【案例1】某外商投资房地产企业，在某省会城市投资6.6亿元建设酒店式公寓和高档写字楼，建筑面积为8万平方米〔两种业态分别为4万平方米〕。
酒店式公寓的建设成本为3.3亿元，市场价值为5.4亿元。
该项目建设完成后，拟将写字楼全部出售，酒店式公寓进行经营。
而经营酒店式公寓应由新设立的外商投资企业“酒店经营公司”进行经营和管理。
如何将酒店式公寓的资产转移到“酒店经营公司”，涉税支出最少。
有两种方案供选择：〔一〕采取“投资模式”房地产公司以建成的“酒店式公寓”资产投资成立“酒店式公寓管理”，该公司是具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的企业。
1、投资方〔房地产公司〕的涉税分析A.营业税：根据财税〔2002〕191号文，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让也不再征收营业税。
因此，投资方不涉及营业税的缴纳。
B.土地增值税：根据“财税字[2006]21号”文件精神，对于以土地〔房地产〕作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》〔财税字[1995]048号〕第一条暂免征收土地增值税的规定。
即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
土地增值率＝〔54000－33000×90%×1.2〕÷35640=52%应交土地增值税：〔54000－35640〕×40%－35640×5%＝5562〔万元〕C.企业所得税：根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十三条规定外商投资企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。
不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的所得额的，税务机关有权进行合理调整。
我们的投资行为应该是关联公司的业务往来，因此税务部门会对投资额进行调整〔市场价值〕。
应交企业所得税：〔54000－33000－5562〕×33%＝5095〔万元〕2、被投资方〔酒店经营公司〕的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议投资额按照实际开发成本计算。
契税：33000万元×3%＝990万元房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277〔万元〕因此，采用“投资模式”，投资方和被投资方应交各种税金总计11924万元〔土地增值税5562万元、企业所得税5095万元、契税990万元、房产税277万元〕。
〔二〕采取“分立模式”从房地产公司将“酒店式公寓”的资产以及负债所有者权益别离出来，单独成立具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的“酒店式公寓管理”。
1、被分立方〔房地产公司〕的涉税分析A.营业税：根据“国税发[2000]119号”文件精神，由于企业分立不属于销售行为，因此不涉及营业税。
B.企业所得税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，企业按照账面实际成本确认分立成本，因此不涉及企业所得税。
C.土地增值税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，外商投资企业分立时，不涉及土地增值税的缴纳。
2、分立方〔酒店式公寓经营公司〕的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议“酒店式公寓”资产价值，按照实际开发成本计算确认。
契税：33000万元×3%＝990万元根据财税[2006]41号《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组假设干契税政策执行期限的通知》精神，如果分立行为在2008年12月31日前完成，此笔契税可以免交。
房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277〔万元〕因此，采用“分立模式”，并于2008年12月31日以前完成分立事宜，分立方和被分立方应交各种税金总计277万元。
从上述分析可以看出，采取“分立模式”是新设立的外商投资企业“酒店经营公司”最正确的筹划方案。
【案例2】中国某五星级大酒店，客房租金收入是其主要营业收入，其客房有相当一部分或是长期(1年以上)出租给外部公司办公使用，或是租给固定客户居住。
目前，该酒店按照租金收入缴纳5%的营业税。
可是该酒店出租客房的收入中有一部分为公共设施使用费(如水、电、气费等)。
酒店实际上是从顾客那里收取水、电、气等公共设施的成本费(注意是成本费，而无任何其他附加费用)，然后再向提供公共设施的具体部门(如电力局、自来水公司等)缴纳。
公共设施部门确认其营业收入(此时确认的营业收入中包括酒店向顾客收取的成本费)，缴纳营业税，这实际上造成缴纳两次营业税的现状，对于酒店来说，徒增了税负。
一、代理缴费、合理减轻税负该五星级大酒店将自己设定为顾客的代理人，提供公共设施的部门为相对人，这样酒店就变成了为顾客代缴公共设施使用费的机构，公共设施部门就变成了直接的营业税纳税人。
这样的设计对于公共设施部门来说，其营业收入和营业税并没有改变，对于顾客来说，其总的住房支出也没有改变，只是收款对象由酒店改为了公共设施部门。
然而对于该酒店来说，其营业收入中已不包括向顾客收取的成本费，从而营业收入总额减少，相应的5%的营业税也就减少了。
根据民法的相应规定，代理可以是有偿代理，也可以是无偿代理。
因此，酒店可以在代理公共设施费的基础上收取一定的手续费，也可以不收取任何手续费。
假设酒店只收取较低的手续费，那么，也只就手续费缴纳其5%作为营业税，从而该酒店的税负要远远低于原税负。
当然，需要注意的是酒店在做上述安排时，必须有相应的法律手续，会计处理一定要标准、健全。
(1)酒店应与顾客签订委托代缴公共设施使用费的合同(为了便于操作，可制定格式合同)。
(2)酒店的会计要将此类业务明确划分出来，单独核算，会计处理应为“暂收款或其他应付款——某某公共设施部门”。
(3)酒店与具体公共设施部门结算时，由具体公共设施部门出具发票且发票抬头应为具体缴纳使用费的顾客，并将发票直接转给顾客。
这种安排不仅可以减轻酒店不合理的税负，还会给酒店带来其他附带收益：①依据城市房地产税的规定，出租房屋应按照租金收入的12%计征税款，由于酒店租金收入的降低，因此可以相应地减少其城市房地产税。
②假设是该大酒店的管理工作由国际酒店管理集团来承担，其支付给国际酒店管理集团的管理费往往是以其营业收入为基数，然后按一定的比率来计算。
通过降低其租金收入，实际上降低了其相应的管理费。
二、寻求法律支持合法运作该五星级大酒店在合理减低税负的同时，也积极寻求法律支持，使自己的筹划行为合法，他们将民法中的“代理”概念在税收筹划中推而广之。
“代理”的概念可以将原主客方的双向关系改变为代理人、被代理人及相对人的三角关系，其原来的法律责任就会相应转换。
就税务来说，因法律关系的改变，其相应的纳税人、纳税环节就会改变，其实际税负也会转嫁。
通过这种方法，该五星级大酒店将酒店与公共设施部门之间，以及酒店与顾客之间的主客双方关系，变成酒店为代理人，顾客为被代理人，公共设施部门为相对人之间的三角关系。
也就是说，由于酒店法律地位的转变，纳税人改为公共设施部门，纳税环节也改为公共设施部门取得收人，而顾客为实际税负人。
由此，酒店的税负就合法而又合理地转嫁了。
【案例3】红色假日酒店〔甲方〕与所有产权人〔乙方〕分别签订了为期三年的协议，由甲方负责酒店日常的经营管理，每年按乙方购房价格〔经过统计，购房总价合计900万元〕的8%支付租金，每月支付一次。
如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%，则超额部分由双方平分。
甲方2006年度营业收入总额为500万元，成本费用352万元〔包括支付租金72万元，取得了正式发票〕，年度利润总额148万元〔为简化分析，假设无任何纳税调整事项，计算结果不保留小数〕，全年累计缴纳企业所得税49万元。
那么，协议约定的超额净利为148－49－900×5%＝54〔万元〕，乙方累计分得27万元。
2007年2月底，甲方在按20%的税率扣缴“利息、股息、红利所得”个人所得税后，余额全部支付给产权人。
可见，乙方所获收益分为两部分，一是固定的租金收入，二是浮动的年终分红。
在实际操作中，几乎所有酒店和甲方一样，都将平时发生的租金费用计入成本费用，将超额分红纳入税后分配事项。
从表象上看，这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质，甲方的处理方式无可非议。
但是，笔者对此却不能苟同，原因在于：首先，投资和租赁是两种截然不同的行为，有着不同的法律意义及后果，不能混为一谈；其次，甲乙双方事实上并未在工商管理部门办理投资注册手续，不能认定为投资行为；最后，无论酒店经营状况如何，即使出现了亏损，产权人都能按照合同约定取得固定收入。
由此推断，其本质上就是一种单纯的出租房屋行为，根据实质征税原则，所谓“分红所得”也应该界定为租金收入进行相应税务处理。
随着《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》〔国税函〔2006〕478号〕的出台，笔者的观点也得以证实。
该文明确，酒店产权式经营业主〔即产权方〕在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
据此规定，乙方分红收入所涉及的主要税种有：按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税，按10%的税率缴纳个人所得税。
笔者认为，国税函〔2006〕478号文在对经营业主纳税问题进行标准的同时，也给纳税人合法减少税收支出提供了依据。
经过以上分析可知，甲乙双方事实上不存在投资关系，税法上也认定产权方取得的超额分利就是租金收入，财务上在税后分配这笔款项的做法既不妥也不够划算。
只要酒店方转变思路，采取正确的账务处理方法，就可以把协议约定的分红款转化为正常的租金费用，从而起到抵减当期应纳所得税额的作用。
从会计上分析，酒店方在订立合同时就承担了一项潜在的付款义务，其最终是否需要履行以及支付数额的多少都要视年度经营成果来定。
根据财务准则关于或有事项的规定，企业应对或有损失进行确认和计量并计入当期损益。
假定其他条件不变，红色假日酒店年初经过测算，估计年末分红额在3%〔即27万元〕左右，财务上应将其作为租金费用，按期平均分摊计入“预计负债”科目〔只提不付〕。
一般情况下，预提的数额与最终支付额会存在差异，甲方应于会计期末参照年度经营成果计算出实付额，并与“预计负债”科目余额进行比较，如有差额则要据实调整〔未完成超额净利就要全额冲销〕。