《房地产评估》
本章小结
【思考题】
1. 2. 3. 4. 5. 6.
7.
简述路线价法的概念及理论依据。 路线价法的计算公式及其适用条件是什么？ 路线价法的操作步骤是什么？ 如何划分路线价区段？ 如何确定标准宗地？ 什么是深度价格修正率？三种深度价格修正 率如何计算，它们之间的关系如何？ 什么是“四三二一”法则？
《房地产评估》
三．路线价的评估
根据选定的标准 宗地的形状、大小然 后评估标准宗地价格。
《房地产评估》
返回
四．深度百分率表的制作
深度百分率又称深度指数，是地价随 临街深度长短变化的比率。
《房地产评估》
第三节
一．
深度百分率表制作原理
深度价格的递减比率
二．
几个路线价法则介绍
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
《房地产评估》
二．路角地地价的计算
例2：见下图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度分 别为12米，20米，10米，临街宽度均为4.5米。临街地深 度未到里地线18米的，按临街深度指数表进行指数修正。
临街深度指数表
深度 临街深 度指数 未满４米 １３０ 满４米未 满８米 １２５ 满８米未 满１２米 １２０ 满１２米未 满１６米 １１０ 满１６米未 满１８米 １００
路线价＝１０００元／平方米
１２米 １０米
三角形地地价的计算举例
《房地产评估》
三角形地分两种情况： 1：正三角形（三角形的一边为临街线者） 该类宗地按高度的二分之一算临街深度。 2：逆三角形（除正三角形以外的情况) 该类宗地比较袋地低价的计算。 分别算起深度和讫深度 起深度：三角形临街顶点与底边中点垂直距离的 二分之一 讫深度：底边中点距街道的深度
1.
单独深度百分率，呈递减现象，并且有下列特性：
a1>a2>a3>……>an
2.
平均深度百分率，呈递减现象，并且有下列特性：
a1>( a1+a2)/2>( a1+a2+a3)/3> ……>(a1+a2+……+an) /n
3.
累计价累计百分率，呈递增现象，并具有下列特性：
a1<( a1+a2)<( a1+a2+a3)<……<(a1+a2+……+an)
５０００元／米
４０米 ５０米
１５０００元／米
前后临街地地价的计算举例
《房地产评估》

计算前后两面临街矩形土地的价格， 通常是采用“重叠价值估价法”，即先确 定高价街(也称前街)与低价街(也称后街) 的影响范围的分界线，再以此分界线将土 地分为前后两部分，然后按各自所临街道 的路线价和临街深度计算价格，再将此两 部分的价格加总。
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
下面以“四三二一”法则为例（见下图）， 说明深度百分率表制作方法：
25英尺
40%
30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
100英尺
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
累计、平均深度百分率计算示例：
1.
50英尺的累计深度百分率等于
40%+30%=70%
2.
《房地产评估》
二．标准宗地的确定
实际估价中的标准深度，通常是路线 价区段内临街各宗土地深度的众数。
《房地产评估》
返回

从理论上讲，标准深度是街道对地价影响 的转折点：由此接近街道的方向，地价受 街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的 方向，地价可视为基本不变。但在实。际 估价中，设定的标准深度通常是路线价区 段内临街各宗土地的临街深度的众数。例 如，某个路线价区段内临街土地的临街深 度大多为18％，则标准深度应设定为18 ％；如果临街深度普遍为25％，则标准深 度应设定为25％

《房地产评估》
三．路线价估价法的程序
路线价估价法的操作步骤主要包括 以下内容：
1. 2. 3. 4.
路线价区段的划分。 标准深度的确定。 路线价的评估。 深度百分率表和其他修正率表的制作。
5.
土地宗地价格的计算。
《房地产评估》
第二节 路线价估价法的主要内容
一． 二．
三．
四．
路线价区段划分 标准宗地的确定 路线价的评估 深度百分率表的制作
《房地产评估》

标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。 选取标准宗地的具体要求是： ①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为 标准深度；④临街宽度为标准宽 度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街 宽度的众数)；⑤临街宽度与临街 深度比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代 表性的用途；⑦容积率为所在路 线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价 区段内临街各宗土地的容积率的 众数)；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生 熟程度等也应具有代表性。
第九章
路线价估价法
《房地产评估》
第九章 路线价估价法



学习目的与要求 第一节 路线价估价法的原理 第二节 路线价估价法的主要内容 第三节 深度百分率表制作原理 第四节 路线价法的应用举例 本章小结
《房地产评估》
学习目的与要求
路线价估价法是评估大量土地的一种 常用方法。通过本章的学习，理解路线价 估价法的基本概念和基本原理，了解路线 价估价法的适用范围，熟练掌握路线价估 价法的评估程序，熟悉深度百分率制作原 理和方法，能够较熟练地运用路线价估价 法评估土地价格。
《房地产评估》
一.路线价区段划分

路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段 是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段 时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价 区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差 异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路 口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有 时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区 段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同 一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道 上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以 街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价 区段，分别附设不同的路线价。
50英尺平均深度百分率等于
（40%+30%）/50%=140%
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
深度百分率表制作示例
深度（英尺） 单独深度百分率 累计深度百分率
25 40 40 50 30 70 75 20 90 100 10 100 125 9 109 150 8 117 175 7 124 200 6 130
《房地产评估》



高价街影响深度=高价街路线价/高价街路 线价+低价街路线价×全部深度 低价街影响深度=低价街路线价/高价街路 线价+低价街路线价×全部深度 低价街影响深度+高价街影响深度=全部 深度
《房地产评估》
四．三角形地地价的计算
例4：见图9-6，宗地为正三角形土地，高10 米，临街宽为12米，该宗地总价为多少？
《房地产评估》
二．路角地地价的计算
路 线 价 ＝ ３ ５ ０ ０ ０ ／ 平 方 Ａ １２米 米
里地线
Ｂ２ Ｂ
２０米
１０米
Ｃ
Ｂ１
４．５米 ４．５米 ４．５米
路线价＝４５０００元／平方米
路角地地价的计算举例
《房地产评估》
三．前后临街地地价的计算
例3：如图9-5，有一宗前后两面临街的宗地， 标准深度为20米，估算土地的总价及单价。
《房地产评估》
《房地产评估》
五．袋地地价的计算
例5：见图9-8，该宗地为一袋地，起讫深度 分别为6米，17米，该宗地地价为多少？
11米
10米 6米
路线价=1000元/平方米 袋地地价计算举例
《房地产评估》
本章小结
【关键词】
路线价估价法 临街深度 可及性 标准宗地 标准深度 路线价区段 深度百分率表 袋地 单独深度百分率 累计深度百分率 平均深度百分率 四三二一法则 街角地 两面临街地
平均深度百分率
160
140
120
100
87.2 78.0 70.9 65.0
《房地产评估》
二．几个路线法则介绍
欧美很早就将路线价法应用于课税上，本 节主要介绍欧美著名的几种路线价法则。
1. 2.
3.
4.
四三二一法则 苏慕斯法则:见P171页 霍夫曼法则:见P172页 哈柏法则：见P172页 深度百分率= 所给深度 / 标准深度 100%
《房地产评估》
五．袋地地价的计算
袋地深度指数表
16～18 米以下 12～16 ６６ 米以下 8～12 米下 ７２ ６９ ６０ ６３ ６６
4～8米以下
起 深 数
７５
７７ 4～8米 以下
７４
７５ 8～12 米以下
７１
７３ 12～16 米以下
６８
７０ 16～18 米以下
4米以下 指数 讫深数
７８ 4米以下

路线价法是对临接道路且可及性相当的土 地设定标准深度，选取若干标准宗地求其 平均价格，将此平均价格称为路线价，然 后再配合深度价格修正率表和其他价格修 正率表，计算出临接该道路的其他土地价 格的一种估价方法。
《房地产评估》
二．路线价估价法的计算公式

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 ×其它条件修正率 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 ±其它条件修正额
《房地产评估》
第一节 路线价估价法的原理
一． 二．