江 板块
南徐 板块
学府 板块
丁卯 板块
香江花城 中南世纪城 香山华庭 南山景园
竞争分析
【产品结构】 公寓主力面积：70-90平两房，110-140平三房；
90-100平两房，100-110平三房户型稀缺
滨江 板块
南徐 板块
学府 板块
丁卯 板块
香江花城 中南世纪城 香山华庭 南山景园
万科润园 冠城国际 恒顺·尚都 学府华庭 梦溪嘉苑 尚东国际
东方新卡纳 永隆城市广场 钻石名苑
板块 案名
滨江 学府
香江花 城
中南世 纪城
香山华 庭
恒顺尚 都
学府华 庭
梦溪嘉 苑
建面 （㎡）
4.65万 62万 6万 4万 7.3万 21.6万
产品类 型
小高 高层
洋房/小 高/别墅
多层 小高
小高 高层
高层
多层/高 层/联排
开盘时间
08.7 高层预计 2010.8
07.8 09.11 08.4 08.7
万科润园 冠城国际 恒顺·尚都 学府华庭 梦溪嘉苑 尚东国际
东方新卡纳 永隆城市广场 钻石名苑
40 50
60 70 80 90 100 110 120 130
万
44-70 万
60-110 万
案例借鉴
【产品结构】
基础数据 建筑面积：12.7万㎡ 容 积 率：2.2 物业类型：小高，高层 户型面积： 30-56 ㎡ 一房
70-90㎡ 两房 100-117㎡ 三房 136-150㎡ 顶复四房 目前单价： 5700/㎡（对外报价） 开盘时间：预计2010年4-5月份 项目分三期开发，一期5幢高层公寓，共 计353套
东方新卡纳
一期
东方新卡纳
户型指标分析（一期）
物业形态
小高层/高层 （10-15F）
小计
房型
一房 两房 三房 四房
6800-7200元/平
滨江板块
火 7000-7500元/平车
站
南徐板块
本案三期报价 5200 元/平
6300-6700元/平
市政 府
5500-6000元/平
学府板块 丁卯板块
滨江与南徐板块价值 最高，成为镇江地产市 场价格领导者，公寓价 格以7000元/平以上为 主；
学府板块凭借科教资 源次之，与以上板块价 格差约500-800元/平 ；
公寓均 价（元 /m2）
6200（现 房）
预计5700
5500600070071007500
总价范围 （万元）
两房43-55 三房68-80
两房40-51 三房57-67
两房44-50 三房 63-66
两房50 三房 66-78
两房65 三房 86-100
两房61 三房 77/100
两房68 三房 98-105